自住房offset 账户钱拿出来付投资房首付，可以退税吗？

click

这样做，指24楼的做法，和向银行申请REFINIANCE，增加贷款额度，再用这部分钱付首付，是不是一样的？
哪个更容易操作？

小茉莉

1/我很葱白你，被你加分哈开心(monkey21)
2/就是这个意思来的，把不能抵扣的利息变成可以抵扣的利息(monkey22)

mxgong

其实我想这个问题很简单吧。

本来自住房就不能退税，所以自住房所有的贷款利息都不能退税。

那么你自己把钱拿走，产生的更多利息当然也不能退税了。无论你拿钱出来什么理由，这个多出来的利息都不能退税。

当然，如果你这个是投资房， 那么所产生的利息可以多退税，哪怕利息增多也可以退税。

小茉莉

原帖由 click 于 2010-7-15 12:47 发表
这样做，指24楼的做法，和向银行申请REFINIANCE，增加贷款额度，再用这部分钱付首付，是不是一样的？
哪个更容易操作？

其实目的是一样的

我会建议这么做的主要原因
是担心自住房增值的部分够不够cover投资房的首付和杂七杂八的开销（通常这种情况会比较多）
如果能够cover
还是refinance比较好

钱还是放在offset里面
万一想要自住改投资
主动性大一点

小茉莉

原帖由 mxgong 于 2010-7-15 12:50 发表
其实我想这个问题很简单吧。

本来自住房就不能退税，所以自住房所有的贷款利息都不能退税。

那么你自己把钱拿走，产生的更多利息当然也不能退税了。无论你拿钱出来什么理由，这个多出来的利息都不能退税。

...

NONONO
拿的方法对就可以退税啦

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-7-15 13:09 编辑 ]

mxgong

原帖由 小茉莉 于 2010-7-15 12:53 发表


NONONO
那的方法对就可以退税啦

那来个简单点的，把自住房转为投资房， 那这个时候把钱从OFFSET 里面拿出来，产生的利息可以退税了吧，

  

click

对积极回答问题的TX要加分鼓励么，

原帖由 小茉莉 于 2010-7-15 12:48 发表
1/我很葱白你，被你加分哈开心(monkey21)
2/就是这个意思来的，把不能抵扣的利息变成可以抵扣的利息(monkey22)

click

那新买的房子如果投资，就不能退任何税了。
不过如果新买的房子也是投资，就可以了。
不过这样，自己睡哪里呢？

原帖由 mxgong 于 2010-7-15 12:55 发表


那来个简单点的，把自住房转为投资房， 那这个时候把钱从OFFSET 里面拿出来，产生的利息可以退税了吧，

  

小茉莉

因为情况都很复杂，所以分别写出来，请专家批评指正

一，自住房绝对不会转投资
茉之建议
1，如果offset账户是收费的，就关掉吧，或者扒下来关联到投资房的loan上去
2，offset里面的钱全部还到自住的home loan（1）里面去
3，降HL1limit
4，抵押自住房，开HL2，用这个钱支付所有跟投资房有关的开销（稍微多贷一点，防止投资房估价偏低，也可用余钱进行与投资房有关的支出）
5，抵押投资房，开HL3，用这钱完成投资房购买
6，开一个日用帐号，方便使用HL2里面的余钱（必须跟投资房相关）

关于第四点的解释：这次的抵押，是将自住房再次估价，假设估价为100万，可以允许贷80%即80万，这个数字减去3步骤里面的新limit（假设自住房HL1的limit降为10万），就是说最多可以贷70万，反正贷出来用不掉也不怕，还会在HL2里面，也不产生利息。唯一的问题就是银行会根据收入和房租来评估一个人可以借贷的总limit，这个limit是不能超的，这个贷太多，投资房抵押的HL3就可能贷不出来了(monkey23)

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-7-15 13:05 编辑 ]

小茉莉

原帖由 mxgong 于 2010-7-15 12:55 发表


那来个简单点的，把自住房转为投资房， 那这个时候把钱从OFFSET 里面拿出来，产生的利息可以退税了吧，

  

缺点就是，自住转投资以后，当年付的首付那是绝对不可能抵扣利息了。不像我建议的投资房可以100%享受税务抵扣。
很多人自住换投资主要还是以改善居住环境为目的，从税务优势上来说，自住转投资不如自住再抵押。

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-7-15 13:10 编辑 ]

小茉莉

二：如果自住房将来可能转投资房
茉之建议（仅以税务优惠最大化考量）
1，买一份投资房估价和一份自住房估价（不知道要多少钱，如果不是特别离谱的话，请会计师分析这个支出是否可以退税，偶觉得可以退税）
2，估价×20%+印花税+律师费+杂七杂八可能短期内用于投资房的钱=HL2
3，用HL2推算出自住房refinance的钱是否够cover，如果不够，却多少就从offset里面还HL1多少，降limit
然后同上4以后流程

