有没有人买了投资房不准备卖，而是留着自己养老或者当成一部分正现金流？

steven_sa

遗产税和过户的印花税应该不是一个数量级的吧．

pangpang

原帖由 野猪林 于 2011-1-15 18:28 发表
但是如果说，一个人65岁退休了，到80、或85岁才进养老院，中间这段时间，有房和无房的人的经济情况还是有区别的吧？另外，，我一个朋友最近送她妈妈进养老院了，她很伤心，因为她说要进养老院的，还没听说过能出来的，基本在里面就是等死了，所以一般人不到万不得已，不会离开自己的家主动进养老院的。

确实是这样, 我公公,公婆就是这种情况.

pangpang

原帖由 ialienam 于 2011-1-15 21:41 发表
2) http://www.centrelink.gov.au/int ... sets_assessable.htm
當然我們也有遇過客戶 退休後不想拿govt的age pension..當然我們希望幫clients都能拿到senior pension card, it saves a lot ...

How much does finance planner charge their clients for information or consultancy?

ialienam

第一次見面大部分是free, 因為我們要collect你的information, 也是讓雙方更了解對方. 也要看能不能幫上你, 幫不到忙, 你何必要付錢?

同常也要見完第一次後才會知道要charge多少, 很多不同method, 有些人要pay hourly, %, fixed $$, 或有些人都從super付錢. It all depends on what people what.

看你願不願意, 可以先短消息一些你想問的東西 看看我能不能幫上忙.

如果你在sydney, 真的能幫你忙 再看看見面或如何.

如果你公婆在養老院, yah, you might do something to get them age pension (當然也要看他們residency, 如果我沒記錯剛移民過來, 好像也10 yrs restriction).

小茉莉

我就听说老人退休以后
房子
传孩子的传孩子
多的就慢慢卖

赚的钱该交的税交完
剩下的我不能花嘛？
缴税说明还是有的赚啊！

赚钱不容易
花钱还不快？
趁着有体力
全世界玩个透彻

等老了走不动了
回到澳大利亚
政府就不给你养老了？

lycans

房子是个比较稳健的投资， 适合长期持有。
我知道很多人都是这样做的，而且一旦上了轨道，以楼养楼，到你老的时候就不是一两套这么简单了。 现在即使是在悉尼， 有心找的话，还是可以找到能产生positive cash flow的房子的。

小茉莉

judyqianqian1

原帖由 lycans 于 2011-1-18 00:03 发表
房子是个比较稳健的投资， 适合长期持有。
我知道很多人都是这样做的，而且一旦上了轨道，以楼养楼，到你老的时候就不是一两套这么简单了。 现在即使是在悉尼， 有心找的话，还是可以找到能产生positive cash flow的房子的。

提高首付比例总归是会实现正现金流的,极端的例子是全额付款,问题是当前把手头资金存入银行的利息收入要远高于房租收入,如果房价不涨,买投资房就不是最好的选择,除非指望靠投资负收益抵扣个人收入税,不知道我这样理解对不对?

小茉莉

原帖由 judyqianqian1 于 2011-1-18 00:49 发表

提高首付比例总归是会实现正现金流的,极端的例子是全额付款,问题是当前把手头资金存入银行的利息收入要远高于房租收入,如果房价不涨,买投资房就不是最好的选择,除非指望靠投资负收益抵扣个人收入税,不知道我这样理解对不对?

问题是当前把手头资金存入银行的利息收入要远高于房租收入

你说的是投资house
先锋说的是投资apartment或者unit
关注的东西不一样

house就是先负扣税往里贴钱追求CG
apartment/unit就算不提高首付比例，用心找也能找到+CF的

我看了我们小区10年中的一个交易
售价是55×，×××（怀疑是卖给自己人了）
市场上该房子的租金是7××（近8）


这cash flow
简直就是自来水龙头年旧失修啊

我没那种命啊
轮也不会轮到我

formatc

学习了～～～原来还这么多政策需要考虑！～～～～～～～～

likespring

原帖由 judyqianqian1 于 2011-1-18 00:49 发表

提高首付比例总归是会实现正现金流的,极端的例子是全额付款,问题是当前把手头资金存入银行的利息收入要远高于房租收入,如果房价不涨,买投资房就不是最好的选择,除非指望靠投资负收益抵扣个人收入税,不知道我这样理解对不对?

