请教关于CGT与六年法则的问题

jamin

这个房子确实130万卖掉了， 目前正在准备报税中，问了CHATGPT开始说不能适用六年法则到2021年，再追问又回答得模棱两可。难了

IMELBOURNE

以下为Chatgpt回复：

IMELBOURNE

情况背景总结：
07年购入房产 $45万，自住；
15年搬出，房产改为出租，15年中介估价 $75万；
15年起居住于另一投资房；
15年至今（25年）房产持续出租；
25年房产卖出 $130万。问题1：不使用六年法则，capital gain是否约为 $130万 - $75万 = $55万？
✅ 正确思路

不用六年法则，意味着15年搬出后该房不再享受自住房豁免；

07年至15年期间房产为自住房，增值部分可完全免税；

15年房产首次用于出租，市场估值 $75万，视作成本基础重设（deemed market value rule, per ATO CGT event C1 条款）；

因此：

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Capital gain = 出售价 $130万 - 15年重设成本基础 $75万 = $55万
再考虑持有超过12年，有资格享受50% CGT折扣。

IMELBOURNE

问题2：是否适用六年法则？若适用，2021年价格如何确定？
✅ 六年法则条件（CGT Main Residence Exemption - Absence rule）：

15年搬出，若没有将其他房产申报为主住；

原房产可享受最多六年出租期间的自住房豁免；

期间若未超出六年，出售房产可全免CGT；

若出租超出六年，超出部分按比例征税。

✅ 本案适用性：

15年搬出，居住另一投资房（如未将其申报为主住），可适用六年法则；

但出租时间从15年到25年，已超过6年；

因此：

15年到21年，六年法则免税；

21年之后，增值部分需缴纳CGT；

21年的房产市值成为新的成本基础。

✅ 21年房产市值确定方法：

没有当年估价，可：

找注册地产估价师出具回溯估价报告（Retrospective Valuation）；

参照相似物业21年的成交数据，辅助判断；

ATO通常接受独立专业估价报告。

IMELBOURNE

问题3：使用六年法则，capital gain是否为 $130万 - 21年房价？
✅ 正确

六年法则免税期截至21年；

21年视作成本重设时间；

计算公式：

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应纳税Capital gain = 出售价 $130万 - 21年市值
再考虑持有期超12年，享受50% CGT折扣。

IMELBOURNE

问题4：若用了六年法则，15年搬入的另一投资房，将来卖是否只能从21年起视为自住？
✅ 注意

六年法则存在主住选择权冲突：

同一时间只能有一套房享受主住豁免；

若选择07年房产15年后继续享受主住豁免（六年法则）；

则15年起搬入的另一套房，期间不算主住；

若该房将来出售，需逐年计算是否部分豁免。

✅ 实操：

07年房产六年法则用至21年；

15年搬入的房产，15年-21年期间不能视为主住；

21年后，可选择将其申报为主住；

该房将来卖出，15-21年期间增值部分或需缴纳部分CGT。

IMELBOURNE

结论总结：
方案        计算方式
不用六年法则        CG = $130万 - $75万（15年估值）
用六年法则        15-21年全免税，CG = $130万 - 21年市值
15年搬入新房影响        选择六年法则期间（15-21年）新房无法主住豁免，21年起可重新主住

IMELBOURNE

补充建议：
✅ 建议尽快联系专业估价师出具21年的回溯估价报告；
✅ 出售房产前，综合评估两套房产的CGT影响，选择最优方案；
✅ 保留所有租赁、居住、估价、交易文件，备查。

IMELBOURNE

一、前提设定：
07年房产

07年买入，自住；

15到20年出租，申请六年法则（s118-145 Absence Rule），继续视为主住；

21年搬回该房产自住，直至25年卖出；

满足六年法则要求，全程无CGT。

15年搬入的第二套房产

15年购入或开始居住；

15到20年期间居住其中；

但因主住选择权冲突，已将07年房产视为主住，15到20年期间该第二套房无法主住豁免；

21年至25年，该第二套房继续持有或出租；

25年出售。

二、主住选择权原则
根据ATO s118-145和相关指南：

同一时间，只有一套房产可享受主住豁免；

纳税人有权选择；

若15-20年选择07年房产主住豁免，第二套房：

15-20年期间不享受主住豁免，视作投资房；

资本增值需缴纳CGT；

期间可申请成本重设（Market Value Rule，若首次用于出租或投资）。

三、第二套房产的CGT计算方式
若25年卖出，分为两段：

1️⃣ 15-20年期间
房产视为投资用途；

若15年购入即用于自住，20年起转为出租或空置，20年首次用于投资可申请市场估值为成本；

若15年购入即出租，15年购入价为成本基础；

15-20年期间增值，按投资房计算CGT；

持有超12个月享受50% CGT折扣。

2️⃣ 20/21年起至25年期间
若20/21年起将该房改为主住，并未选择该房享受主住豁免；

但21年起07年房产已恢复自住，未占用主住选择权；

从21年起，第二套房若实际自住，并选择主住豁免：

21-25年期间增值可免税；

15-20年期间的投资属性部分，仍按比例征税。

四、具体计算示例：
假设：

第二套房15年购入 $60万；

20年市场估值 $80万；

25年卖出 $130万。

若15-20年出租，20年首次转投资用途：

成本基础重设为 $80万；

CGT = $130万 - $80万 = $50万；

其中：

20-21年出租，需按投资比例计算；

21-25年自住，若申报主住，增值部分豁免；

20-21年期间增值需估算或用合理市值区分；

最终：

15-20年期间增值部分按比例缴纳CGT；

21-25年自住期间增值豁免。

五、总结
期间        第二套房产属性        CGT处理
15-20年        实际居住，但主住选择权用在07年房        视为投资房，需计算CGT
21-25年        实际居住，主住选择权可用        可申报主住豁免，增值免税

六、建议
✅ 准备清晰的房产使用记录；
✅ 保留相关市值估价，尤其20年、21年；
✅ 分段计算CGT，避免整体误算；
✅ 综合两套房产税务影响，选择最优方案。

IMELBOURNE

ChatGPT的解释看上去很有操作性，对不对不知道。鉴于金额差异巨大， 建议楼主可以直接联系ATO，申请Early engagement advice，好过自己判断。

jamin

IMELBOURNE 发表于 2025-7-5 18:38
ChatGPT的解释看上去很有操作性，对不对不知道。鉴于金额差异巨大， 建议楼主可以直接联系ATO，申请Early e ...

多谢，第二个房子不卖，目前就想把第一个房子适用六年法则省税，问题是没有申明过把第一个房子作为主住房，地税局2015年以来default给我的地税单子都是按第一个房子land tax value，第二个房子自住land tax exemption 了，这种情况下可以申请第一个房子15-21年适用六年法则吗？

IMELBOURNE

jamin 发表于 2025-7-5 21:36
多谢，第二个房子不卖，目前就想把第一个房子适用六年法则省税，问题是没有申明过把第一个房子作为主住房 ...

Land tax跟CG是两个系统。不冲突。（Land tax应该不可能自己选择哪个房子交Land tax/哪个房子不交 -- 这个没有自己选择的机会。Capital gain 有机会可以自己选哪个房子交）