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楼主:diana999

[修房建房] 建Granny flat---找好的Builder和设计师 75楼有更新 [复制链接]

退役斑竹

发表于 2010-9-29 21:53 |显示全部楼层
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我家正在筹建60平米两房加楼上 储藏空间(然后转为30平方米带ensuite 的睡房)的 granny flat。

我找过的华人和西人公司大概有15家以上,最终选了现在这一家西人公司,从DA申请开始到房子可以入住全程包办,我家的后院很平整,所以价格在7-8万之间。根据周边两房 granny flat 的出租价格,这个投资的年回报率会在23%以上。

我发现一些华人公司,会讲得天花乱坠,以为我们会找他们就是不懂英文不了解官方信息,然后漫天要价,一个DA申请都可以报价3000刀。我找的西人公司才$1400.00, 当然都不包政府的收费。

我不想给人当‘tuo r' (不记得是什么字了)的感觉,所以不会写出这个西人公司的名字。如果有同学实在有兴趣而且不是很着急的话,就发PM给我好了。 现在我们有三位朋友同时找他建,所以他暂时忙不过来的哦。。。

总之这种比较大的投入,一定要自己多作研究,多问一些公司,多拿一些报价,才会有主见易决断。与不同的人讲一次电话,不经意之间就会长见识。。。

[ 本帖最后由 飞儿 于 2010-9-29 22:35 编辑 ]

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haobaobao123 + 3 请给我他们的联系方式 谢谢
zuo_samson + 2 感谢分享

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发表于 2010-9-29 22:29 |显示全部楼层
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楼上在NSW?

NSW爽,好像建那个连申请都不需要

退役斑竹

发表于 2010-9-29 23:17 |显示全部楼层
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原帖由 STS-TAX 于 2010-9-29 21:29 发表
楼上在NSW?

NSW爽,好像建那个连申请都不需要


不是不要申请哦,而是州政府出台了新政策,支持大家建。。。council 10个工作日就应该批准。。。或是特定的一些区域,可以根据州政府的政策直接找有资格的公司直接报批。。。

有的华人公司有建筑证书审批资格,就打着通过州政府申请的旗号,很有欺骗华人同胞的嫌疑。。。 最近因为小装修和筹建 granny flat的事,与一些华人公司和西人公司或厂家有不少接触,发现华人公司或厂家的价格反而高过西人公司,尽管他们的人工应该低不少。。。不知是不是因为他们只能做华人生意 - 市场太小所以单笔生意的利润必须高一些?还是根本就在欺负同胞?

发表于 2010-9-29 23:23 |显示全部楼层

回复 31# 的帖子

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西人公司,DA报建费才1400?

建筑师一般一个小时收费150~250之间,如果是1400,就算是按最低档的设计师来算,不到10个小时帮你做DA。就是一天的功夫。

最简单的了,随便找个以前做过的项目,改一下title就直接一套图纸可以给你了,如果你要,我一套卖500都行。

华人建筑师charge你3000,我觉得都算少了,如果是真的用心去做设计的话,一套house的设计费收你14000,都不算贵

发表于 2010-9-29 23:26 |显示全部楼层
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多说一句,不要以为建筑师收150~250一个小时费用很高,建筑师本人实际收入最多是这个费用是1/3。

特别是开公司的,每个设计都要买保险的。

看到飞儿的话,我真替做residential design的同行悲哀。

发表于 2010-9-29 23:31 |显示全部楼层

学习了,这里面学问真多。

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退役斑竹

发表于 2010-9-29 23:33 |显示全部楼层
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咄,一个 小granny flat, 有那么严重吗

不就是把事先设计好的标准图纸摆到整个house 的 site plan上。。。

不要把house 的设计和 granny flat 的DA 申请混为一谈啦

发表于 2010-9-29 23:35 |显示全部楼层

回复 37# 的帖子

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费用已经跟你说了,你觉得人家花一天时间给你做出来的东西会有什么效果,再说了150块一个小时,只是最低级的绘图员的报价,如果是senior architect的报价根本不值这个数。

每一套房子都不会一样的,每一个site都不一样的。正规做法还需要找测量师来测量。

一分钱一分货,我只是跟你分析一下,你付出1400,获得会是什么。不要动不动就说华人建筑师在坑华人。

[ 本帖最后由 tld128 于 2010-9-29 22:38 编辑 ]

退役斑竹

发表于 2010-9-29 23:41 |显示全部楼层
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原帖由 tld128 于 2010-9-29 22:35 发表
费用已经跟你说了,你觉得人家花一天时间给你做出来的东西会有什么效果

每一套房子都不会一样的,每一个site都不一样的。正规做法还需要找测量师来测量。

一分钱一分货 ...