关键点就是尽可能少降自住房的limit，为将来转投资享受税务优惠埋下伏笔(monkey22)

小茉莉

我自己都还不知道这么做是不是最简单成本最小的方法呢
自己瞎琢磨的(monkey24)
一个人想就老容易有局限性(monkey20)

MU

其实要搞也要等到投资房开始申请loan才能实施 。。楼花不适合

小茉莉

原帖由 manunited 于 2010-7-15 13:35 发表
其实要搞也要等到投资房开始申请loan才能实施 。。楼花不适合

(monkey11) 我想楼主想问的是投资房的首付怎么享受利息抵扣吧(monkey37)

MU

那我这情况可以么？

mxgong

关于39楼的，

抵押自住房，贷HL2 去付所有投资房的费用，那么这部分HL2是指refinance后自住房增值部分的钱吧。
抵押投资房的前提是这个房子已经SETTLE 了吧， 那也就是说已经有了投资房的LOAN 了。怎么再去买投资房呢？

不太明白。请指点。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2010-7-15 14:21 编辑 ]

mxgong

呼叫，小茉莉解答。谢谢

小茉莉

原帖由 mxgong 于 2010-7-15 14:16 发表
关于39楼的，

抵押自住房，贷HL2 去付所有投资房的费用，那么这部分HL2是指refinance后自住房增值部分的钱吧。
抵押投资房的前提是这个房子已经SETTLE 了吧， 那也就是说已经有了投资房的LOAN 了。怎么再去买投资 ...

刚才购物去了(monkey13)

问题一：不一定，因为如果你的offset里面的钱还到HL1，并且HL1降低limit的话，可以把还掉的和增值的一起重新抵押出来

问题二：所谓抵押投资房，就是房贷，settle的当天有律师去做的。(monkey35)

你都不加分啊(monkey36)

mxgong

原帖由 小茉莉 于 2010-7-15 15:54 发表



刚才购物去了(monkey13)

问题一：不一定，因为如果你的offset里面的钱还到HL1，并且HL1降低limit的话，可以把还掉的和增值的一起重新抵押出来

问题二：所谓抵押投资房，就是房贷，settle的当天有律师去 ...

谢谢回复，就这个问题2，也就是说，SETTLE 当天就可以把这个房子抵押了？那就是说，在SETTLE 的同时把 抵押做了，HL3也做了？在把钱从HL3 里面拿出来作为首付付这个投资房的钱来SETTLE？ 那对投资者来说不是变成无本投资了嘛。这个合理？

mxgong

回茉莉，俺是穷人，没分，还在混的阶段。嘿嘿

小茉莉

原帖由 mxgong 于 2010-7-15 16:46 发表


谢谢回复，就这个问题2，也就是说，SETTLE 当天就可以把这个房子抵押了？那就是说，在SETTLE 的同时把 抵押做了，HL3也做了？在把钱从HL3 里面拿出来作为首付付这个投资房的钱来SETTLE？ 那对投资者来说不是变成 ...

我来这么说吧

买房子的钱分三块
1，杂费
2，首付
3，房贷

其中1，2要么你自己手头有，要么你想办法借
所以我们讨论把自住房抵押，就是为了准备这笔钱
这个钱就是HL2

HL3就是平时我们所说的贷款，你每个月还银行利息就为了这个，银行为啥借你钱呢，因为你的房子抵押给他了。
你的HL1当时咋办的，这个HL3也咋办(monkey06) 等你有鞋子别忘记看见我发言就没事儿给我加分啊(monkey07) 烧饭去了

MU

感觉会计在糊弄你了。。严格来说还是不行的。你要退，没查你当然没事。

ECM

同楼上的感觉！

小茉莉

她糊弄我干啥
每次报税都给我把关把的死死的
我去ATO查查看去

小茉莉

不太好搜

别的地方搜到一些资料

分享一下

Tax Deduction Checklist - Rental Property
Item Deductible Non- Deductible
Accounting Fees Yes  
Advertising Yes  
Agent Fees & Commissions Yes  
Bad Debts Yes  
Boarder's Costs Yes  
Body Corporate Fees Yes  
Borrowing Expenses Yes  
Building & Structural Improvements Yes  
Cleaning Yes  
Commissions & Management Fees Yes  
Depreciation Yes  
Early Termination of Lease Payments  No
Electricity & Connection Costs Yes  
Eviction proceedings against tenants  No
Bank Charges Yes  
Gardening Yes  
Gas Yes  
Head Rental* Yes  
Insurance Yes  
Interest Yes  
Land Tax Yes  
Lease Incentives Yes  
Lease Premium  No
Lease Surrender Payments  No
Legal Fees not associated with eviction Yes  
Mortgage Insurance Yes  
Municipal Rates & Taxes Yes  
Office Supplies Yes  
Postage Yes  
Repairs excluding initial repairs Yes  
Security Yes  
Solicitor Disbursements Yes  
Telephone Yes  
Travel Yes  
Water Yes  
Pre purchase travel expenses for properties not purchased  No

