[纯讨论]悉尼公寓何去何从

pan123au

从来不买公寓，公寓可以大量往上复制，而且成本高，质量差。只买house和townhouse，在一个区不可能大量复制。

b10862035

cleverboy 发表于 2023-11-22 13:05
在我们的课本里，西方资本主义就是建立在羊吃人的基础上的。

资本家强制剥夺农民土地，驱赶农民进厂成为 ...

問題是那是以前不是現在
中國式現在

syliu33

木木山高 发表于 2023-11-22 13:28
根本不用担心公寓的问题。

存在即合理，总有人会需要这类产品。

高

loveho

.....ok

天涯浪客

有些问题可以讨论，公寓这种问题好像没啥好讨论的。没钱就买一套自住，不用搬家了比租房强。投资就算了，没有稀缺性，只能收个租。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-4 07:46
有些问题可以讨论，公寓这种问题好像没啥好讨论的。没钱就买一套自住，不用搬家了比租房强。投资就算了，没 ...

收租公寓都不算好的投资，去掉各类成本，纯利能到5%到顶了吧，也就是个现行的银行利息。房产增值无望的都不是好投资。何况还有时不时来一下的special levy。公寓爆不爆雷strata费用总是年年涨的。暴雷了就算jackpot了。这种平均收益普通，fat tail risk，几乎没有多少增值潜力的投资品如你所说，只适合自住，不适合投资。放在ETF上长期跑赢绝大部分公寓。

天涯浪客

vcsg 发表于 2024-5-4 07:57
收租公寓都不算好的投资，去掉各类成本，纯利能到5%到顶了吧，也就是个现行的银行利息。房产增值无望的都 ...

我也不是很懂，因为这个收益其实不太好算，因为房地产可以玩杠杆，ETF是玩不了的。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-4 08:27
我也不是很懂，因为这个收益其实不太好算，因为房地产可以玩杠杆，ETF是玩不了的。 ...

独立屋，甚至低密度的townhouse虽然租金收益更低，还有个增值预期，去掉6点几的杠杆成本还是有的赚的。公寓，如果预期增值基本为0的话，那收益就只剩租金，连6点几的资金成本都抵不了，杠杆反而降低收益了。ETF也是能用杠杆的，只是杠杆成本太高了，动不动就是近10%的融资成本，还有爆仓的风险，走长线毫无意义。

天涯浪客

vcsg 发表于 2024-5-4 08:43
独立屋，甚至低密度的townhouse虽然租金收益更低，还有个增值预期，去掉6点几的杠杆成本还是有的赚的。公 ...

我15年前买的一套20多万的两房公寓，现在还留着，是不是很惨？我用这套房子杠出了一套三房公寓和几套townhouse。ETF我买了三年了，现在收益30％，所以根据我自己的经验，我很难说哪个收益更高。。。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-4 08:51
我15年前买的一套20多万的两房公寓，现在还留着，是不是很惨？我用这套房子杠出了一套三房公寓和几套town ...

这些是历史收益，从现在往前看，你是否认为现在市价的公寓还能有这个历史收益呢？不可否认小部分低密度或者带景的公寓属于稀缺产品。只是绝大部分公寓大部分人讨论的都属于高密度区。

天涯浪客

vcsg 发表于 2024-5-4 09:00
这些是历史收益，从现在往前看，你是否认为现在市价的公寓还能有这个历史收益呢？不可否认小部分低密度或 ...

我很幸运，在15年前买房的时候就知道买什么样的公寓了。当年论坛上有位网友叫＂多多哥哥＂就告诉大家应该买什么样的公寓了，没想到这么多年还在重复昨天的故事。。。。。。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-4 09:12
我很幸运，在15年前买房的时候就知道买什么样的公寓了。当年论坛上有位网友叫＂多多哥哥＂就告诉大家应该 ...

我曾经就是楼花的受害者，13年前买的，现在都出清了，这么多年，连个房贷利息钱都没赚出来。算下来纯亏钱。如果同样的资金买house,现在都是翻倍了。楼花要是15年后买的，那就是妥妥的账面都是亏损的了。现在州政府鼓励高密度开发解决住房问题。以后大部分高密度公寓就只剩居住属性，毫无投资属性了。

Forbne

新州政府的TOD和Low-rise and mid-rise housing正在大力推广中，开发商拿地只会更容易，但是建6层公寓是没有利润的，新公寓购买者只会越来越少，那开发商哪里会有动力？

结论就是公寓存量维持，增量萎缩，除非新州开始征收房产税，公寓市场才会变化。

abbivy

天涯浪客 发表于 2024-5-4 07:46
有些问题可以讨论，公寓这种问题好像没啥好讨论的。没钱就买一套自住，不用搬家了比租房强。投资就算了，没 ...