显然你就是做这一行的华人同胞啦

其实不想把话说得那么彻底。但你这样执着,我不妨说个例子给你听。 单个house连地和房子本身的图纸,在 council那里都是有底的,而且是可以免费拿的。-----我的西人设计师就告诉我这一点了,而华人公司为了多挣点钱 (过来量一下尺寸600刀以上),不但不会告诉我,还要讲得煞有介事。。。。

总之我不想影响华人建筑装修从业者们的生意,所以大家当我是基于个人特别经历的一家之言好了。。。各人自己去经历和体会最重要!

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lisa68 + 2 求西人电话

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发表于 2010-9-30 00:08 |显示全部楼层

回复 39# 的帖子

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我没做过单独一栋house的设计,也没做过改建项目。

我是做基建的。

house 连地和房子本身图纸,要看是什么年代的。如果是新开发的地,只要不是project home那一类的,是不会有房子本身的图纸。

房子本身的图纸就算有,也是需要重新在电脑上描一次的,这个也是需要时间的,有时候图纸不清楚就更头疼。年轻时做私活的时候曾经帮一专门做residential 设计的朋友去自己做measurement,都要花上2、3个小时去测量,回家后也画了2、3个小时把existing plan画出来的。一来一回,一天的时间就这样没有了。

我确实对做这样小型的residential 项目没多少经验,可能某些细节还不够你清楚。但是你说其他同行charge你的钱,我觉得不算贵

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公主 + 6 你太有才了

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发表于 2010-9-30 03:17 |显示全部楼层
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頂LS﹠LSD

想請教倆位康嫂會批建用mud brick 做牆麼??冬暖夏涼,不用安空調,環保。
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发表于 2010-9-30 04:18 |显示全部楼层
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http://www.en8848.com.cn/yingyu/41/n-118641.html

用泥砖建房:此Adobe(泥砖)非彼Adobe(软件)
发布: 2009-1-24 11:00    作者: VOA  来源: VOA    查看: 75次【字体:变小 变大】
TAG: VOA voa VOA慢速 voa慢速 发展报道 发展报道09 英语听力


Building With Adode (No Computer Required)


迅雷专用高速下载  

This is the VOA Special English Development Report.

This week in our report we are going to talk about adobe. No, not the information technology company in California, Adobe Systems. We mean the traditional building product made of soil and other materials. Adobe is shaped into bricks that are laid one on top of another and used as a low cost way to build walls and houses.

Adobe structures at Tumacacori National Historical Park in southern Arizona. The park protects the ruins of three Spanish colonial missions.
Adobe is soil that contains at least forty percent clay. In its purest form, clay can be shaped and stretched and used to make objects. Clay becomes very hard when it is put in a fire or a special oven called a kiln.

Adobe becomes a sticky mud when it is mixed with water. Liquid adobe mixture can be poured into containers called molds. This way the adobe can be shaped into bricks of the desired size.

Adobe bricks must be dried completely before they are used. This is necessary so that the walls of a building will not shrink or break.

Too much water can make adobe weak. Sometimes other materials are added to the adobe mixture to strengthen it. These materials help keep the water in correct balance with the soil. This will help the adobe resist changes in the weather and humidity.

One material that is commonly added to strengthen the adobe is straw. Straw is the dried stem part of plants such as wheat, millet and sorghum. Straw is especially popular in places where the clay content of the soil is high.

Other materials such as lime and cement can be added to strengthen the adobe. About once a year, houses made from adobe should be given a layer of mud. This so-called paint job helps keep the adobe strong.

Adobe can take a long time to dry and become hard. So the bricks should be made in hot dry weather. If the weather is right, the bricks should dry in seven to ten days.

Many people around the world have found that adobe is a good way to make houses or farm buildings. But people who work with adobe must experiment. They must find the right combination of soil mix, water content and drying methods.

More information about adobe can be ordered from EnterpriseWorks/VITA, an anti-poverty group in Washington, D.C. The Web site is enterpriseworks.org. Click on News & Resources, then the link for Publications.

And that's the VOA Special English Development Report. Transcripts, MP3s and podcasts of our reports are at en8848.com. I'm Steve Ember.

发表于 2010-9-30 09:53 |显示全部楼层
此文章由 yn2000 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yn2000 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
还在讨论呢!10天的CDC跟漫长的DA+CC(100天)当然是不同的,费用肯定少啦不少!前提是要满足CDC的条件。

飞儿同学的加建做好没,上来confirm一下最后造价!谢谢!

