已经还完房贷的房子还有机会负扣税吗

alexnotman

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 12:44
所以，上面，已经请问你了，抵押贷款出来后，做什么投资才可以负扣税？买投资房吗？ ...

我想这套抵押出去是可以拿到一笔钱，但这钱去还自住贷款还是不行的

人在悉尼已中年

alexnotman 发表于 2025-4-1 12:43
如果抵押的话，我抵押70万出来，自己贴个10万再买一套。这样第三套没贷款这套背70万？ ...

那和你第三套房直接贷款70万，有什么区别？


都是第三套房才能负扣税。

腾飞

xq052b 发表于 2025-4-1 12:42
我问过我的会计这个说法

她告诉我，at the end of the day，只要资金最终是用于投资目的，那么就是可以 ...

应该是这样的，你Refinance，让投资房有贷款，比如50万，你用这50万再去投资，那这50万是可以负扣税的，如果你把这50万放进自住房，那这50万就不可以负扣税了。

人在悉尼已中年

alexnotman 发表于 2025-4-1 12:46
我想这套抵押出去是可以拿到一笔钱，但这钱去还自住贷款还是不行的

足迹上太多人，不懂还喜欢瞎说。

我最早已经告诉你，就别想了

只能卖掉再买

天上不会掉馅饼

除了作假，没其他办法。

人在悉尼已中年

腾飞 发表于 2025-4-1 12:47
应该是这样的，你Refinance，让投资房有贷款，比如50万，你用这50万再去投资，那这50万是可以负扣税的， ...

这样操作，没有一点实际意义。

腾飞

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 12:49
这样操作，没有一点实际意义。

只是让楼主理解怎样才能负扣税。其实最好的办法就是卖掉，从新买投资房。

alexnotman

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 12:46
那和你第三套房直接贷款70万，有什么区别？

对，都是一套还完一套贷款。

alexnotman

腾飞 发表于 2025-4-1 12:51
只是让楼主理解怎样才能负扣税。其实最好的办法就是卖掉，从新买投资房。 ...

谢谢，我也是在了解有没有别的方法。没有合法有效的就只能卖掉了。

人在悉尼已中年

腾飞 发表于 2025-4-1 12:51
只是让楼主理解怎样才能负扣税。其实最好的办法就是卖掉，从新买投资房。 ...

是的，我最早在七楼就说了。

抵押贷款出来再买投资房，从负扣税来说一点意义都没有，还不如直接贷款买新投资房。

yourock

曾经的最低贷款利息，这个如何操作呢？没有记录了。

鄭森

只能卖了

人在悉尼已中年

alexnotman 发表于 2025-4-1 12:54
谢谢，我也是在了解有没有别的方法。没有合法有效的就只能卖掉了。

你卖掉之后，再买新的投资房，还可以做到80%贷款，104%利息负扣税。

所以卖掉再买是你最好的选择。

波风鸣城

腾飞 发表于 2025-4-1 12:42
可以Refinance，把贷款换到投资房上面，但这个投资房曾经的最低贷款利息是零，这个是不会变得。负扣税是 ...

最低贷款利息是零这是不存在的。因为没有贷款利息是零。所以你说的不成立。

波风鸣城

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 12:43
无知者无畏！

厉害！

最怕的是你这种知道一半的更危险

人在悉尼已中年

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:03
最怕的是你这种知道一半的更危险

你先了解一下，什么样的贷款利息才能负扣税吧。

然后想想ato找你罚款的时候，该怎么哭。

人在悉尼已中年

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:02
最低贷款利息是零这是不存在的。因为没有贷款利息是零。所以你说的不成立。 ...

最低贷款额度

利息=额度的笔误

腾飞

yourock 发表于 2025-4-1 12:56
曾经的最低贷款利息，这个如何操作呢？没有记录了。

曾经的最低贷款产生的利息。你自己应该知道曾经的最低贷款吧。银行应该有记录。

腾飞

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:02
最低贷款利息是零这是不存在的。因为没有贷款利息是零。所以你说的不成立。 ...

我应该说的不够清楚，是最低贷款产生的利息。

波风鸣城

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 13:08
你先了解一下，什么样的贷款利息才能负扣税吧。

然后想想ato找你罚款的时候，该怎么哭。 ...

