劳工是不是疯了?

Lynette

原帖由 sinokai 于 2010-3-18 11:18 发表
又做算术题了.....

根据情况，你劳工税后大概80K, 目前现有贷款200K,没有车贷
贷款还款每月1200
供给每月收入80K/12=6667。
鉴于你三个孩子，还有车，生活等费用，每个月花费4000。鉴于楼主还有PARTTIME工作， ...

你太牛了.算得和银行的相差无几, 考虑得比我们详细多了, 真是佩服佩服! 劳工有稳定的收入, 以后税应该越交越多, 所以他才有这一说. 足迹的牛人太多了,真是卧虎藏龙之地. 劳工看了你的预算, 赞不绝口, 恨不得能向你当面讨教.

Lynette

原帖由 sinokai 于 2010-3-18 11:18 发表
又做算术题了.....

根据情况，你劳工税后大概80K, 目前现有贷款200K,没有车贷
贷款还款每月1200
供给每月收入80K/12=6667。
鉴于你三个孩子，还有车，生活等费用，每个月花费4000。鉴于楼主还有PARTTIME工作， ...

本想把所有的分分都加给你的, 可不知怎的,就只让加2分,还不许重复加,明天继续家吧. 听你这么一算, 心里好像不那么悬了.

御剑飞仙

可以当financial planner

austart

满打满算好象是没什么风险。

一个月只有余钱1200块，孩子越长大越花钱，这点钱，根本不够他们学这个学那个，另外学校读书还要费用的。

有没有算过，全家回国一次，要花掉你一年的积蓄？
利息再涨，或者其中一个工作有点风吹草地，楼主就准备卖房吧。

znby

请问,你们养小孩,应该还有政府补贴吧, 但随着小孩长大,所需要的支出一定会变多,

虽然说风险不大,还是得考虑突发意外,比如投资房断租,回国,失业什么的

个人以为，还是买个便宜些的投资房吧,1室 or 2 室,交通便利的 appartment or unit最好出租, 且房租和银行贷款利息相差不会太大, 如果房子太大, 银行利息 肯定 会远高于 房租收入的

买投资房是没错, 但最好考虑所能承受的贷款额度,选择适合自己的投资房

Lynette

原帖由 austart 于 2010-3-18 13:21 发表
满打满算好象是没什么风险。

一个月只有余钱1200块，孩子越长大越花钱，这点钱，根本不够他们学这个学那个，另外学校读书还要费用的。

有没有算过，全家回国一次，要花掉你一年的积蓄？
利息再涨，或者其中一 ...

我也这么想,所以不同意再买房,可劳工总想着以后收入会第加的, 而我总想以后再说以后的事,现在不想压力那么大.

Lynette

原帖由 znby 于 2010-3-18 13:29 发表
请问,你们养小孩,应该还有政府补贴吧, 但随着小孩长大,所需要的支出一定会变多,

虽然说风险不大,还是得考虑突发意外,比如投资房断租,回国,失业什么的

个人以为，还是买个便宜些的投资房吧,1室 or 2 室,交通便利 ...

赞同! 可我得说服他才行. 不过,他总不会一意孤行吧. 至于政府补贴,没敢要, 要不花掉了, 再退回去, 可难了.

[ 本帖最后由 Lynette 于 2010-3-18 13:37 编辑 ]

lesli1109

I think your husband's idea makes perfect sense, however, just need to more investigation before any actions are taken. Maybe look for sth cheaper?

xliu

我也来算一下，是从不同的现金流角度:
买750K的投资房，需要20%的首付，也就是150K,和大概25K的purchasing price(stamp duty, solictor).
cash out总共是175k，当然可以从你们现在房子的equity里面算出，要看你们现在房子价值的80%减去仍欠银行的贷款数,是否多于175k.

下面算日常的打理费用
Cash in: Totak 24k
Rent: 2000*12=24,000/year
Cash out: total 61,750
interests: 750,000*80%*6.3%=37,800/year
maintenance: 4,000/year
agent managment: 2000*5%*12=1,200/year
Depreciation(tax purpose): 750,000*2.5%(40year)=18,750/year