发表于 2010-9-30 10:57 |显示全部楼层
此文章由 LENNY_DONG 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 LENNY_DONG 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
支持飞儿上图,等你结果
我看EBAY上价格都不错,就是没有VIC

退役斑竹

发表于 2010-9-30 20:21 |显示全部楼层
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原帖由 yn2000 于 2010-9-30 08:53 发表
还在讨论呢!10天的CDC跟漫长的DA+CC(100天)当然是不同的,费用肯定少啦不少!前提是要满足CDC的条件。

飞儿同学的加建做好没,上来confirm一下最后造价!谢谢! ...


我们不是加建,是在投资房的后院建一个独立的 granny flat...

我们一做好就会上来分享经验的啦。。。

发表于 2010-10-1 10:25 |显示全部楼层
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我家就是要建granny flat的.
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发表于 2010-10-1 14:58 |显示全部楼层
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单纯的extension和granny flat的要求不一样。granny flat的审批和建造都容易一些。

发表于 2010-10-1 15:26 |显示全部楼层
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http://www.elpor.com.au/so_plans.htm

这个是我找到最低价造两房的

退役斑竹

发表于 2010-10-2 00:35 |显示全部楼层
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原帖由 STS-TAX 于 2010-10-1 14:26 发表
http://www.elpor.com.au/so_plans.htm

这个是我找到最低价造两房的


呵呵,这种所谓的网上报价我找了好几家,在 Emu Plains的那一家也是这样,他们通常分三个 stage,每个阶段的报价和提供的内容都不同,stage 3 是最完整几乎可以入住的,单供货就是好几万刀了,但他们通常只是供货,要另外找人把他们提供的东西搭起来,然后又是几万刀。。。总之有很多公司就是最初以MS低的价格吸引你,再以‘温水青蛙’式向你慢慢加价。。。

所以,大家还是要多咨询、多研究、多问一些公司、甚至象我一样去读个 owner builder的课程,最少也了解一些知识和信息。。。现代社会,信息正是力量和金钱的重要来源之一。。。

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palaogong + 2 我很赞同

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发表于 2010-10-2 11:44 |显示全部楼层
此文章由 铁板烧 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 铁板烧 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
最好去council看看附近类似的申请多不多,多的话将来租金会打折扣。

发表于 2010-10-2 14:34 |显示全部楼层
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不知道楼主找到了没有,我认识一个很认真仔细的西人builder,知道一个比较大的华人建筑事务所,可以提供结构设计报价
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退役斑竹

发表于 2010-10-2 17:21 |显示全部楼层
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原帖由 铁板烧 于 2010-10-2 10:44 发表
最好去council看看附近类似的申请多不多,多的话将来租金会打折扣。


所以为了保证将来的投资回报率,找一个性价比高的builder 非常重要。。。

从project management 的角度来看,前期的咨询、研究、分析和计划是最重要的一部分,我之前与众多公司打交道的经历对我都是一种学习。。。所以也建议大家多问一些公司,多与builder交谈,多问问题。。。然后自己的思路也会越来越清晰的明确。。。

发表于 2010-10-3 21:11 |显示全部楼层
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这里面的学问真的是很多。欢迎家里修过granny flat, extension的 TZ来讨论。

发表于 2010-10-4 11:16 |显示全部楼层
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granny flat 和小unit 有什么区别呢?

发表于 2010-10-4 12:17 |显示全部楼层
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请问granny flat一般最少要求地多大啊?

退役斑竹

发表于 2010-10-4 13:05 |显示全部楼层
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原帖由 superblue 于 2010-10-4 12:17 发表
请问granny flat一般最少要求地多大啊?


地450平方米最小,前庭宽好象是12-13米最少。。。

granny flat不超过60平方米。所以有的人只建40几平方米(两房)其实浪费机会了哈,那么小,舒服度不高,如果出租也不一定好租。。。而且成本上也节省不了多少钱,因为建房成本也是边际递减的啊。。。

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yinshe + 2 谢谢奉献

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发表于 2010-10-4 13:29 |显示全部楼层
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granny  flat 也可以有两层?和一般的unit区别在哪呢?

发表于 2010-10-4 13:44 |显示全部楼层
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granny  flat一般都只有一层的

发表于 2010-10-4 13:54 |显示全部楼层
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和unit区别不太清楚

发表于 2010-10-4 14:31 |显示全部楼层
此文章由 yinshe 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yinshe 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
谢谢飞儿分享。我也想在后面加建一个,只是一直处在说说阶段。找找到的这个网站同大家分享把。
http://www.alternatedwellings.com.au/prices-homes.html
想问问
1。 你这个同在后面再建一个有什么不同啊?我知道水电同前面的房子是一起的。还有呢?申请COUNCIL GRANNY FLAT 应该比单独后面再建容易吧?
2。 GRANNY FLAT一般是临时性的,如果网上买现成的,估计用个5-10年,你这个自己建的,应该持续的更久把?
3。 房子是木头的还是砖的?
谢谢啊

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