第一次做负扣税，请教一些问题

c4pe

xq052b 发表于 2025-9-12 09:58
+1

全款是不可能的了

馊主意。

我有一套贷款的自住房，一套没有贷款的投资房，把自住房子的贷款利息算在投资房上可以吗？


我必须非常明确地告诉你，这样做是不合法的，而且存在巨大的税务和法律风险。

为什么这不合法？
在澳大利亚，税务局（ATO）的规定非常清楚：只有为了产生应税收入而产生的支出，才能被用于抵税。这被称为“收入连结”（nexus）原则。

你自住房的贷款，其目的是为了个人居住，而不是为了产生收入。因此，这笔贷款的利息属于个人支出，不可抵税。

你的投资房虽然可以产生收入，但它和你自住房的贷款没有直接的关联。你不能将一个用于个人消费的贷款支出，转移到另一个用于投资的资产上。

试图将自住房的贷款利息算在投资房的支出中，会被 ATO 视为税务欺诈。

风险和后果
ATO 有非常强大的数据匹配系统，可以轻松地识别出你贷款的真实用途。如果被发现，你将面临极其严重的后果：

巨额罚款和利息：你需要补交所有欠下的税款，并支付高额的罚款和利息。

税务记录受损：你的税务合规记录将受到严重影响。

法律起诉：在最严重的情况下，你可能会面临刑事指控。

合法且安全的替代方案
如果你想将自住房的净值用于投资，有两种合法且安全的做法：

“套现”再贷款 (Cash-out refinance)：你可以对你的投资房进行再贷款，以其净值为抵押，借出一笔新的贷款。这笔新贷款的利息，只要用于投资目的（例如购买另一套投资房或股票），就可以合法地用于抵税。

“换位”贷款 (Loan Swap)：这是一个合法的策略，通常在专业的财务规划下进行。你可以用投资房的贷款（可抵税）去还掉自住房的贷款（不可抵税），然后用自住房的净值再借出一笔新的贷款，这笔新贷款的利息仍不可抵税。这个策略非常复杂，必须由专业人士来操作，否则很容易出错。

总而言之，请不要尝试任何将个人支出伪装成投资支出的行为。为了你的财务和人身安全，请务必咨询专业的税务会计师和房贷经纪人，他们可以为你提供合法的税务和贷款策略。

gcc

c4pe 发表于 2025-9-12 08:21
做得更绝一点。父母协议离婚，一人拿一个first home grant。拿完后再结婚。

那得两个人各买一套，才能占上这便宜。。。

gcc

radiationn 发表于 2025-9-12 08:44
楼上说得对，既然全款为什么不买在你父母的名下，你现在没有租金收入你乱填有机率ATO被查，你有租金收入你 ...

也可能考虑拿政府的租房补贴。

不过甘蔗没有两头甜。

手工饼干

哎

c4pe

gcc 发表于 2025-9-12 10:12
也可能考虑拿政府的租房补贴。

不过甘蔗没有两头甜。

租房补贴少得可怜。还是申请公屋吧。

举例说明：
如果你是一个单身人士，每周支付 $300 的租金。

你需要支付的租金超过起付点的部分是：$300 - $139.67 = $160.33

你能获得的补贴是这个差额的25%：$160.33 x 25% = $40.08

由于这个金额没有超过单身人士的最高补贴限额 ($93.63)，所以你每周将获得 $40.08 的租房补贴。

请记住，以上表格仅为参考，实际补贴金额的计算可能因其他因素（如你的收入和资产情况）而有所不同。

c4pe

手工饼干 发表于 2025-9-12 10:22
楼主估计是家里还有兄弟姐妹，一碗水又端不平。这方面又不想讲。

“楼主估计是家里还有兄弟姐妹，一碗水又端不平。这方面又不想讲。”

不如不端。父母什么都不做，以后政府来分好了。

helina312

1.        给父母住，可以给个友情房租价，但是不能低于市场太多。否则ATO 不认。
2.        几乎没有贷款，那么利息付的就不多，基本上没有负扣税的空间。说不定还要倒贴income tax.
我的情况和你一样，父母给钱买的公寓房，写我的名，没有贷款。我就没做投资房负扣税，我问过我们公司会计，房租收入怎么填我都要给ATO 交税。

c4pe

手工饼干 发表于 2025-9-12 10:22
哎

“公平”的真正含义
传统的“端平”是给两个孩子同样的东西，比如同样的玩具、同样的压岁钱。但这种做法往往会带来问题。一个孩子可能不需要这个玩具，而另一个可能非常需要。更深层次的“公平”应该是**“基于需求的公平”**。