有共鸣，比如现在ubank的利息，6.51% 每个月的利息返回到帐户里就又是本金，相当于复利，假设举例，买套50万的房子，首付20万，20万存银行也有1万3千多的利息了，扣了30%税还剩9114， 而且现在的利息处于相对较低的位置，近期看到的也是加息的可能性远大于减息的，按目前的贷款利息毛算下来，这套50万的房子还完30万的贷款，假设25年，贷款利息7.25%，每个月要还2168， 一共要还35万的利息。 如果这个20万存银行，每月存同样的钱即2168，按ubank首页的公式毛算（没有扣利息税的),13.08年，20万就翻成了100万了。 就是算上了利息税，收益也比贷款买房的收益高。

不晓得这样算对不对？？

MU

怪不得政府要收紧planner这方面的commission，合着就是帮富人骗政府钱

lycans

原帖由 likespring 于 2011-1-18 09:27 发表

有共鸣，比如现在ubank的利息，6.51% 每个月的利息返回到帐户里就又是本金，相当于复利，假设举例，买套50万的房子，首付20万，20万存银行也有1万3千多的利息了，扣了30%税还剩9114， 而且现在的利息处于相对较低的位置，近期看到的也是 ...

同学， 为啥要首付20万， 投资房一般都是贷款10%，也就5万， 加保险，stamp duty（旧房的话），律师杂费也就8万左右。
另外房租你还没有算呢？ 有些房子的租金能cover全部支出甚至可以还本还息。 也就是现在一次性投入8万左右。 30年后你退休了就多了一套房子。
问题的关键是如何找到高出租回报的房子。 这个就要自己多下点功夫了。

Fernando

原帖由 likespring 于 2011-1-18 08:27 发表

有共鸣，比如现在ubank的利息，6.51% 每个月的利息返回到帐户里就又是本金，相当于复利，假设举例，买套50万的房子，首付20万，20万存银行也有1万3千多的利息了，扣了30%税还剩 9114， 而且现在的利息处于相对较低的位置，近期看到的也是加息的可能性远大于减息的，按目前的贷款利息毛算下来，这套50万的房子还完30万的贷款，假设25 年，贷款利息7.25%，每个月要还2168， 一共要还35万的利息。 如果这个20万存银行，每月存同样的钱即2168，按ubank首页的公式毛算（没有扣利息税的),13.08年，20万就翻成了100万了。 就是算上了利息税，收益也比贷款买房的收益高。

不晓得这样算对不对？？

你算租金收入了吗？

Fernando

原帖由 野猪林 于 2011-1-15 17:28 发表
但是如果说，一个人65岁退休了，到80、或85岁才进养老院，中间这段时间，有房和无房的人的经济情况还是有区别的吧？另外，，我一个朋友最近送她妈妈进养老院了，她很伤心，因为她说要进养老院的，还没听说过能出来的，基本在里面就是等死了，所以一般人不到万不得已，不会离开自己的家主动进养老院的。

如果有几套投资房，还有几个人会熬到６５岁才退休？除了少数热爱工作的，早就退休到处玩去了
租房子的倒是得算算自己下半辈子房租的钱有没有存够，没存够还得老实工作到６５岁。
生活质量是不一样的

qqyang

看来楼上某位Financial Planner估计Taxation基础没打好，顺口就说出遗产税，怎么做financial planner啊？

likespring

谢谢楼上的同学的答复，没算租金。

我拿ubank的公式算了下，如果存8万，每个月存200， 按现在的利息，20年下来也翻成40万了。还有如果买成房子，这个房子有一天要卖的话，是不是也要交capital gain啊？

snowolivia

现在要在10%的首付，难不难？要另付低首付保险费么？

ialienam

不好意思這部份是我講錯. 其實我應該要寫的detail一點, 不應該就寫遺產稅. 這點是我疏忽.

我為何我說到estate planning要考慮, 是如果investment property給小孩的, 他們以後也可能會有CGT implication.

那有些人 可能透過super contribution做一些tax offset, 然後也可以變成tax free, 也做降抵taxable component (if applicable).

最後過世要給小孩的話,  就可以tax free給小孩. 小孩要做什投資or花掉去旅行 他們自己決定.
當然有些anti detriment東西要考慮.

也謝謝樓上指正, 不應該就說遺產稅. 應該是寫estate planning (遺產規劃比較對. 當然這estate planning部份, 我也很多地方還要學習, 也希望大家多多交流.

每個人情況不一樣, 這也不一定適合每個人.

qqyang

原帖由 Poweregg 于 2011-1-15 00:30 发表
嗯，虽然知道负扣税，虽然知道Gear，用银行的钱来实现自己资产的增值，但是，如同投资，收益越多风险越大
负扣税对高收入者或许很有魅力，例如年薪20W
但偶觉得，对于家庭收入5-8W之类的，好像真的没啥吸引力。毕竟这点钱日常 ...

