还有十年退休，你会卖掉所有投资房,买一个能买得起的最好的自住房吗？

NZAUS

pinkswan 发表于 2023-9-16 22:22
如果能够操作
卖掉5个80万的  大概率是apart
买一个400万的  大概也是是下东 中上北house了

5个公寓没贷款吗？

kefei2006

67岁可以领pension 是不是需要把super花完才可以领？

paulaxing

政府的政策一直会变，以后说不定自住房也有限制，只能公寓。所以有能力当房东的永远幸福。

mea

这么来的话在退休后期可能会被迫买自住房缴纳养老院费用的。

pan123au

卖一个投资房，去欧洲，美洲，亚洲享受一下人生，想一下还没有实现梦想。

阿德莱德的流氓

永远不卖，放信托里。

danielz158

看这个国家越来越左转，我的选择很简单不投资，但也不买400+的房主，房子200-300到头了。有人说高价自住房也会被政府盯上，我觉得太贵有可能但是200-300万的不会，毕竟这个区间也是很多政客自住房价格所在。

Wl555_ren

今年已经完成三换一了，大环境不好，最稳定的房地产目前也不稳定。自住房无贷，然后持币观望还是不错的选择。

Alicia7

以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税率，四万五。五万五净支出。六年33万，算是利息能有36万，然后六年以后卖302万，帐面收入50万。

50万， capital gain tax25万的45%，就算是12万，那么12万，那么25万加13万，38万正好和五年的付出33-36万持平。不赚。

六年要增值20%以上才开始赚

pan123au

Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

买100万以上做投资房肯定是倒贴的，没有意义，只能赌增值。

hellochina

pan123au 发表于 2023-9-17 12:03
买100万以上做投资房肯定是倒贴的，没有意义，只能赌增值。

一开始买投资房没几个不倒贴的。我第一套投资房是十年前买的，那时候利率也高，每年大概贴一万左右，就算有负扣税减免一点也要out of pocket好几千。但是十年下来，房价翻倍，租金涨了50%，贷款还是原来的金额。普通人买投资房就是通过持有资产来对冲通胀，如果有更好的回报更稳定的投资当然不会选择买房，但目前看下来并没有别的省心省力又稳妥的投资

Uueeus99

阿德莱德的流氓 发表于 2023-9-17 10:42
永远不卖，放信托里。

如果有三、五个投资房，每个放在单独的信托里，还是都放在同一个信托下呢？

Uueeus99

阿德莱德的流氓 发表于 2023-9-17 10:42
永远不卖，放信托里。

今天没分了，明天加

mea

信托的成本很高，而且世事无常

Alicia7

hellochina 发表于 2023-9-17 13:01
一开始买投资房没几个不倒贴的。我第一套投资房是十年前买的，那时候利率也高，每年大概贴一万左右，就算 ...

能不能说一下什么区？

阿德莱德的流氓

Uueeus99 发表于 2023-9-17 13:24
如果有三、五个投资房，每个放在单独的信托里，还是都放在同一个信托下呢？ ...

看你有几个子女咯，不过信托也是有成本的。

一般问这个问题的，基本有自己的经理帮助回答了。

SAland

Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

你的计算有个硬伤就是以静止眼光看租金和利息，事实上租金基本是一直向上的而利息则时高时低。

andrewmama

快退休了，娃也快结婚了，不敢卖了全放进自主，到时候问你要首付怎么办

家里大娃没要首付，还有个小娃呢，5-8年吧，要不要是一回事，准备起来

stella_hq

对啊就这么操作，放自住

Daisyhealth

进养老院时 自住房也是被计算进去的，先用光你的自住房款，然后政府在出钱管

回眸一笑

Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

但卖房时的卖房费用没算，300多万的中介费用也不菲，律师费广告费等。

Amy_XY

算算投资房就算是有利润，十年二十年涨了，也要交各种税
卖掉置换成自主，涨幅相同的情况下，自主不用交税，况且持有过程中不用交土地税之类的各种费用，算起来难道不是比投资房赚的更多吗？

不明白楼上一帮人怎么想的，说的好像换了自主，房子的涨幅就没有了似的

NZAUS

SRMO 发表于 2023-9-16 23:22
对冲账户的钱，属于saving，会算入拿pension的资产测试里。4，5 百万的房子，光是一年的维护费都不少，pe ...

看地段，有些地段4，5百万的房子地价占一半，房子不大的，没多少维护。

zhugeyy888

可是自住房不是也会升值吗，将来真的downsize 出售还不需要交税，

andrewlee

影响养老金吧？

SRMO

zhugeyy888 发表于 2023-9-18 07:23
可是自住房不是也会升值吗，将来真的downsize 出售还不需要交税，

自主房卖了，增值部分不交税。但问题是，卖房以后，downsize，那你有一大笔钱，这样你又不能领pension了，因为钱太多了。我邻居就是这样。一直是pensioner，生活上钱仅仅够花。熬到快80岁，花园打理不了，卖房down size，结果钱太多，pension就没了，变成吃自己的钱。那还不如有几套投资房，生活滋润点，趁不太老的时候，好好享受生活，到生活不能自理，就选一个高级点的养老院，房子卖了附bonds金。

春暖花开2020

假设：67岁退休后

1。持有自住房200万+几套投资房比如300万产生的养老收入；

2。只有一套400万自住房+super里的几十万比如少于80万产生的收益+领取部分pension

这2个方式，我宁愿选择第二个。

老黄牛

春暖花开2020 发表于 2023-9-18 10:39
假设：67岁退休后

1。持有自住房200万+几套投资房比如300万产生的养老收入；

1 为什么没有super?

hellochina

楼上的有没有想过有奢入俭难？住惯了400万的豪宅，当不得不卖掉downsize的时候会是什么感受？而且年纪大了，搬一次家伤筋动骨的。我情愿一套200万的普通房子加上投资房，需要用钱的时候随时可以出手一套投资房，不需要每次经济上有点风吹草动就要发愁搬家卖自住房

mifeng

匿名者 发表于 2023-9-16 20:32
住了没几件你又要downsize 。

不错把所有的房子合在一起可以领取养老金倒是真的 ...

也可能住很多年。邻居老两口都是90以上才去养老院。