商业物业出租，对方想一次签10年到20年的合同？怎么签？

SOSHELPPLZ

登陆 发表于 2025-2-14 21:14
7% gross，如果净回报率5%-6%能达到的话在悉尼就算达标了，乡下的话差一点。 ...

那算达标了。

不过乡下的物业租售比更高吗？那为啥大家不都去买乡下的，大部分人好像还都是买的城市的。

SOSHELPPLZ

stanthefat 发表于 2025-2-14 22:22
签了马上就卖 有长约的物业少说卖多5成

其实，这个房子我刚买了一个月的时候，

就有几个医生联系了我，他们想联合出价，加价30%让我卖给他们.

我之前还真的不知道，这么长租约会对物业有利。因为我总觉得如果是长达20年的租约的话，这个房子不是相当于是给租客买的了吗？感觉房子跟是租客的也没啥区别了。

满二十年的话，我感觉房子应该也得重新装修了吧。感觉折旧都折了很多了。
我当时还是跟他们僵持了一个多星期，才把租约从二十年，降到十年让对方同意的=.=

在这之前，上一个申请者是要用来做夜店，也是想要长租约和说要进行装修，
我觉得夜店的经营感觉需要执照，而且可能会有点扰民，容易被投诉，所以拒了。

SOSHELPPLZ

今天能加的分都用完了，感谢大家的意见，真的帮了大忙

weaknet

SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-15 22:54
那算达标了。

不过乡下的物业租售比更高吗？那为啥大家不都去买乡下的，大部分人好像还都是买的城市的。 ...

各有各的玩家。区别是看投资者更看重现金流，还是资本增值。

澳洲的市场比较规范，排除小比例踩雷和天上掉馅饼的案例以外，其实长期持有，计算下来区别不大。

比如同样一个药房的物业，不考虑贷款和租金调整的情况下：
1. 悉尼市区的卖400万，年租金20万，十年以后，地价和房价都涨了，物业可以卖800万了，10年租金总收益20*10=200万，房价增值400万，共收益600万，600/400， 总return 150%；
2. 一个开车到悉尼5个小时，挨着高速公路的小镇，药房200万，年租金20万，十年以后，地价和房价也都涨了，物业可以卖300万了，10年租金总收益20*10=200万，房价增值100万，共收益300万，300/200， 总return 150%；

有的大佬现金流很强，比如工资或分红每年已经挣50万了，为了少交税，宁愿买租金回报低的，把大头的回报留到卖物业的时候。如果目前自身主业挣得不多，投资的话可以先考虑现金流强的商业物业，等需要考虑高税务问题的时候，再买一些现金流差但升值潜力大的。

登陆

SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-15 22:54
那算达标了。

不过乡下的物业租售比更高吗？那为啥大家不都去买乡下的，大部分人好像还都是买的城市的。 ...

在悉尼空租的可能性低一些，乡下有时候很难找租客，还有些地区人口流失，不确定因素多。

登陆

SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-15 22:49
向大家报告，

好消息，已经谈成了。

恭喜！
装修的事，你在Lessor's disclosure statement里写明: 要由有资质的装修公司或个人进行（让他们送来 从 copy of licenses)，要用一手装修材料，设计图要先经过业主批准。

登陆

如果你在NSW的话用下面的表格Part 3, 9.3 是业主关于装修要求的。

登陆

SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-15 22:56
其实，这个房子我刚买了一个月的时候，

就有几个医生联系了我，他们想联合出价，加价30%让我卖给他们.

这么说你买的时候是空铺？眼光独到！

SOSHELPPLZ

weaknet 发表于 2025-2-16 03:33
各有各的玩家。区别是看投资者更看重现金流，还是资本增值。

澳洲的市场比较规范，排除小比例踩雷和天上 ...

好聪明啊！ 受教了～

SOSHELPPLZ

登陆 发表于 2025-2-16 08:58
恭喜！
装修的事，你在Lessor's disclosure statement里写明: 要由有资质的装修公司或个人进行（让他们送 ...

谢谢你

条款上拉扯了几天，合同终于签完了。


真的好庆幸发了这个帖子，论坛上真是藏龙卧虎！

一博.王

求教一下， 商业物业是用哪种类型的TRUST买比较好

dorothy1

建议签5+5+5+5, 这样子他有优先续签权。另外CPI or 3%, whatever the highest. 就算CPI不涨，你也可以保证3%

inandbr

租金只是cpi的一部分，过去10年确实cpi没跑过租金涨幅，但是将来不好说。最好5年review一下，这样双方都比较能接受