澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋

philguo

我就不明白，这么多人炒房，为什么从来没人提过重要性堪比股票市盈率的指标。美国，英国可是总有人提。我当年在英国呆了十年。2005-2007房价3年涨了3倍。作家专栏就开始提及了，然后就是2008的暴跌

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 12:20
我可没查过平均单价 和数量，都是找的总价格。

不是说了吗。总价/GDP相当于股票市盈率。是一个重要指标 ...

市盈率  是股票价格/每股盈利   
无法理解你的这个 类比   

如果 你是 美个国家的事盈利？ 那就吧 这个国家的的价格包括 股票市值 房产市值 债券都加起来 /。gdp  逻辑上才更对应 但是那个 分析国家


如果你要 分析房产 价格 那是 房产 均价 即每套房子的 你认为平均 或者 中间价格  /。每套房子的 租金回报 不是更合理吗

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-24 12:19
举例类比相对科技来说，就像三体质子封死了物理进步。你这些都是应用端扩展，基础理论没提高。发展不了了 ...

“铁矿生意没了澳洲就崩”是另一个话题了。有空我会另外开贴专门谈谈澳洲是不是靠铁矿活着的问题——这里只讨论房子到底有没有泡沫。

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:27
市盈率  是股票价格/每股盈利   
无法理解你的这个 类比

这些指标不是我创造的。我只是拿来用。类比是重要性。就像说吃饭和喝水一样重要。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 12:28
“铁矿生意没了澳洲就崩”是另一个话题了。有空我会另外开贴专门谈谈澳洲是不是靠铁矿活着的问题——这里 ...

但是铁矿石决定澳洲经济命脉。澳洲经济决定房产。房子都是毛，经济才是皮。

就像我炒外汇。但我一定要注重债市。这次不就是债市崩了，反而影响外汇，股市的史诗级行情吗？

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 12:28
这些指标不是我创造的。我只是拿来用。类比是重要性。就像说吃饭和喝水一样重要。 ...

我没说这个指标 有什么 问题
我是说你认为 这个指标类似市盈率。你根据公式对应点在哪里

果 你是 算每个国家的市盈利？ 那就吧 这个国家的的价格 包括 股票市值 房产市值 债券都加起来 /。gdp  逻辑上才更对应 但是那个 分析国家 跟房子没啥关系吧


如果你要 分析房产 价格 的市盈利 那是 房产 均价 即每套房子的 你认为平均 或者 中间价格  /。每套房子的 租金回报 不是更合理吗

所以你这个数据 肯定不是市盈率的概念吧

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-24 12:26
我就不明白，这么多人炒房，为什么从来没人提过重要性堪比股票市盈率的指标。美国，英国可是总有人提。我当 ...

你把“房产总值/GDP”和“股票市盈率”类比，是类比错位了。股票市盈率是基于一个公司的盈利能力来定价的指标，本质是“我买这只股票多少年能靠利润回本”。

市盈率在房地产业的指标叫租售比。澳大利亚无比健康。

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:27
市盈率  是股票价格/每股盈利   
无法理解你的这个 类比   

还有个巴菲特指标，股市总市值/GDP.到了危险值了，巴菲特开始坚持。对不对呢？

凯瑟琳琳

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:31
我没说这个指标 有什么 问题
我是说你认为 这个指标类似市盈率。你根据公式对应点在哪里

市盈率是租售比。

他完全类比错误。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 12:31
你把“房产总值/GDP”和“股票市盈率”类比，是类比错位了。股票市盈率是基于一个公司的盈利能力来定价的 ...

你这是有点较真了。说的重要性。和是否买入，看涨/跌

巴菲特指标类比总行了吧。股市总价值/GDP

我炒外汇都是大道至简。别玩什么技术的花活。最重要的东西决定走向。

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-24 12:36
你这是有点较真了。说的重要性。和是否买入，看涨/跌

巴菲特指标类比总行了吧。股市总价值/GDP

“巴菲特指标”本质是美国市场特有结构下的估值工具。按照这个指标，大a（巴菲特指标100%）要比美股（巴菲特指标170%-200%）健康的多，但连巴菲特自己都没拿它去买满仓A股或者重仓巴西、印度，为什么？

因为这个指标只适用于“利润率稳定+股市主导财富结构+企业透明度高+资本市场发达”的国家——主要就是美国。

反过来看中国A股，市值/GDP长期低于美股一半，现在这个比值连100%都不到，如果真信这套，那大家应该清仓美股、满仓大A，但现实是完全反的。

这恰恰说明：

资产总值 vs GDP 这种“宏观估值比”，不能脱离本国资产结构和资金配置偏好谈意义。

澳洲人不投股市、不爱存钱，大部分家庭财富放在房子上；美国人主投股市；中国人房产+银行；比值当然不同。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 12:47
“巴菲特指标”本质是美国市场特有结构下的估值工具。按照这个指标，大a（巴菲特指标100%）要比美股（巴 ...

