普通老百姓还是不要用trust买房了

vcsg

大头爸爸 发表于 2024-8-19 10:45
举个例子，如果你用Trust 1去买投资房，拿到了贷款，然后你拿Trust 2去买第二个投资房的时候，只需要会计师 ...

其实就是当年海外收入分不同银行贷款的翻版。

大头爸爸

vcsg 发表于 2024-8-19 11:02
其实就是当年海外收入分不同银行贷款的翻版。

区别是一个不符合规定，一个是合理合法的

DaftPunk

我第二个trust刚拿满 一个trust可以放WA QLD VIC各一个加unit若干
Trust是一个工具而已 赚不赚到钱看你会不会玩而已


房产只有两种玩法一杠杆二开发 cashflow才是灵魂 这个吧一天到晚就是利率涨几点 经济好不好 买自住房当投资 连风水好不好都来了 真是胡闹

HowardHamlin

大头爸爸 发表于 2024-8-19 10:45
举个例子，如果你用Trust 1去买投资房，拿到了贷款，然后你拿Trust 2去买第二个投资房的时候，只需要会计师 ...

对无限贷款大法分析得很到位。

DaftPunk

zhengtao 发表于 2024-8-18 21:20
很多人用family trust买是考虑到资产保护和税务。因为trust里的资产不属于个人，不会被分走，比如离婚。 ...

夫妻离婚family trust asset大概率还是要进asset pool的
trust可以防小孩娶一个拜金女

小白猪猪

大头爸爸 发表于 2024-8-19 10:45
举个例子，如果你用Trust 1去买投资房，拿到了贷款，然后你拿Trust 2去买第二个投资房的时候，只需要会计师 ...

个人在银行有贷款，成立第一个trust，这样能多贷款嘛？

大头爸爸

小白猪猪 发表于 2024-8-19 12:55
个人在银行有贷款，成立第一个trust，这样能多贷款嘛？

用Trust贷款的时候，个人名下的债务还是要算的

小白猪猪

大头爸爸 发表于 2024-8-19 12:57
用Trust贷款的时候，个人名下的债务还是要算的

所以只有第二个以后的trust才能用来多贷钱。

天涯浪客

普通人能有套house自住就不错了，再把107万地税减免用完，就差不多了。如果再有财力，再说trust买房吧。

a_bomb150

chcfy 发表于 2024-8-18 10:31
Trust 有 trust 的用途和好處.....
總之  不利於 trust 持有的,  便不要用.....
就這麼簡單.....

阿乐有阿乐好，大D有大D好

aer22

DaftPunk 发表于 2024-8-19 11:46
夫妻离婚family trust asset大概率还是要进asset pool的
trust可以防小孩娶一个拜金女 ...

不是要进asset pool吗？还怎么防？

DaftPunk

aer22 发表于 2024-8-19 17:45
不是要进asset pool吗？还怎么防？

夫妻之间大概率是防不了的
但是可以防破产/儿媳/女婿  

msshawn111

用trust 买房子出租给残疾人和低收入人群------------------------没有land tax

picotcr

DaftPunk 发表于 2024-8-18 12:52
只能说不适合nsw
我就两个trust 昆士兰35w Melbourne可以nominate一个ppr
房产投资yield才是核心 ...

Melbourne可以nominate一个ppr，在trust里面吗？ 这个具体怎么操作？

HowardHamlin

msshawn111 发表于 2024-8-20 07:24
用trust 买房子出租给残疾人和低收入人群------------------------没有land tax

谢谢丰富我的知识库，这点我不知道。但是知道了我也绝对不可能出租给NDIS和low income。这个risk高到不行。

hellochina

HowardHamlin 发表于 2024-8-20 09:43
谢谢丰富我的知识库，这点我不知道。但是知道了我也绝对不可能出租给NDIS和low income。这个risk高到不行 ...

NDIS的risk在哪？都是政府给钱，有carer上门还有定期清洁工和花园剪草

HowardHamlin

hellochina 发表于 2024-8-20 09:58
NDIS的risk在哪？都是政府给钱，有carer上门还有定期清洁工和花园剪草

要根据NDIS要求改进住所，disability access，这一笔开销很大。而且之后卖出去的话市场一下子小很多。应该说不是风险，而是成本高。

low income是风险高

hellochina

HowardHamlin 发表于 2024-8-20 10:20
要根据NDIS要求改进住所，disability access，这一笔开销很大。而且之后卖出去的话市场一下子小很多。应 ...