家庭收入5-8W没必要考虑投资房，应该focus on涓涓小溪式的储蓄，毕竟存一点钱不容易。

可以考虑定期购买分红较多并且大部分带有franking credit的蓝筹股票，这部分证券投资不但可以给你带来潜在的资本增值，而且每年的分红还能拿到政府返税。股票最好放在税率低的一方名下。

netstat

我最不喜欢说话遮遮掩掩，先搞一堆有的没得的东西来唬人。要拉生意就去登广告！

qqyang

原帖由 netstat 于 2011-1-18 10:53 发表
我最不喜欢说话遮遮掩掩，先搞一堆有的没得的东西来唬人。要拉生意就去登广告！

面向华人服务的Financial planner生意不会好做。

lycans

原帖由 qqyang 于 2011-1-18 10:59 发表

面向华人服务的Financial planner生意不会好做。

知识就应该免费， 在华人中是很深入人心的说。

smithlivetoo

你看这样理解对不对
如果遗产留下来给儿女，gov有会动作（具体是什么我不清楚，是听前面TX说的，可能是tax吧）
那能不能把资产（房子，车，某某某）都转换成现金，当然这里有产生tax（是GST吧，不知道还有什么）
然后换成RMB或者什么外币，然后寄回国。
需要的时候在寄回来。（- -  在发现，如果gov喊介绍这些钱的话要怎么办呢？）

qqyang

没有遗产税，放心。

qqyang

原帖由 lycans 于 2011-1-18 11:07 发表


知识就应该免费， 在华人中是很深入人心的说。

那他们吃啥？学Glen啊？

smithlivetoo

嘻嘻~看来我多想了~~~
谢谢

ialienam

我老實說好了, 很多東西我也不能講白.. 講白了也犯法 (變personal advice). 每一個人情況都不一樣.
我快速講一個example,

我有遇到一位太太, 他再沒幾年就要拿govt age pension, 但他有自住房又有一個investment property (差不多快$1m)都是debt free.
先不管他能不能拿age pension, 他的rental income一年就也要$3w多. 如果幫他restrcture asset就可以省幾千塊tax一年.
那她主要還有一個考量是說 她小孩都不想要他的investment property, 因為太遠了. 不會去住 太遠也不好管. 那他們都比較希望以後可以拿cash去就自己想要的事.

這是每一個人不一樣, 他有不同的lifestyle. 我的工作就只是要知道他們要的, 然後盡力幫他們達到.
而我敢說下一個我遇到的人就可能不一樣的想法, 那就要不同的做法. 所以我才會最初寫樓主要有買投資房當養老, 可能可以考慮一下social security and estate planning.

所以我也只能寫的很general, 我也不認識樓主. （也說過不要因為我講一些, 你就跑去做 因為不一定適合你).  我寫這些東西 你要google都也可以找的到. 但重點是, 沒有這背景 你可能也不知道去哪裡找. 你也不知道還有其他implication.

我也不否認, 希望寫的東西有人會認同 然後來找我. 那更好!
如果沒有, 我老實說, 我也在其他帖寫了不少. 我要只想拉生意早就停寫了.
但只寫一些general東西能幫到大家, 那就當share把. 真有需要的人, 覺得我還ok哪來找我. That's even better for me.

當然你覺得有廣告成分or offend到你, 那我和你道歉... 你就和版主反應把它拿下來...我也ok.

Fernando

原帖由 qqyang 于 2011-1-18 09:53 发表


家庭收入5-8W没必要考虑投资房，应该focus on涓涓小溪式的储蓄，毕竟存一点钱不容易。

可以考虑定期购买分红较多并且大部分带有franking credit的蓝筹股票，这部分证券投资不但可以给你带来潜在的资本增值，而且每年的分红还能拿到政府返税。股票最好放在税率低的一方名下。

家庭收入5-8W，不应该投资房产，而应该花钱投资自己

Lion_Princess

也许我是低收入人群，所以我一直搞不明白negative gear 为什么有那么大魅力？

按我的理解：
negative gear就是从 -1000 变成-500， 少损失
可是正现金流是从1000 变成500， 少赚
损失再少也抵不上少赚一点啊。。。

反正我就是穷人的思维方式。就是死命的还贷款，无论自住还是投资。等还的差不多了，再买套，然后再死命的还贷款。正如楼主所说，negative gear不在我们低收入的的考虑范围内。