大哥，法律是死的，人是活的。
楼主两套房，哪套自住哪套投资还不是自己说了算。
他把投资房转成自住，然后把贷款换过来，然后又把自住转成投资，又是一套新的带贷款的投资房。

SemiFire2025

得了 还是我给楼主说说吧，
首先这套房子本身是永远不可能claim interest expense了,也就是不能负扣税了
其次这套房去做refinance，新的贷款产生的利息能不能claim呢？
按照ato的规则，如果这笔贷款用于investment，可以claim，反之则不行，且贷款用在哪处，从该处claim,而不是从抵押物那里claim(这也就是为什么开头说你这套房永远不可能负扣税的原因)


那么
1. 把新的贷款转到自住房offset， 可以负扣税吗？ 不可以，因为新的贷款没有用于投资，no investment, no expense claim.

2. 新的贷款用于买新的投资房，可以吗？ 答案是可以，利息支出从新买的投资房名下claim

3. 那其他投资可以claim 利息支出吗？ 可以，只要贷款是投资，都可以claim interest expense，比如股票，基金等等， 但要注意ato特别规定 把贷款转入super不算投资，无法claim 利息expense

flyinfree

波风鸣城 发表于 2025-4-1 12:33
我靠我自己操作的我还不懂？

你操作成功并不代表就是“对”的。

我记得税局有个案例是说不能这么操作的，查起来会依然判你违规。

人在悉尼已中年

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:28
大哥，法律是死的，人是活的。
楼主两套房，哪套自住哪套投资还不是自己说了算。
他把投资房转成自住，然 ...

这样操作，只能选择那个房子交增值税（六年内），对贷款利息的负扣税没有任何影响

22楼已经把法规写的很清楚了。

已经没有贷款的投资房，不管再怎么redraw或refinance，不管重新贷了多少款，都不能让这个房子有贷款利息可以负扣税。

wxm611

人在悉尼已中年 发表于 2025-4-1 14:24
这样操作，只能选择那个房子交增值税（六年内），对贷款利息的负扣税没有任何影响

22楼已经把法规写的很 ...

借帖子问一下，历史最低贷款额，ATO 如何查到？ 比如我2010年买了一套投资房，westpac贷款50万，PI同还 至2012年，欠贷款48万，同在2012年，我refinance 到ANZ, 贷款扩大回50万，2012年 至今，我每隔几年换一家银行，贷款保持在50万。2025年 ATO如何查到 我以前最低贷款48万这个数字？ 我只是举个例子，数字都是假设的，那么多家银行，ATO如何把握 最低贷款额度，和追溯年限是多少？

selina79

腾飞 发表于 2025-4-1 12:36
这个肯定不行。负扣税是用你投资房曾经的最低贷款产生的利息来底税。你的自住房曾经的最低贷款产生的利息 ...

正解

人在悉尼已中年

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:28
大哥，法律是死的，人是活的。
楼主两套房，哪套自住哪套投资还不是自己说了算。
他把投资房转成自住，然 ...

一个投资房，能用于负扣税的贷款利息，不是现在这个投资房贷款额度产生的利息，而是这个投资房曾经到达过的最小额度产生的利息。


举个例子，一个贷款40万的买的50的投资房a。闲的没事干，还清了贷款后，然后再refinance后贷款80万，去买了一个自住房。

现在投资房a实际贷款80万，但没有利息可以负扣税

如果refinance后的80万，是去买了一个新投资房b，

则投资房a也是没有利息可以负扣税（虽然贷款了80万）

投资房b，实际没贷款，但用于负扣税的利息有80万。

人在悉尼已中年

wxm611 发表于 2025-4-1 14:31
借帖子问一下，历史最低贷款额，ATO 如何查到？ 比如我2010年买了一套投资房，westpac贷款50万，PI同还  ...

这个可以问银行

举例，你就算改了几次名字，政府真想，查你小时候的成绩单，也不会查不到。

alexnotman

波风鸣城 发表于 2025-4-1 13:28
大哥，法律是死的，人是活的。
楼主两套房，哪套自住哪套投资还不是自己说了算。
他把投资房转成自住，然 ...

哈哈这是你这么说的，我把没有贷款的抵押出来，拿到钱还到有贷款的大房子，这样把贷款从大的背到了小的，对我来说理论是一样的，我估计ATO眼里是不一样的。但不知道有多少人是这么做的

alexnotman

SemiFire2025 发表于 2025-4-1 13:32
得了 还是我给楼主说说吧，
首先这套房子本身是永远不可能claim interest expense了,也就是不能负扣税了
其 ...

谢谢

新的贷款用于买新的投资房 - 这个上面讨论过了，结果是一样的，假设我新买的第三套和无贷的这套价值差不多，比如说都是80万。
那我
- 无贷的拿70万出来，自己贴10万买第三套，那么第三套无贷，第二套贷70万

这和直接借个70万买第三套是一样的，都是一套无贷，一套贷款

吃貨一個

当然有机会了，空着不租，可以报市政、水费…