涨息后最好的贷款产品

guagua

其实转来转去还不就是这4家垄断银行， 其实到最后都差不多的，资本主义暴利阿！

NeoLife

homeside的exit fee去掉了没有？ offset package 年费似乎是395？

jands

好帖,關注一下

jschen

原帖由 NeoLife 于 2010-11-17 16:26 发表
homeside的exit fee去掉了没有？ offset package 年费似乎是395？

Homeside的exit fee减半，省$600.  offset package 年费似乎是120.

adele1016

折扣后6.97%我理解是：
应该是7.67%无任何折扣，所以6.97%的话折扣是0.7%, ，但CHOICE PACKAGE,本身是7.17%开始,这么看折扣才0.2%

7.67% pa (comparable 7.80% )pa 7.17% pa（comparable )7.52% pa
$100,000 to $249,9992  -   -  7.07% pa7.42% pa
$250,000 and above2  -   -  6.97% pa 7.33% pa

adele1016

这个我也不清楚，有TZ可以解答吗
但我今天去BROKER了解到的是OFFSET和REPAY MORE的功能其实是很类似的，本质上都是减少了利息， 所以只要你选了基本的VARIABLE产品（一般都允许repay more和REDRAW），其实可以不要OFFSET的

adele1016

说得对，每个人都是从自己的收入和还款情况来选择最适合自己的贷款产品，光比较RATE是不行的，但要是有类似功能的，一看RATE就很清楚是不是划算了

adele1016

说到点子上了，今天BROKER其实也是这意思，他说大部分FIRST HOME BUYER都选择最基本的VARIABLE产品，因为CHOICE PACKAGE一般都有将近400的年费，这个年费可以省下来REPAY，而且一般基本VARIABLE的产品，没任何费用，可以REPAY MORE，可以REDRAW，基本够用了

adele1016

一些BROKER的网站，有计算COMPARABLE RATE的功能的，多少申请费，多少年费，一输入就出来了

adele1016

谢谢大家关注和讨论

月满西楼

原帖由 guagua 于 2010-11-17 16:24 发表
其实转来转去还不就是这4家垄断银行， 其实到最后都差不多的，资本主义暴利阿！

同意。今天我就拒绝了ING。转过去后，和目前的相比，也就便宜个0.02-0.05，根本就没啥意思。没准以后它把你套牢了，会涨的更狠。担心1000块好吃不好咽啊。

purplenight

都糊涂了，我们这里讨论的offset到底是什么意思？不是能够随时还钱以减少利息，也随时能把多还的钱取出来吗？

jands

原帖由 purplenight 于 2010-11-17 21:45 发表
都糊涂了，我们这里讨论的offset到底是什么意思？不是能够随时还钱以减少利息，也随时能把多还的钱取出来吗？

yes

adele1016

随时多还，一般VARIABLE RATE都可以，OFFSET 也可以，可以理解成你拥有2个账号，一个是专门来还LOAN的，一个是平时用来消费的，要是LOAN账户上有比额定要还的钱要多，要用钱了就把LOAN账户上的钱划到消费账户上，比方说你有OFFSET 账号（类似LOAN账号），里面4800块， 贷款1万，利息就按5200算，可是我要是每个月多还400块（一年多还4800），他们算利息也是少算了，因为我多还了， 但OFFSET的账户，是属于PACKAGE产品，往往你要付400左右的年费或者些别的费用

随时可以取是REDRAW功能

[ 本帖最后由 adele1016 于 2010-11-18 11:51 编辑 ]

adele1016

好像没看到TZ讨论还款频率和多还的问题，2周还 比 一个月还，虽然还款总金额一样，但总利息要少几万甚至10几万的(30万总贷款，7。1%， ，30年,月还$2016.10，总利息是 $425794， 2周一还，每次$1007.62，总利息$319576，利息区别是$106210.00）
每个还款周期哪怕是只多还100，可以减少还款时间10几年（30万总贷款，7。1%， 2周还，30年，每周多还100块，可提前11年还清，节省总利息$73022.67）

所以选FORNIGHTLY PAY , PAY EXTRA （哪怕只是几十块）IF YOU CAN ，可以很大程度上减少利息和还款时间，这大概是大家不愿意FIX的原因

不过很多TZ可能已经知道了，我最近才发现竟然有10几万那么大的区别

[ 本帖最后由 adele1016 于 2010-11-18 11:45 编辑 ]

znby

offset功能是方便你资金以后投资，税务上面比redraw更有说服力什么的
具体不是太懂
否则你购买的自住房转投资房后，已多还的贷款重新redraw出来的那部分利息可能不能抵税用

小楼

原帖由 adele1016 于 2010-11-18 11:32 发表
好像没看到TZ讨论还款频率和多还的问题，2周还 比 一个月还，虽然还款总金额一样，但总利息要少几万甚至10几万的(30万总贷款，7。1%， ，30年,月还$2016.10，总利息是 $425794， 2周一还，每次$1007.62，总利息$319576，利息区别是$106210. ...