和你说类比，你又逐步加条件。那就没法谈了。世界上有两个一模一样的指纹吗？

反正巴菲特按照指标逐步退出市场，现在都说你大爷还是你大爷。

我也大道至简，根据指标做空。最后大概率是我外汇帖里出现不下十次的，楼主又赢了。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 12:36
你这是有点较真了。说的重要性。和是否买入，看涨/跌

巴菲特指标类比总行了吧。股市总价值/GDP

恩 巴菲特指标是价值回归 看的是长线 这个我分析过了 澳洲房产如果短线做短 也就是一两年出现回归很难
要出现一个非常大的经济调整 黑天鹅事件 比如rba作死 反向加息 政治风险 两党走极端
长线我给出的结论是 买自住房一套 去除其投资属性 最多一套投资房做保守的抗通胀投资产品

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-24 12:52
和你说类比，你又逐步加条件。那就没法谈了。世界上有两个一模一样的指纹吗？

反正巴菲特按照指标逐步退 ...

你说得对，类比本来就是启发式的工具，而不是精算公式。就像你说，没有两个指纹一模一样——正因如此，任何跨国市场的比值类比就不能拿来当断言工具，而只能作为“可能过热”的提醒。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 12:57
你说得对，类比本来就是启发式的工具，而不是精算公式。就像你说，没有两个指纹一模一样——正因如此，任 ...

但是你澳洲情况在特殊，也是人类社会，也受经济规律影响。何况是个贸易立国，资本主义社会。

房产总值/GDP可是世界通用的。当然朝鲜和中国以前分房子不说。即使中国现在都受其影响，现在在3的边缘。加拿大，新西兰更不用说了。

kklanlan

谁对谁错呢？十年后再来看看，哈哈

大头爸爸

实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

大杨树

刺破了的才是泡沫。。。
更近一步，破在自己手里的，才是泡沫

flyinfree

大头爸爸 发表于 2025-4-24 14:33
实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

完全没法比啊，说容易还是站在澳村买独立房而香港买鸽子屋的基础上。。。。如果大家都基于APT或HOUSE， 这差距更大。‘

当然，香港的城市生活便利性也远大于澳村。。。。只能说，各有追求吧。

philguo

大头爸爸 发表于 2025-4-24 14:33
实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

2025年1月平均楼价香港699万港元。2024年香港月入中位数高达2.9万港币。而且香港税收低。可能到手2.6-2.7万。相当于澳洲税后每月5400-5500澳币。对比悉尼平均工资和房价。香港相对还是容易些。就是房子小些。

大头爸爸

flyinfree 发表于 2025-4-24 14:35
完全没法比啊，说容易还是站在澳村买独立房而香港买鸽子屋的基础上。。。。如果大家都基于APT或HOUSE，  ...

如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可惜太多人消费观的问题基本上月光了，所以天天嚷嚷买不起房

flyinfree

大头爸爸 发表于 2025-4-24 15:03
如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可 ...

的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。。。。。。很多人不是买不起或没能力买，只是没那个打算而已，否则早就好几套了。。。。

同样是白人，有希腊，意大利或东欧背景的，他们就比较在意是否拥有自已的产业。。。

maxinfang

澳洲的问题是基建 产能不够 供应无法满足当前移民导向的人口增长需求 家里有矿 个个圣女表 不允许请外劳 自己把自己卡在这个不上不下的位置 学学新加坡 真的不要活得太滋润 基建上来了 买不起house的政府半买半送公寓都可以 只是现在地都私有了 越来越难走新加坡路线 远点的地方 基建跟不上 交通一塌糊 真的也是为难下一代 要么挤死 要么远死

xq052b

flyinfree 发表于 2025-4-24 15:15
的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。 ...

老婆公司的一个production manager，local

字面意义上的炒房，家里有15套房，最近又在NSW远郊海边小镇买了套house做Airbnb

flyinfree

xq052b 发表于 2025-4-24 17:00
老婆公司的一个production manager，local

字面意义上的炒房，家里有15套房，最近又在NSW远郊海边小镇买 ...

这种是白手起家的LOCAL还是说有家族背景的？

如果是平民白手起家的，那对资产管理和家庭收入的要求都挺高的。

当然，我知道就有一个老北京二十年前在珀村买了6-7套房子了。。。。。如果他继续买买买，到今天，应该超过15套房了

两把刀

john420

flyinfree 发表于 2025-4-24 15:15
的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。 ...

缺少安全感的，总希望拥有多点防身的东西

flyinfree

john420 发表于 2025-4-24 18:30
缺少安全感的，总希望拥有多点防身的东西

也可能是LOCAL对于澳洲的社会保障体系比较有信心吧，毕竟只有“经历”过，才会有未雨绸缪的想法。

xq052b

flyinfree 发表于 2025-4-24 17:06
这种是白手起家的LOCAL还是说有家族背景的？

如果是平民白手起家的，那对资产管理和家庭收入的要求都挺 ...

没啥背景的，否则不会在那个厂里当production manager那么多年，薪水远不到足迹平均

但是从年轻的时候就开始买房，他老婆没工作，平时主要就是打理一下投资房，顺便做做瑜伽教练

我家买了Acerage，他说他年轻的时候也买过，然后不管三七二十一把树都砍了，屁事没有^_^，后来住不惯又卖了

hellotigers

公寓和house 还是不一样。国内那种几十几百栋楼的能和这边所有的房产一起来比较吗？

近城区的House这边现在有些类似奢侈品了。

况且双收入的家庭不去热门区域还是有很多选择，并不是不可负担。