+1 总比租房强
很多人宁愿租房也不买，但是我真的觉得住在自己买的房子里还是舒服。

万一房东要卖呢， 万一房东说不租了呢

条件有限还是买吧

当然了 个人体会不同，希望得到的生活也不同

Lithiumfanboy

[quote]天涯浪客 发表于 2024-5-4 08:51
我15年前买的一套20多万的两房公寓，现在还留着，是不是

pan123au

house 贷款，就是用现在的贬值的钱还以前没有贬值的钱， 20年前觉得100万，一辈子都还不清，20年后今天，100万贷款连悉尼house都买不到，只能买一个二房的townhouse。

许愿池

天涯浪客 发表于 2024-5-4 09:12
我很幸运，在15年前买房的时候就知道买什么样的公寓了。当年论坛上有位网友叫＂多多哥哥＂就告诉大家应该 ...

请问可以分享一下，应该买怎样的公寓么？谢谢。

山东大叔

cleverboy 发表于 2023-11-22 10:50
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傻缺

天涯浪客

许愿池 发表于 2024-5-5 01:04
请问可以分享一下，应该买怎样的公寓么？谢谢。

三层每层四户那种。双朝向并且户型方正，无任何设施物业费低。同时一定要买旧的要十几年以上的。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-5 02:26
三层每层四户那种。双朝向并且户型方正，无任何设施物业费低。同时一定要买旧的要十几年以上的。 ...

确实如此，现在新造的没一个是这样的了。就算有也都是天价豪华公寓。价格方面堪比house了。

天涯浪客

vcsg 发表于 2024-5-5 08:21
确实如此，现在新造的没一个是这样的了。就算有也都是天价豪华公寓。价格方面堪比house了。 ...

我这种是低端的玩法，高端的玩法是买一些富人区的水景公寓，比如Manly昨天卖掉的700万的三房公寓。

vcsg

天涯浪客 发表于 2024-5-5 08:32
我这种是低端的玩法，高端的玩法是买一些富人区的水景公寓，比如Manly昨天卖掉的700万的三房公寓。 ...

讨论的就是普通大众能采取的投资方式，那种高端房不是普通人回去投资的。你以前买那种3层老unit，胜在入手价低。之后回报也可观。那些新公寓死在起点价太高，至少把后面5年的涨幅都算进去了。尤其之后新公寓的大量结构问题和大存量（增量），本来认为的5年增值都没有实现，结果账面都是亏损的。亏得这两年租金的高涨幅，公寓价格现在还能稳住不降。就目前在建的新公寓的开价，还是毫无投资价值。不知道你说的那些老unit是否价格也上去了。入手价是非常重要的。入手价太高，对于公寓这种主要靠租金赚钱的，基本断绝了后期资本增值的条件了。

天涯浪客

vcsg 发表于 2024-5-5 08:39
讨论的就是普通大众能采取的投资方式，那种高端房不是普通人回去投资的。你以前买那种3层老unit，胜在入 ...

公寓属于最初级的，就像我前面说的，比租房好，属于最没钱也没资产的投资，现金流和增值在大多数情况下是个反比关系。我目前的阶段是要卖掉公寓换house。所以我早就不太关注公寓涨跌了。

danielweng

Forbne 发表于 2023-11-22 10:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

如果地产商不卖房改租房，你知道对他的资金压力有多大吗？靠房租 得多少年回本，又要等多少年才可以再盖下一栋？

Forbne

danielweng 发表于 2024-5-5 17:51
如果地产商不卖房改租房，你知道对他的资金压力有多大吗？靠房租 得多少年回本，又要等多少年才可以再盖 ...

开发商不傻，build-to-rent不会没有找到买家就造的，build-to-rent的业主一般都是机构，例如养老金基金

danielweng

Forbne 发表于 2024-5-5 20:25
开发商不傻，build-to-rent不会没有找到买家就造的，build-to-rent的业主一般都是机构，例如养老金基金 ...

所以靠养老基金来解决悉尼租房问题？ 大哥，那才多少能量？

Momokosan

投资公寓的好处就是资金需求比house低 特别是在那些house跟公寓价差好几倍的老牌富人区

公寓也比house容易招到高薪白领, 无孩夫妻, expat或有钱小留这类付租爽快想要住得方便舒服但没时间打理garden的省事租客

因为入手价较低 公寓也比较容易实现正现金流让租客养房 运气好些还可以加进贷款能力top up出来做更多投资

最后就是公寓土地价值较低 可以持有多间还不用交土地税

Capital gain方面公寓的确追不上house 但涨不涨最后是市场决定 只要市场能负担有需求 就算公寓楼花也能获利 而市场上还是有看重suburb多过land的买家的

学术民工

天涯浪客 发表于 2024-5-5 09:11
公寓属于最初级的，就像我前面说的，比租房好，属于最没钱也没资产的投资，现金流和增值在大多数情况下是 ...

大哥，你最后这不也买house了嘛

天涯浪客

学术民工 发表于 2024-5-5 23:03
大哥，你最后这不也买house了嘛

自己住啊。

Forbne

danielweng 发表于 2024-5-5 20:44
所以靠养老基金来解决悉尼租房问题？ 大哥，那才多少能量？

所以无解啊，现在新州政府只能各种宽松政策，并鼓励build-to-rent, 但开发商不会买账，购房者也不买账