之前有NDIS机构联系我想租我的房子，他们说房子改造都是政府出钱，无非就是增加扶手和踏板什么的，退租会恢复原样。不过他们联系我的时候我已经签好租约了，就没再细问

HowardHamlin

hellochina 发表于 2024-8-20 12:59
之前有NDIS机构联系我想租我的房子，他们说房子改造都是政府出钱，无非就是增加扶手和踏板什么的，退租会 ...

这样啊，看来我的看法需要更新了。我以为浴室之类的都需要改造，disable access以及水温控制什么的

孤云出岫

DaftPunk 发表于 2024-8-19 11:35
我第二个trust刚拿满 一个trust可以放WA QLD VIC各一个加unit若干
Trust是一个工具而已 赚不赚到钱看你会不 ...

可以这样吗？ 我以为信托是有成立地点管辖区的说法的。

wooweb

为什么不吃大饼？又便宜又饱人。为什么吃龙虾伊面？又贵又吃不饱？
这是不是维度的问题。
楼主的trust亦然

msshawn111

hellochina 发表于 2024-8-20 12:59
之前有NDIS机构联系我想租我的房子，他们说房子改造都是政府出钱，无非就是增加扶手和踏板什么的，退租会 ...

补贴好像是2万

weaknet

有钱人大部分采用Trust/Unit Trust投资，这一点就说明了它的作用。
如果对其好处还没有发现，只能说还没到那个阶段。

有了trust，好处也很多：
- 每年2万的instant write off；
- 很多消费的gst，可以退回来；
- 16岁以上的孩子，家里的老人，每年可以从trust分走$18200，不用交税；
- 家里车多的，自己的公司已经挂了两辆车了，新的车可以挂在这个trust下面；
- 有钱人成立多个trust，等哪年收入高了，把一个trust的资产一清理，搞出个大的loss对冲；

KKei

大头爸爸 发表于 2024-8-19 12:57
用Trust贷款的时候，个人名下的债务还是要算的

所以从银行风控角度来说，多个trust买房子和个人以及公司来持有多套房产是一样的了

trust好处可以拥有多个收入渠道（其实个人也一样），当银行assess还款能力时候。其实银行都是看underlying asset (cgu) cash generate ability。另外一个trust下guarantor 也可以是多个人，这是另外一个好处。

我觉得trust最大好处其实，就是资产持有者从个人变化成有一个合约制约的合法关系。这种关系下持有者和受益者是分离的，可以防止trust下资产因为不可预计的情况而被立刻分割。但是即便这个好处也只是暂时，如果理由充分，可以通过打官司，分割trust，拿走部分trust 下资产。

套几个税务18.2k tax threshold 对于年入百万的人来说几乎忽略不计了，附带的好处而已。如果那几个TFN可以拿gov pension的话，反倒这不一定是好处了。

ketat

谢谢讨论与分享，才听讲这边trust的有些用途。

juejue79

用trust 买房,如果过两年卖掉房子,增值的部分需要交capital gains tax吗?
trust 买房是不是还牵扯到GST, 卖掉的话还需要交GST吗?

mightyview

vcsg 发表于 2024-8-18 12:08
研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥 ...

请问无限贷款可以只用房子的租金做担保，而不用个人收入做担保吗？

mightyview

大头爸爸 发表于 2024-8-19 10:45
举个例子，如果你用Trust 1去买投资房，拿到了贷款，然后你拿Trust 2去买第二个投资房的时候，只需要会计师 ...

所以第一个trust还是不能避免liability 的问题，还是要看guarantor 的收入，但是威力是在第二个trust开始，第一个trust的libility理论上可以不用影响到第二个trust,但是servicibility 还是要guarantor 提供是吧

大头爸爸

mightyview 发表于 2024-8-29 09:05
所以第一个trust还是不能避免liability 的问题，还是要看guarantor 的收入，但是威力是在第二个trust开始 ...

是的，也就是说你至少要能Service两个贷款的能力

mightyview

大头爸爸 发表于 2024-8-29 09:12
是的，也就是说你至少要能Service两个贷款的能力

谢谢大头爸爸。
那有没有说第二套同样在trust里面的房子，要距离第一套多久，第一套trust里面房子的贷款才能通过会计信而不被考虑liability?