要购买第二套房给父母住，才能够税务角度直接挂他们名下还是出租

TOPHEAD

想请教下如何做到夫妻名下各有一套自住房的？

学术民工

TOPHEAD 发表于 2024-4-23 10:43
想请教下如何做到夫妻名下各有一套自住房的？

同一个州的话，只有假离婚这一个办法

Forbne

学术民工 发表于 2024-4-23 10:43
所以取决于你买的物业，对吧？不能一概而论的

而且CGT本身有狠多办法来降低的呀 ...

这是事后诸葛亮的推论，实际操作中，没有人明知道买这个房子肯定会亏，也要买。

kokolo

Forbne 发表于 2024-4-23 10:38
但是你父母卖给你不用交CGT啊，如果当初是你买的给父母住，现在卖，CGT逃不掉的。亏损了才有退税，弥补一 ...

请问父母这样过户给小孩是否要交Stamp duties - 还是有特殊减免？

学术民工

kokolo 发表于 2024-4-23 12:17
请问父母这样过户给小孩是否要交Stamp duties - 还是有特殊减免？

stamp duties是跑不掉的，按市场价交

Aeolus3

Forbne 发表于 2024-4-23 10:38
但是你父母卖给你不用交CGT啊，如果当初是你买的给父母住，现在卖，CGT逃不掉的。亏损了才有退税，弥补一 ...

如果投资房其中几年租给父母不收钱也不报负扣税，之后卖房这几年应该不算CGT ？

Forbne

Aeolus3 发表于 2024-4-23 13:15
如果投资房其中几年租给父母不收钱也不报负扣税，之后卖房这几年应该不算CGT ？ ...

你想多了，税局只允许你同一时间拥有一套自住房，如果给了这套，那么实际自住房就是投资房了，你确定要拣芝麻丢西瓜？

Aeolus3

Forbne 发表于 2024-4-23 13:17
你想多了，税局只允许你同一时间拥有一套自住房，如果给了这套，那么实际自住房就是投资房了，你确定要拣 ...

投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？

Amy_XY

Aeolus3 发表于 2024-4-23 22:58
投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？ ...

我的理解是CGT依然要交
这几年你不报租金收入，没有负扣税，但你可以记录所有的cost，卖房时作为deduction减掉，从而降低你的CGT

这里的会计应该知道的更清楚

c4pe

楼主，你这种情况不适合买房给父母住。让父母自己租房比较合适。要不然财务损失巨大。

Amy_XY

而且我的理解是2和3最终结果都是一样的

2，你不报负扣税，但每年的cost仍然记录并在退税时报告ATO，假设持有20年，最后卖房计算CGT时这些cost会deduct from 你的卖房利润，从而减少CGT

方案3，你收的租金要减掉当年的cost，如果是positive要交税，不过一般这种情况都会自己调整一下租金收入的价格，做成negative，减少当年的交税额，会有退税。假设同样持有20年，那最后卖房时这些年累计的退税要加回，然后计算CGT，所以你的CGT会比方案2交的多

也可能我的理解是错的，那么请纠正，我也想学习一下

Forbne

Aeolus3 发表于 2024-4-23 22:58
投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？ ...

当然不可以，同一时间只能有一套自住房，这个时间给了A房，就不能给B房了，是把时间分给每个房子，想清楚

Forbne

Amy_XY 发表于 2024-4-24 09:12
而且我的理解是2和3最终结果都是一样的

2，你不报负扣税，但每年的cost仍然记录并在退税时报告ATO，假设持 ...

你的理解没错，但是不是什么费用都能进cost base

学术民工

Amy_XY 发表于 2024-4-24 09:12
而且我的理解是2和3最终结果都是一样的

2，你不报负扣税，但每年的cost仍然记录并在退税时报告ATO，假设持 ...

其实呢，给老人住的物业，一般不会是那种涨的好的大house的

通常是那种交通方便，配套齐全的apt/unit/townhouse，涨幅都狠一般的

CGT真的交不了几个钱的

好好利用退税能最大收益

学术民工

Aeolus3 发表于 2024-4-23 22:58
投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？ ...

当然要交的，任何时候只能有一套自住房

全款买，然后免费给老人住是最亏的，CGT照常交，还不算投资房，所以不能退税

写在老人名下，以后影响拿pension，过户/赠予还要stamp duty

自己贷款买，租给老人住，差不多是最不坏的选项了

Amy_XY

Forbne 发表于 2024-4-24 09:23
你的理解没错，但是不是什么费用都能进cost base

嗯，那么请教一下，方案2和方案3能够使用/或者说 report给ATO的cost，是不是都是一样的。
比如说：interest，council fee，还有折旧

如果都一样，那2和3最后计算下来都是一样的

Forbne

Amy_XY 发表于 2024-4-24 10:13
嗯，那么请教一下，方案2和方案3能够使用/或者说 report给ATO的cost，是不是都是一样的。
比如说：intere ...

利息应该可以，折旧最后都要还，Council fee不确定，具体问会计师，两种方案差别有，退税略划算一点，但是肯定都不如自住房没有CGT

forevermary

Aeolus3 发表于 2024-4-23 22:58
投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？ ...

如果你这套是自住房，之间没有变投资房，又愿意将这套房选做自主房的话，那多少年都不用交cgt的
唯一的缺点是自住房这个属性，在同一时间只能选一套房。所以多多少少会有一点cgt。就看哪一套房
如果英语好的话，可以ato网站上查查，投资房各种各样的案例ato网站上都有详细解释政策，因为太多太多人钻空子了

forevermary

学术民工 发表于 2024-4-24 10:09
当然要交的，任何时候只能有一套自住房

全款买，然后免费给老人住是最亏的，CGT照常交，还不算投资房， ...