* Where landlord is lessee rather than owner and is sub-leasing the property to another rent-paying tenant.

mxgong

原帖由 小茉莉 于 2010-7-15 17:27 发表



我来这么说吧

买房子的钱分三块
1，杂费
2，首付
3，房贷

其中1，2要么你自己手头有，要么你想办法借
所以我们讨论把自住房抵押，就是为了准备这笔钱
这个钱就是HL2

HL3就是平时我们所说的贷款， ...

问题是你付了首付啊，，你现在说的是把投资房的首付也从这个投资房里抵押出来，那不就是无本投资了啊，咋可能啊，每个人都去这么做了。要抵押你得先买下也就是SETTLE 成功了再抵押吧。套钱吧

小茉莉

别的论坛查的一篇文章：

发贴人询问：

Refinancing 2 Loans? PPOR + INVESTMENT (tax question)
balniks [15 Posts]
Submitted by balniks on May 6, 2010 - 6:45am.

Joined: 30/07/2006
Hi all,

I'm currently in the process on refinancing my 2 loans. On my PPOR i have about 120k owing, and on the investment about 105k. Value of both together is approx 400k. So i have a bit of equity in them. I'm currently paying interest only on them, and want to continue paying IO as i am planning to rent out my PPOR in the next year or so.

To cut to the chase, my investment prop. is an over 55's unit. This seems to be effecting my new lender a bit. This is what they have to say:

My manager is suggesting we refinance the whole loan amount (the total of $225,000) but in effect we are paying out the investment portion of your loan ($105,000) because you have enough equity in your owner occupied property. The reason is to avoid using the investment property as security as it may not be an acceptable property for the loan.   You just need to check with your accountant whether this would affect your abillity to claim the interest portion for the investment as a tax deduction.


So the important question is the last sentence in blue. How will this effect my tax claims on the Investment for the time being, and will it be a hassle down the track when i make my current PPOR a rented property. What kind of setup paperwork wise would i need for this to be easy at tax time etc.

Any help is appreciated, i have about a month while waiting for paperwork to make up my mind. Basically he didn't want to charge me extra $ also to get the 2nd Property valued etc, if i wasn't going to be able to do this.

Thanks guys,
Michael

小茉莉

别人的回复：

Dan42 [360 Posts]
May 6, 2010 - 9:12am

Joined: 28/11/2008
It won't effect the deductibility. Interest deductibilty is determined by what the funds were originally used for.

If you take out one loan of $225,000, only the portion related to the purchase of the investment unit ($105,000) would be deductible. ie, 46.7% of your interest on the new loan would be deductible.

小茉莉

Banker [238 Posts]
May 6, 2010 - 9:34am

Joined: 21/02/2010
Just make sure the loan is split so you get two statements.

小茉莉

我觉得最有价值的回复：

duckster [1380 Posts]
May 6, 2010 - 9:45am

Joined: 19/12/2004
Banks like to stitch you up to as much security against a loan as is humanly possible !

Here is what I would do
PPOR Value = ?
PPOR Loan = 120k
I would get a line of credit loan against 80% of PPOR value - PPOR Loan
LOC=PPOR Value * 80 / 200 - existing loan
(it is usually 80% LVR for an LOC loan)

I would get a line of credit loan against my existing investment property
investment prop Value = ?
investment loan = 105k
LOC2=invest prop value * 80 / 100 - investment loan existing

Then I have a deposit for my next investment property of LOC + LOC2
I would factor in also for Stamp duty, maybe mortgage insurance  and prob about $1200 for extra costs like legals , inspections for next property（不过没有提到利息是否可以抵扣，但是做法跟我建议的做法是一样的，我想应该是可以退税的吧，不然这么费劲干嘛啊？(monkey1) ）
I would use a mortgage broker and he would organise another lender for me.

Why would I do it this way you might be asking

I have separated the security of all three properties. If I get into trouble I may lose one house to a bank
where as if all are the one security for loan I could lose all houses.

Also

Using an LOC loan separates the PPOR private purpose loan from the new Investment Purpose  LOC loan.
Also if you change the status of the PPOR to investment later it is not going to be difficult to claim the original PPOR loan as an investment loan.