这包括：

不同的时间分配：一个孩子可能更内向，需要更多一对一的陪伴和倾听。另一个孩子可能更活泼，需要你花更多时间陪伴他们参与户外活动。

不同的物质给予：一个孩子可能对音乐感兴趣，他的需求是一把昂贵的吉他。另一个孩子可能喜欢编程，他的需求是一台高性能电脑。给他们同样价值的礼物，不如给他们真正需要的。

不同的情感支持：一个孩子可能在学校遇到了挫折，他需要你的鼓励和共情。另一个孩子可能正处于叛逆期，他需要你的耐心和理解。

如何做到基于需求的公平？
倾听与观察：花时间真正了解每个孩子的个性、兴趣、优势和挑战。多和他们沟通，观察他们的行为，了解他们内在的需求。

承认差异：公开承认并尊重每个孩子的不同。不要总是将他们进行比较，比如“你看你哥哥多听话”或“你姐姐数学比你好”。相反，可以对他们的独特之处进行积极肯定：“哥哥很擅长照顾人，而你画画特别有创意。”

解释你的决定：当你的决定在两个孩子之间有所不同时，向他们解释原因。例如，你可以告诉他们：“我给你买了这台电脑是因为你喜欢编程，这是对你兴趣的支持。你妹妹得到一个新玩具，因为她最近表现很好。”这能帮助孩子理解，你的爱不是基于他们做了什么，而是基于他们的需要。

创造独立时间：尽量为每个孩子创造单独相处的时间。哪怕只是带其中一个去买个东西，或者坐下来聊15分钟天，都能让他们感到自己是被特殊对待的，拥有你完整的爱和注意力。

“一碗水端平”不是一个数学问题，而是一个关于情感智慧的挑战。当两个孩子都感受到你看到了他们独特的存在，并为他们提供了所需的爱和支持时，他们就会真正感觉到自己被公平对待。

xiwu

尽快换会计师是正解.

zzn

Hillwang 发表于 2025-9-12 09:12
情况不复杂。
正常的这是没必要报税的，否则就是给税局递刀子，一旦ATO有了记录，后患无穷。
如果非要做， ...

我觉得楼主的意思不是报税上的情况复杂，是家庭情况造成当初决定把父母的房买在楼主名下。

税务上，最简单安全的办法是根本不去报税务抵扣，这样也不用报假租金。当然以后卖房还是得按投资房算，持有房产期间部分开支可以当投资成本的话，可以扣掉再算CGT。

至于为啥房子在楼主名下，是亏还是赚，一家有一家的事，说不清楚。

s970022

都全款了，还怎么负扣税啊？如果你写的租金收入比支出高，相反还要打税呢。
负扣税的意思是，你个人在投资方面的亏损，可以用其他个人所得来抵扣，这样你的其他个人所得要缴付的个人所得份额就会相对降低。
你应该以最大额度来贷款，然后把现金放到offset account里面，有机会就做其他的投资。

不多不少

借贴问，如果之前的投资房现在收回来给父母住了，没有利息收入，父母也不付房租，这样的话就不报税，税局应该就不会查吧？ 那当中产生的物业费和其它holding cost在之后能一起从卖房的 deduct吗？

yl002

我也想说 这个会计可以换掉了

按道理是会计有义务跟LZ说明这些情况 现在变成网友在教LZ。。。笑死

xq052b

yl002 发表于 2025-9-12 11:27
我也想说 这个会计可以换掉了

按道理是会计有义务跟LZ说明这些情况 现在变成网友在教LZ。。。笑死 ...

+1

这些都是基础知识

xiwu

不多不少 发表于 2025-9-12 11:18
借贴问，如果之前的投资房现在收回来给父母住了，没有利息收入，父母也不付房租，这样的话就不报税，税局应 ...

要报税的.没有税交与报税是两回事，

Surprisedbyjoy

以后卖房交CGT没跑了

honester

维州买投资房是巨坑，把你扣得死死的

唯一有点用的就是负扣税，但是楼主，你没有可能

楼主胆子真大，还敢主动招惹ATO
如果我是你，我就闷着不吭声

忙碌的华侨城

什么情况？楼主把内容删了

Juliazx

能不能出折旧报告通过折旧来抵税？如果是楼主唯一一套房，按照6年法则，后期卖掉的时候也可以不退折旧

Holly2583

换个会计，试试做Air bnb investment property