这种方法只有一种可以避免交cgt，就是自己的自住房变父母住。不收父母房租的话，这种情况这套房永远都不需要交cgt
https://www.ato.gov.au/individua ... e-as-main-residence

Your main residence (your home) is generally exempt from CGT.
Usually, a property stops being your main residence when you stop living in it. However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence:
for up to 6 years if you used it to produce income, such as rent (sometimes called the '6-year rule')
indefinitely if you didn't use it to produce income

retrieve

Aeolus3 发表于 2024-4-23 22:58
投资房肯定是，我的意思是中间几年给父母住，不收钱也不负扣税，买的时候这几年CGT 可以不算吗？ ...

一买一卖产生了差价就要交税的，跟中间有没有收益并没有关系，这个税是房产增值税。

hilaryao

forevermary 发表于 2024-4-23 10:17
no

https://www.ato.gov.au/law/view/ ... T2167/NAT/ATO/00001

谢谢分享， 另外这个arm's length怎么理解

Oliver007

要专门问一下会计了，但个人感觉非PR买房应该会很不划算。你们自己买第二套房应该算投资房，但如果不是用于出租（给父母居住），则无需报税，但卖出的时候应该会有CGT。如果想负扣税，那么第二套房的贷款就要拉满同时租金尽量最少。

Youaremyangel

forevermary 发表于 2024-4-24 20:54
如果你这套是自住房，之间没有变投资房，又愿意将这套房选做自主房的话，那多少年都不用交cgt的
唯一的缺 ...

请问选哪套做自住房是卖时才决定吗? 我的情况是有6到7年自己住unit, 把house出租，这种情况应该没得选吧? 因为有租金收入就要报税，也要报land tax.  不能选house 做自住吧?

路边的小呆

jwa 发表于 2024-4-23 10:19
不可以的，ATO有明文规定出租房claim负扣税的话必须是按照市场价出租，尤其是租给亲友，稍微低一些问题不 ...

请问如果一周500-600的apt，租给父母100刀每周，OK吗？

HowardHamlin

jwa 发表于 2024-4-23 10:19
不可以的，ATO有明文规定出租房claim负扣税的话必须是按照市场价出租，尤其是租给亲友，稍微低一些问题不 ...

这是正解。但是我查遍了各种网站也没有market price的定义，怎么才叫市场价？低于多少算只低一点

forevermary

hilaryao 发表于 2024-5-15 21:50
谢谢分享， 另外这个arm's length怎么理解

Arm's length大致就是市场价上下。
如果是明显低于市场价的话，你可以不报税，如果报成收入，也不能负扣税，最多只能做到收入支出持平。就等于不报税

forevermary

Youaremyangel 发表于 2024-5-16 00:10
请问选哪套做自住房是卖时才决定吗? 我的情况是有6到7年自己住unit, 把house出租，这种情况应该没得选吧? ...

是的。我举个例子吧。

你的a套房 1999年买来自主，2004年出租，2018年卖了
b套房你2004年开始自主，2012年开始出租，2018年也卖了
c套房你2012年开始自住住到现在

那你a套和b套怎么算呢？

首先我们捋一下自主：
1999-2004 - a套 2004-2012 - b套 2012-现在-c套

投资呢？
a套房- 2004年到2018年之间是算投资房
b套房-2012年到2018年之间算投资房

但是a套和b套，按照6年法则，你都能选择在自住以后的6年中都选择他们作为自住房，这样可以增值税全免。

如果我们在b套上做这个选择，说b套2004-2018都是自主，卖了就用交税，那你自住就变成了

1999-2004 -a套
2004-2018 -b套
2018 - c套

当你卖c套的时候，2012-2018年这几年要算增值税。

说白了就是你选择一下，哪一套你觉得增值税交的比较少选择哪套做自住。同一时间点只能选一套做自住，如果只有一套自住，升级自住重叠的时间不能超过6个月。

我很久没做个税了，你找会计师问问。这是我的理解

newlifesyd

首先现在海外人士买房一般来讲是不划算的，买房时就要加8%的Surcharge purchaser duty， 然后每年还要交土地价格4%的land tax surcharge

其次是否租给父母要看具体的房产，以后对这套房产的处理打算等等。 如果是新房，租给父母可以比市场价稍低一点，比如类似的房子周围租6-700， 你租个600刀是没问题的，租3-400税局就有疑问了。主要赚的是租金和利息差加上折旧的退税。但如果是升值好的房子后面准备出售就要考虑CGT的问题。如果是准备长期持有，可以暂不考虑，毕竟先把现钱赚了，现在的10万和2-30年后的10万可不一样。

要找一个最划算的方案就得找会计师好好聊聊，把你所有的情况说清楚，每个人的财务状况不一样。

Youaremyangel

forevermary 发表于 2024-5-16 22:53
是的。我举个例子吧。

你的a套房 1999年买来自主，2004年出租，2018年卖了

我还有一个疑问，B 出租时每年报税已经把租金收入和支持报上去了，到卖时还能选他做自住吗?

阿斯巴田

forevermary 发表于 2024-4-24 21:00
这种方法只有一种可以避免交cgt，就是自己的自住房变父母住。不收父母房租的话，这种情况这套房永远都不 ...

请问一下，您意思是讲如楼主用自己名字另外买一间房。 楼主搬到新买的房子，父母住原来的房子。

这样原房子一直是不会有cgt的对吗？因为没有产生income ，

我看您提供的链接，ato举的例子是父亲搬离自己的房子，住到朋友家，自己的房子给儿子住，12年后卖房没有cgt。如果这父亲是另外买了房子住而不是住朋友家呢？