Tax deducation available:
=(24,000-61,750)*40%=15,100/year, or 1258/month

Actual out of pocket money(doesn't count depreciation and consider tax benefit)
=24,000-37,800-4,000-1,200+15,100=-3900/year or -325/month
就是说楼主的老公实际上要每个月花费325来养这个房子。当然还要考虑什么空房率之类的其他因素。所以问题的关键是有没有来175k equity买这个房子和有没有325这样每月多余的钱来养。这样过个十年八年房子如果涨了很多就更好了

austart

收入这么高，政府补贴一分钱都不可能有了。

房子空租，你要紧张；设想一下每年空4-8周
利息一涨，你要紧张；设想一下，8-9%的利息
其中一人失业，你更要紧张；设想一下，三至六个月其中一人没收入
孩子一开口要钱，你还是紧张，校服，文具，去郊游野营，开一个生日party,参加一下乐队，学一下中文，买几本参考书，上个补习班，我是见识了，孩子的花费，真是没完没了。。。

这种日子很好过吗？

astina

原帖由 xliu 于 2010-3-18 13:47 发表
我也来算一下，是从不同的现金流角度:
买750K的投资房，需要20%的首付，也就是150K,和大概25K的purchasing price(stamp duty, solictor).
cash out总共是175k，当然可以从你们现在房子的equity里面算出，要看你们现 ...

能否折旧要看房子有多老，那个20%首付如果从自住的equity里出，那么等于也是要贷款的，利息就要更多一些了

hardlife

风险太大. 别忘了LAND TAX. 丢工作,生病,房子空一两周每年. 都是风险. 不过看了这些,我对房子涨价更坚定信心了.

austart

原帖由 xliu 于 2010-3-18 13:47 发表
我也来算一下，是从不同的现金流角度:
买750K的投资房，需要20%的首付，也就是150K,和大概25K的purchasing price(stamp duty, solictor).
cash out总共是175k，当然可以从你们现在房子的equity里面算出，要看你们现 ...

照您这种算法，楼主活得会像神仙般轻松，每个月多支出300多，每周80块就能多供一个75万的投资房。

我建议楼主供两个！

shiaojin

正准备去做劳工的飘过

Lynette

看了大家的热心回复, 决定得找个financial adviser 才行. 总之,还是很悬, 像在刀尖上过日子, 何苦呢? 得在打击他.

西边雨

买这个价格的投资房，基本上手里没有一笔可机动的钱了，旅游、家具、电器、教育等等意外开支就基本不能考虑

Lynette

原帖由 xliu 于 2010-3-18 13:47 发表
我也来算一下，是从不同的现金流角度:
买750K的投资房，需要20%的首付，也就是150K,和大概25K的purchasing price(stamp duty, solictor).
cash out总共是175k，当然可以从你们现在房子的equity里面算出，要看你们现 ...

这个专家计算我们得好好研究一下, 好像行得通一样. 总之, 我得上班才行.

公主

原帖由 Lynette 于 2010-3-17 23:29 发表
我家仨儿子,8,2岁半,10个月. 没上私校的, 我刚回去上班,PARTTIME. 本想着回去SOCIALISE 一下,顺便贴补些家用, 可真要买房,我岂不是又要变成挣钱机器不成, 还得想着孩子呢, 他只管上班,孩子接不了,送不了的.可我要不上 ...

仨儿子，同情一下！

为了退税买投资房是不值当的，而且生活质量有可能因此而下降！你仨儿子年龄还小，还没真正烧钱的年龄，别把自己压的太狠

我认识一个老移民，有10户房子了，不过一把年纪了就位房子活了，白天到市场去摆滩卖领带和衬衫，下班后做office清洁，连出去吃顿饭都是时间！一熬头发都白了，也快奔5了
何必呢？就算他把房子买了，也没体力和心情消费了！

Lynette

多谢大家的回复, 向你们学习, 我和老公没什么生意头脑或投资眼光, 故而犹豫再三,思前想后,可也总想不到点子上, 有了大家的热情参与, 就像朋友给些宝贵的意见, 万分感激.

Lynette

原帖由 公主 于 2010-3-18 14:23 发表


仨儿子，同情一下！

为了退税买投资房是不值当的，而且生活质量有可能因此而下降！你仨儿子年龄还小，还没真正烧钱的年龄，别把自己压的太狠

我认识一个老移民，有10户房子了，不过一把年纪了就位房子活了 ...

十分赞同公主的见解, 到澳洲来,就是不想太累了,所以不想给自己太大的压力.

qqyang

楼主，你不要看那么理论的东西，我告诉你最简单的算账办法。

第一个column，你把3个月的信用卡帐单+银行对账单全部打出来，算好每个月必需的支出，偶尔的支出和频率，这个就是你买房前的outgoing；

第二个column，然后再看你和老公的收入，这个是incoming。

上两个column之差，你就能算出买房子前，你们家的net saving.

