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你好! 先回答你的第一个问题 "一个人同时只能有一套自住房。那么，如果澳洲和国内都拥有一套（自住）房，假如国内的房子增值比澳洲的多的话，那么报税时把国内房子当成自住房，把澳洲房当作投资房处理，可不可以呢"
回答: Centrelink（养老金资产测试） vs ATO（税务，主要是CGT）它们的规则不同，不能随意互换概念。
下面详细解释：
1. 养老金（Centrelink）的“自住房”认定
只能有一套主要居所（Principal Home），并且必须是你目前实际居住的房子。养老金资产测试中：主要居所不计入资产测试（无论价值多少); 其他房产（包括海外房产）全部计入资产测试。
关键点：Centrelink不看增值，也不允许你选择哪套房子算“自住房”，必须看实际居住。
例子：
你住在澳洲房子 → 澳洲房产免测，国内房产算资产。你长期回国住（澳洲房空置） → 国内房子免测，澳洲房产算资产。所以不能说“国内房子升值多，就把它当自住房”，除非你真的住在那里。
2. 税务（ATO）的“主要居所”
CGT主要居所豁免：
ATO允许一套房子作为主要居所免CGT，前提是你实际居住过。如果你在某段时间内住在澳洲房子，另一段时间住在国内房子，可以做时间分摊。
对海外房产: 澳洲居民出售海外房产需要申报CGT，是否免税取决于是否满足主要居所测试（实际居住）。
同样，ATO不会因为你说“国内房子涨价多”就允许它作为主要居所，必须有实际居住证据（账单、信件、税单）。
3. 两个规则的共性
养老金和税务都要求“实际居住”，不能随意选哪套房子算主要居所。增值多少跟主要居所资格无关。如果你长期住在澳洲，国内房子基本无法认定为主要居所，无论是养老金还是税务。
如果这么操作会怎样？
如果你对Centrelink申报虚假居住信息，属于严重违规，可能面临追缴养老金+罚款甚至刑责。
如果对ATO报税谎称主要居所，可能被追税+罚款。
实用建议: 如果你的目标是减少CGT，在符合事实的前提下，可以利用“6年规则”或主要居所时间分摊，但必须有实际居住过。如果目标是最大化养老金，只能如实申报，且只有你目前居住的房子可以豁免。
你的第二个问题"
比如某个人-
2008 年在国内一线城市买了一套公寓自住，现在房价是当年5倍，capital gain 150万澳币
同年移民澳洲在澳洲一线城市买了一套公寓自住，现在房价是当年2倍，capital gain 50万澳币
现在把国内房卖掉，当自住房对待，豁免CGT
从2008年到2025年澳洲房当投资房对待，2025年国内房卖掉后澳洲房才当自住房对待。过5年后卖掉，假如房价是当年2.5倍，需要交的增值税只是在2008-2025增值的50万澳币之上。
回答: 你的问题核心是能不能把中国房产认定为主要居所免CGT，并将澳洲房产这段期间视为投资房，从而减少CGT？
答案取决于澳洲税法中的主要居所规则，尤其是6年规则和选择权规则。我详细拆解：
✅澳洲CGT关于主要居所（Main Residence）规则, 澳洲居民卖房时，如果该房在整个持有期间都是主要居所，则CGT全免。如果持有期间有一段不是主要居所，需要时间分摊计算应税增值。
关键点：你同时只能有一套房子作为主要居所（特殊情况下可以重叠6个月）。
如果拥有两套房（澳洲+海外），必须在出售其中一套时，选择哪一段期间算主要居所。
✅ 你描述的方案分析
2008年移民澳洲，同时拥有中国房产（自住）和澳洲房产（你也居住过）。
你希望：
2008-2025：中国房产认定为主要居所，免CGT。同时澳洲房产这段时间作为投资房，未来出售时只对这段时间的增值纳税。
问题是：你是否在2008年之后实际居住在中国房子？如果2008年后长期居住澳洲，而中国房子只是留给家人使用，那么ATO不会认可中国房产作为主要居所。澳洲税法要求实际居住，不是名义居住。
✅ 如果事实是：
2008年后，你在澳洲房子居住，中国房子空置或家人住：中国房子不是你的主要居所 → 卖出时不能全免CGT。CGT按持有期间计算，且汇率变动要考虑。
澳洲房产：
2008-2025一直作为主要居所 → 未来出售时全免CGT。如果你申报澳洲房产2008-2025不是主要居所（选择中国房产），风险极大，除非有证据证明你2008-2025在中国居住。
✅ 6年规则
如果你搬出主要居所，房子在出租情况下，最多可以保留主要居所豁免6年。但这只适用于原本是你的主要居所，且你没有把另一套房当主要居所。你的情况（两套房同时持有）不适用6年规则。
✅ 你的设想是否可行？
理论上：如果你2008-2025一直居住在中国房子（且能证明），那么你可以选择中国房子作为主要居所免CGT，澳洲房这段期间作为投资房，未来卖时时间分摊征税。实际上：你自2008年移民澳洲并生活在澳洲，这样操作不合法，ATO会要求居住证据（账单、信件、选举登记等）。ATO不会因为“中国房价涨得多”而允许你随意选择主要居所。
✅ 未来卖澳洲房的CGT如何算？
如果2008-2025澳洲房一直是你的主要居所 → 全免CGT。如果你真的申报2008-2025不是主要居所（当投资房）→ 2025年后住回去，持有到2030年卖出：
总持有年限：2008-2030 = 22年
其中投资房：17年，自住房：5年
假设增值 AUD 750,000（从2008到2030）
应税增值 = 750,000 × (17/22) = 579,545
50%折扣后：289,772计入应税收入。
✅ 关键风险
申报事实必须真实，ATO可以要求实质性居住证据。选择哪套房作为主要居所，不能凭房价高低，而必须符合实际。
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识别cosmetic的保质期, 偶从网上找的外加整理的 (2005-1-6) 妖花痴艳 
楼主:ausjz
发表于 2025-7-26 14:37