如果每个月还但是剩余的钱都放在offset account 应该和每2周还没有区别吧？

adele1016

涉及税务我 也不清楚了，哈哈，但光从功能上说是差不多的

adele1016

应该是不同的概念，我们比较的应该是同样的钱在OFFSET账户，如果月还和2周还的区别

如果要比较  (OFFSET账户有钱，月还  VS . OFFSET没钱，2周还 ) 怎么比较啊？应该和OFFSET账户的金额和还款总金额都有关系了

adele1016

应该是不同的概念，我们比较的应该是同样的钱在OFFSET账户，如果月还和2周还的区别

如果要比较  (OFFSET账户有钱，月还  VS . OFFSET没钱，2周还 ) 怎么比较啊？应该和OFFSET账户的金额和还款总金额都有关系了

frankielynna

offset 和 普通的账户当然有区别。存在offset 的钱，你就当你存在普通账户的钱，不是还掉贷款的钱，随用随取，但是可以同时抵消贷款账户的利息。普通的repay reloan一个是有次数，金额的限制，最普遍的是有时间的限制，reloan不是实时到帐的。
一样的话，别人400快钱年费白交了。

angelatu

原帖由 adele1016 于 2010-11-18 11:32 发表
好像没看到TZ讨论还款频率和多还的问题，2周还 比 一个月还，虽然还款总金额一样，但总利息要少几万甚至10几万的(30万总贷款，7。1%， ，30年,月还$2016.10，总利息是 $425794， 2周一还，每次$1007.62，总利息$319576，利息区别是$106210. ...

难怪很多人问我这个问题，原来出处在这里。

如果是在中国，那么这种计算是正确的。

但是在澳洲，这种说法是非常不正确的。因为澳洲允许随时提前还贷，所以lz说的并不成立，最划算的还款方式应该是按月还的interest only，其实还款时间间隔越长就越合算。

angelatu

原帖由 znby 于 2010-11-18 16:51 发表
offset功能是方便你资金以后投资，税务上面比redraw更有说服力什么的
具体不是太懂
否则你购买的自住房转投资房后，已多还的贷款重新redraw出来的那部分利息可能不能抵税用 ...

没错。redraw和offset在税务上的效果完全不一样，要先弄清楚你到底是什么打算，再考虑是否用offset，草率选redraw的，若干年后会有多达几千的税务损失。

purplenight

同意52＃的说法。
银行的利息是以天来记的，只要我保证每天的balance是一样的，两周还一次利息还是一个月还一次利息还不都是一样的。而且在这种情况下，从金融学角度来看，还利息周期越长，你的实际利率才越低，如果一年才还一次利息，才能够实现你的实际利率等于银行给你的名义利率。

MU

比较好的还款方式就是 interest only 加上offset account  ，然后尽可能把钱都丢进你的offset account  里。

idontknow

同意，我刚办完贷款，ING的，就是interest only 加上offset account， 6.97%， 所以我还是比较满意我的BROKER

原帖由 manunited 于 2010-11-19 08:55 发表
比较好的还款方式就是 interest only 加上offset account  ，然后尽可能把钱都丢进你的offset account  里。

[ 本帖最后由 idontknow 于 2010-11-19 11:22 编辑 ]

adele1016

是我理解的相反的意思吗，这个REPAY MORE计算公式是澳洲BROKER网站上的啊，所以应该适用澳洲的
还有银行和BROKER也说2周还可以减少利息的

我觉得应该是有区别的，不然某些银行怎么不允许你2周还，一定要月还呢

angelatu

原帖由 adele1016 于 2010-11-19 19:49 发表
是我理解的相反的意思吗，这个REPAY MORE计算公式是澳洲BROKER网站上的啊，所以应该适用澳洲的
还有银行和BROKER也说2周还可以减少利息的

我觉得应该是有区别的，不然某些银行怎么不允许你2周还，一定要月还呢 ...

呵呵，55楼补充的很对，你要看他的本质，网站上的结论未必是正确的。

[ 本帖最后由 angelatu 于 2010-11-19 22:33 编辑 ]

purplenight

回复 57# 的帖子
我的理解是这样的，网站上的计算都不是基于intrest only ＋ offset这种还款方式的。如果你有一部分本金要还，那么这部分本金（不包括你多余的可以做offset的钱）你只能一个月还一次，而不是一个月还两次，每次还一半。差别就在于这一半本金晚还半个月产生的利息。但是如果你平时多还的本金占的比例比较大，固定要还的本金比例占的比较小，那我估计最后的利息差绝对没有那么大。但我相信，如果你每月只按照最低还款额来还本金和利息，那么网站上的计算应该是正确的。

骷髅

如果是照天算的话就不存在本金只能一月还两次的说法了，除非银行是把你多还的钱都算成你只是多还利息。

之前考虑过双周还，但是想到的一个问题是如果是双周的话月初只还了一半的钱，那么剩下一半的钱与其放在loan外面还不如直接也还进去好了，因为我没offset。