自住转投资，租金如正好和利息费用相抵，这样避税，可行吗？

安妮

有点不太明白，home loan 不就是non-deductible loan吗？

安妮

再请教kuxxc

我已经傻乎乎的多还了2万到loan account,其实我现在的自住房过几年转投资房的可能行是比较大的，那么我还到loan account的这两万块就算废掉了对不对？就是说以后再拿出来去买自住房是利息是肯定不能抵税了？

我也不想给自己制造太多麻烦，是不是我现在就不要再乱动loan account最好，leave as it is,两万块以后也不要拿出来了，否则就更乱？

kuxxc

安妮，

Home Loan 是 non-deductible 直到你把房子租出去为止。租出去后就 deductible 了。租金不够 cover 的话还可以扣负税。

那多付的两万块是没办法抵税了。你要是肯定多两年会把房子租出去，不妨和银行商量一下看看是否现在开始暂时不必再还，直到那两万块抵消为止（我想是比较难）。两万也不是很大的数目，一年也就千多块的可抵税利息，不必过分劳心这个吧我想。（或者你要是打算装修的话，可以refinance 出来用，那租出去后就可以抵税了）

基本上有了 offset 户口， loan account 还得越少，多余的钱给未来的计划弹性就越大。除非有些人是怕钱放着会忍不住拿去用，或者怕被身边的人情绪勒索（emotional blackmail) 去，那还是拿去还掉比较稳定。

安妮

呵呵，我就是怕钱放在那会忍不住拿去用，才匆匆忙忙的还到loan account,居然事先没有考虑下以后抵税的问题

安妮

另外，再请教一下kuxxc
我现在的home loan是interest + principle,以后转成投资房的话需要重新refinance,改成interest only吗？

袋鼠

原帖由 kuxxc 于 2010-12-10 23:38 发表
Ansonsy,

"Offset" and "redraw" are two different things. Offset = 2 accounts. Redraw = 1 account. (I don't now why the bank said "redraw" on your offset account.. not very professional there.)

If yo ...

请教一下。如果有offset account， 和贷款是不同的account.
但是从offset account里把一些钱转进贷款account了。
这样是不是以后就算把这笔多还的钱转回去offset account, 也不能做扣税用途了？

kuxxc

原帖由 安妮 于 2010-12-13 22:30 发表
另外，再请教一下kuxxc
我现在的home loan是interest + principle,以后转成投资房的话需要重新refinance,改成interest only吗？

这样子问，就代表你同时买了自住房，或者有不能抵税的贷款是哇？这个是可以考虑的。看个人吧。。。IO 一般只为其5年，之后自动转去 I+P。改不改主要是看 switch fee 多少和所还的 principal 比例。

你收入良好的话可以考虑不改，对你未来申请贷款稍有好处（会给银行留下好印象）, especially if you are going to do it a few times (ie buy multiple IPs).

kuxxc

原帖由 袋鼠 于 2010-12-13 22:56 发表


请教一下。如果有offset account， 和贷款是不同的account.
但是从offset account里把一些钱转进贷款account了。
这样是不是以后就算把这笔多还的钱转回去offset account, 也不能做扣税用途了？ ...

一般上转进去 loan account 之后就拿不出来了，除非 refinance. Refinance 就是一个新的 loan 了啊，所以主要还是看你怎么运用那笔资金。

你的 loan account 要是也有　redraw 功能（有 offset 又有 redraw 的好像比较少见），那按我看来也是不可以吧。除非你是意外转错了，几天后马上转会出来，那可能说的过去。这是灰色地带了。。。最好问专家！

袋鼠

原帖由 kuxxc 于 2010-12-13 23:29 发表


一般上转进去 loan account 之后就拿不出来了，除非 refinance. Refinance 就是一个新的 loan 了啊，所以主要还是看你怎么运用那笔资金。

你的 loan account 要是也有　redraw 功能（有 offset 又有 redraw 的好像比较 ...

我的既是offset account, 又可以redraw. 就是钱可以随便在offset 和loan accounts之间转来转去。
多付的loan可以随时再拿出来。
不过看起来一旦钱进了loan account, 再拿出来就不能扣税了？
但是如果我在把房子变成投资房之前把多付的loan转回去offset，那变成投资房时贷款额应该算当时的贷款balanace吧？
ATO把这些搞的太麻烦了。

flyspirit

原帖由 袋鼠 于 2010-12-14 09:34 发表

但是如果我在把房子变成投资房之前把多付的loan转回去offset，那变成投资房时贷款额应该算当时的贷款balanace吧.

不能

rebeccamy222

mark

alee79

mark