上北ST IVES这套房子亏了啊，持有三年亏大了。

TOPHEAD

虞宅与美丽 发表于 2024-6-11 12:35
中介费用现在几个点了？

它这个应该是可以控制在1.5个百分点以下的，都是可以谈的。五万总得让中介赚的。

TOPHEAD

2021年3.11M其实真的有更好的选择，

当时房市也是火起 来了，买家没有把握好节奏和自身情况；

三年后只能被迫出售了。

但是上北一般来说，持有10年基本翻倍。他这个是帮后面人做嫁衣了。

rainy118

LoveMyHome96 发表于 2024-6-11 15:53
两年 15% 的房价增幅。很好的回报率.
楼主 与其天天算计别人投资房产亏了, 还不如想想 怎样让自己的工资两 ...

我不是空军，也没有说房子跌了，这个帖子只是讨论
1. 房东亏了
2.这个房子卖的并不好，中介瞎说。

我自己也炒房，这几年我都和朋友一起集资买别墅，大装修的一般至少要赚80-100万，所以我觉得房东亏大了。

这和讨论澳洲股票涨了很多，但是zip缺亏的底裤都没有了一个道理。

TOPHEAD

rainy118 发表于 2024-6-11 16:51
我不是空军，也没有说房子跌了，这个帖子只是讨论
1. 房东亏了
2.这个房子卖的并不好，中介瞎说。

完全同意你的观点，

确实是实战派，


这个虽然账面上是多了40万

但考虑到它的交易成本，持有成本，实际是亏得。

如果是投资，绝对是失败的投资，

如果是自住，只能说入场出场时机都不对，

只要对一个，上北的房子很难亏着离场的。但它这个基本是亏着离场的。

TOPHEAD

它这个房子，STAMP DUTY + 中介费 差不多17-18万，

三年持有利息，按2.5*0.025*3=19万

装修费 ：10-20万，

算算就知道有没有亏了

rainy118

TOPHEAD 发表于 2024-6-11 17:03
它这个房子，STAMP DUTY + 中介费 差不多17-18万，

三年持有利息，按2.5*0.025*3=19万

这个房子一定是亏了，说没亏的都是自住客，投资一定要算机会成本和持有成本。

比如一个人炒股票，100万，一年后赚了5万，大吹特吹股票发财了，但是懂行的一看就知道他亏大发了，炒股票这么大的风险，赚5%一定是亏的。

炒房也是一样，必须要赚够50%，才叫赚了，否则你冒这么大风险，投入这么大的资金，加上两三倍的杠杆，赚不到100万都是亏的。

TOPHEAD

rainy118 发表于 2024-6-11 17:10
这个房子一定是亏了，说没亏的都是自住客，投资一定要算机会成本和持有成本。

比如一个人炒股票，100万 ...

请教下，如果和朋友一起集资，有哪些需要注意的？

xq052b

rainy118 发表于 2024-6-11 17:10
这个房子一定是亏了，说没亏的都是自住客，投资一定要算机会成本和持有成本。

比如一个人炒股票，100万 ...

这个绝对是亏的，即使不装修都是亏的

算上装修的钱简直是活雷锋，纸面数据就亏掉了几十万

vickyvicky

rainy118 发表于 2024-6-11 16:51
我不是空军，也没有说房子跌了，这个帖子只是讨论
1. 房东亏了
2.这个房子卖的并不好，中介瞎说。

那请教我这个投资要怎么处理? 谢谢。是继续持有等建筑成本回降后拆了重造继续持有还是装修后出售? 北海滩大地破房，两层的，17年高点2百万入手的，去年到今年周围一层或2层的破房卖过2.4m到2.6m,觉得房客也不容易，1000的租金没有涨过，虽然中介提了几次要涨房租我想想还是算了。交通不方便应该不会搬去自住。另外我就是高点买了较多的zip被强行出售了，看到你上面的回复忍不住笑场了

jimmyshi

其实只有中介和政府赚了。还有就是银行

butingdezou

这三年房子涨40%的房子多的很，这个房东只能说是投资失败。

rainy118

TOPHEAD 发表于 2024-6-11 17:14
请教下，如果和朋友一起集资，有哪些需要注意的？

制定好退出策略，并且坚决执行。还有就是少数服从多数。

rainy118

vickyvicky 发表于 2024-6-11 19:06
那请教我这个投资要怎么处理? 谢谢。是继续持有等建筑成本回降后拆了重造继续持有还是装修后出售? 北海滩 ...