第三个column，算上如果买这个房子的话，会多出什么费用：比如说银行利息（旧房子equity提出来后多出来的利息+新房子贷款的利息），strata/coucil/water/agent/insurance/tax&levy。

第四个个column，算上如果买了房子，能够租出去的话，会有多少租金收入，如果是house，每年算9个月满租，unit，每年算11个月满租。

第三第四个column之差，就是你们新房子的investment loss，是可以抵税的。你老公收入应该在110K-150K这个区间，那你们避税的方向应该是怎么把收入80K以上的部分弄掉，那么你们大概有30K-70K的investment loss budget。

如果第三第四个column之差*40%小于你们的investment loss budget，那么税务角度讲你们应该go ahead。但同时考虑生活质量的话，你还应该用第一第二column之差net saving，跟你们investment loss budget*60%对比，如果net saving大，就说明你们买了这个房子根本不会影响生活质量，如果小，说明你们必须牺牲部分生活质量了。

我不建议任何投资以牺牲生活质量为前提，人活着没多少年，有些享乐的事情老了就不行，不能做金钱的奴隶。

fenfen

好专业啊！！赞！！

sinokai

LS, 750K我是按7%得利息算得，上涨到8%也只不过为美元还款5000。
孩子越长大，楼主越能FULLTIME工作,挣得也越多。压力不大。

投资，每年还要花大价钱度假。那是有钱人的投资。
LZ，出于避税角度考虑，我认为没有任何问题。我再做算术题（累死了）
每年，楼主为了供这个投资方房子支出 1.775K*12=21.3K
如果房子增值速度为5%

第一年，房子增值为787.5 增值37.5K. 减去21.3K， 盈利16.2K, 但是卖掉房子的手续费 按中介收取3%算，收取23.625K。 再加上印花税31.5K。总共亏损38.925K

第二年，房子增值到826.875。 这时候盈利为826.875-750-21.3*2=34.275K, 还是按照上面计算，中介费登总共57.88K,  亏损23.605

。。。。

第4年， 房子增值到911.628， 这时候总盈利957.21-750-21.3*4=76.428, 还是按照上面计算，中介费登总共63.82K,  毛利12.61K.

说明房子安5%增长，四年后卖房，一份不亏，

如果按现在8%来算，第二年卖房子就不亏了。

因为楼主有稳定工作，可作投资。ls上的观点，不可取。任何投资都是有风险的。关键是这个风险能否承担。

cygrace

原帖由 Lynette 于 2010-3-18 14:13 发表
看了大家的热心回复, 决定得找个financial adviser 才行. 总之,还是很悬, 像在刀尖上过日子, 何苦呢? 得在打击他.

没你想象的这么危险。

我也觉得如果你们有三个孩子的话，是应该稍微保守一点。先买一个50万左右的房子，如果你老公买投资房的目的是退税的话，那最好买新房子，新房的DEPRECIATION多。如果觉得对每个月的还款不是很有信心的话，可以找一些交通便利的APARTMENT或者TOWNHOUSE，比如CITY的附近的APARTMENT, 火车站附近的TOWNHOUSE啊，这样容易出租，而且空置率低。HOUSE无疑增值比较快，但是有时候不是很容易出租，就算在学区内，也有放假的时候。

每个人在第一投资的时候心里都会没有底，但是当你投过一次了，有了经验了，下一次就不会那么紧张了。

qqyang

楼主，你没有必要从一个极端到另外一个极端。

投资和负债是相符相承的。关键是负债能力和负债后的生活质量。你劳工的工资虽然不是富人，但已经可以让你一家过个中产日子了，所以投资的考虑没必要死抓住避税。

避税为主因的投资，基本上除非是那些大富豪，中产是不用考虑的。但如果投资不会对生活质量有大的影响，而且收益有一定保障，为何不投资呢？

再次重申我的立场，没必要用生活质量换避税为主题的投资，完全是脑子进水。

gaogangkkk

你老公这么想其实也算对呢，据我所知，现在有的楼盘不但可以cover掉你的利息，而且还会略有盈余呢。

qqyang

楼主老公不知道考虑过没有，除了投资房产避税以外，还可以搞个noveated car，开靓车也感觉不错的，如果一年下来公里数开得多很划算哦。

qqyang

那就起不到楼主老公避税的目的了。

91联队帅克

原来悉尼的房价是你老公炒上来的

sinokai

就像楼上所有tx所说，

你们关键问题不是投多少，而是一定要投资。750k就得太多，500k,还是太多，400k...
关键是你们要投资。