推到重建，然后卖400万。

有机六兽

TOPHEAD 发表于 2024-6-10 18:01
他买的那个时候正是房市最火爆的时候，3.11M并没有溢价很多，毕竟是上北，4.3.3格局，就是房子老了点，

...

私卖怎么打广告？

anklos

这套为什么卖不上价格？门口那条路也就上下学时忙一点吧，大部分时间还好啊。

xq052b

anklos 发表于 2024-6-11 20:34
这套为什么卖不上价格？门口那条路也就上下学时忙一点吧，大部分时间还好啊。 ...

卖的时机很重要

像这种虽然装修过的，总归还是旧房的感觉

有钱人不喜欢，中产又买不起，很尴尬的定位

anklos

xq052b 发表于 2024-6-11 20:41
卖的时机很重要

像这种虽然装修过的，总归还是旧房的感觉

3.5m在st ives那算是比较affordable价格了啊 嗯 不过再往高卖不好卖了

TOPHEAD

vickyvicky 发表于 2024-6-11 19:06
那请教我这个投资要怎么处理? 谢谢。是继续持有等建筑成本回降后拆了重造继续持有还是装修后出售? 北海滩 ...

有钱就推倒重建，

没钱又能HOLD的话，就拿着继续出租，

急用钱可以考虑卖出离场，重新开始

你这个2017买在2M,现在3M应该差不太多。

jimmyshi

投资的话，加上land tax ，亏大了。房价高位，投资房地产都是为银行和政府打工。除非自己现金没处花

xq052b

TOPHEAD 发表于 2024-6-11 16:35
他这个买卖并不划算，

当初我2021年也在四处看房， 那时MERRYLAND区80-90万的四房DUPLEX一大堆，

2021年，3M可以在远郊box hill这种地方买三套小地新房

无论租金或者升值都完胜这套“好区”破房

更重要的是风险还低狠多，实在不行可以先卖一套

TOPHEAD

anklos 发表于 2024-6-11 20:34
这套为什么卖不上价格？门口那条路也就上下学时忙一点吧，大部分时间还好啊。 ...

3.55已经不低了。如果到4M，在上北也可以挑到不错的房子了。

它这个房子虽然在上北，地理位置一般，房子虽然装修过，但还是一般，有钱的看不上，觉得不够入住条件的。

TOPHEAD

xq052b 发表于 2024-6-11 21:26
2021年，3M可以在远郊box hill这种地方买三套小地新房

无论租金或者升值都完胜这套“好区”破房

2021 如果有3M的预算，确实有更多更好的选择。

abbivy

NoisyMiners 发表于 2024-6-10 23:08
他可能说的是youtube上一个房产中介频道，不是指coco。

我也看到那个中介视频，心里也是嘀咕，不到三年 ...

是那个卖家中介吗？

abbivy

这个重新装修了吗？ 厨房是不是新做了？

vickyvicky

TOPHEAD 发表于 2024-6-11 21:17
有钱就推倒重建，

没钱又能HOLD的话，就拿着继续出租，

这个投资目前比较鸡肋，锁住了我的自住升级方案。倒没有经济压力，只是觉得回报不好。房子60年代造的，应该卖不到3m, 现在拆又挺可惜。买的时候是打算给孩子，可是孩子嫌到city不方便不要，由于capital gain tax 卖掉也不合适。

xq052b

vickyvicky 发表于 2024-6-11 21:59
这个投资目前比较鸡肋，锁住了我的自住升级方案。倒没有经济压力，只是觉得回报不好。房子60年代造的，应 ...

找broker 做refinance，topup出来的钱升级自住房

HolyHH

重点难道不是INTERNAL FLOOR AREA 190SQM。

室内连200平都不到，4房2卫（外面那个不算），还想卖多少？

那点室内装修改变不了这house小的离谱的事实。

300买绝对是买贵了。

xq052b

HolyHH 发表于 2024-6-12 07:29
重点难道不是INTERNAL FLOOR AREA 190SQM。

室内连200平都不到，4房2卫（外面那个不算），还想卖多少？

那个年代盖的老房子都是这个大小吧

HolyHH

xq052b 发表于 2024-6-12 09:50
那个年代盖的老房子都是这个大小吧

这个大小的房子很难卖的起价。

想要买家出大钱internal怎么也得400+。

xq052b

HolyHH 发表于 2024-6-12 10:08
这个大小的房子很难卖的起价。

想要买家出大钱internal怎么也得400+。

之前有人说了个理论，在熊市买好区的硬伤房，等牛市的时候出货

本贴就是血的教训^_^