关于负扣税的一些想法和请教前辈验证

Henrychen

ittgx 发表于 2023-4-13 10:04
愿闻其详，实际怎么吐法？我的理解最后都算到你收益里再交个税，上面算进去了。 ...

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，这个损失需要从你的卖价中扣除。
也就是你只有200-2.5*10-100 = 75万的利润。
75/2= 38万交税45%，就算17万，到手75-17=58万，减去41万成本净赚17万，每年实际税后净赚了1万7.

ittgx

Henrychen 发表于 2023-4-13 12:44
每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，这个损失需要从你的卖价中扣除。
也就是你只有200-2.5*10-100 = 7 ...

我把损失的部分算到成本里面去了，每年损失2.5万但是由于扣税的部分每年实际损失税后1.5万，十年的损失算到了成本里。

ittgx

Henrychen 发表于 2023-4-13 12:44
每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，这个损失需要从你的卖价中扣除。
也就是你只有200-2.5*10-100 = 7 ...

谢谢分享，光看你这样算的结果41万成本持有10年，房子卖掉，每年税后平均1万多收入，应该是与事实不符的。

WACT

楼主的算法，没毛病，基于历史经验是这样的。

这个算法有几个假设：
1. 资本增值要10年翻一倍
2. 租金涨幅要比持有成本涨幅要快。若不是疫情期间货币超发，持有成本的涨幅比租金要快。还有当下，持有成本涨幅就比租金涨幅要快。
3.资本利得的税务优惠，10年后还存在。

这个假设的几个缺陷：
1.时间成本，今天的20万购买力，和10年后购买力是大不同的。10年前Kebarb 6-7刀，10年后14刀。现在的20万，比10年后40万，甚至50万的购买力还要强。

2.机会成本，未来10年如果还有机会，你是否给自己留有余地？
从没有人否认投资房子是个好的选项，如果你在2020年入场，等2-3年就能实现这些收益，而不需要等10年。
如果是现在入场，那就要打持久战，赢的概率比较大，但也不排除亏损的可能。

可以入仓，但不要重仓。
将来任然会有机会，就像2020年，明显是机会，但并不是人人都给自己留有余地。有些人也是想入入不了。
拉太满，错一次就足以丧失未来的选择权。机会成本太大。

Henrychen

ittgx 发表于 2023-4-13 13:06
我把损失的部分算到成本里面去了，每年损失2.5万但是由于扣税的部分每年实际损失税后1.5万，十年的损失算 ...

之前写的有点问题。

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，这个损失需要加回到你的利润里。
也就是你有200+2.5*10-100 = 125万的利润。
125/2= 62.5万交税45%，就算28万.
200-100-4=96， 96-28=68， 68-41=27. 每年实际税后净赚了2万7.

WACT

没有疫情前，布里斯班10年房价没变。
赌输了，还能再来一次10年吗？不能，年轻的10年已经错过了
这就是机会成本和风险。

ittgx

WACT 发表于 2023-4-13 13:34
楼主的算法，没毛病，基于历史经验是这样的。

这个算法有几个假设：

谢谢分享。

Pippa

自己出钱20万+税费6万 - 全部用自住房增值来付，自己一分钱现金不出

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万, 就算是40%税率 - 这个投资房不划算，我一般找几本不用自己掏现金的。另外，有部分人可以用到47%的税率抵扣，划算很多。

48万交税45%，就算21万 - 税局计算器显示是18万（假设退休后卖）

总结一下：负扣税理想人群是达到47%税率的那批人，尽量不要自己掏现金，可以买个小一点新一点房子（升值幅度一样，成本更可控），寻找现金流更好一点的物业。

基于上面这几点，如果能找到自己基本不用掏现金维护房子，也不需要操心维护杂事，但房子十年后翻倍的，等到退休的时候卖，那收入还是挺丰盛的。

ittgx

Pippa 发表于 2023-4-13 14:02
自己出钱20万+税费6万 - 全部用自住房增值来付，自己一分钱现金不出

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万 ...

谢谢分享，已经向ATO举报了你利用了各种方法躲开了纳税义务，哈哈。

ittgx

Pippa 发表于 2023-4-13 14:02
自己出钱20万+税费6万 - 全部用自住房增值来付，自己一分钱现金不出

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万 ...

正现金流的房子以前QLD还有，现在的利率下几乎绝迹了。

yl001

先不说计算的问题，
就十年翻一翻这个说法，竟然还有人信？我之前的帖子说过了，澳洲现在，尤其是悉尼，house的房价和收入比已经非常吓人了，之前能翻倍是因为基础低，且收入比比较健康。现在呢？公寓价格是低很多，但翻个鬼啦，十年不涨的都大把大把的。

当然，也是个时间点的问题，入场时间点不对，10年一分不涨。入场时间点对，不用十年也翻番。

老婆是CPA

yl001 发表于 2023-4-13 14:39
先不说计算的问题，
就十年翻一翻这个说法，竟然还有人信？我之前的帖子说过了，澳洲现在，尤其是悉尼，hou ...

不是十年 是七年了啦一哥

ittgx

老婆是CPA 发表于 2023-4-13 14:48
不是十年 是七年了啦一哥

我就知道我的算法其实保守的

yl001

老婆是CPA 发表于 2023-4-13 14:48
不是十年 是七年了啦一哥

嗯 你是CPA 你说的对 你翻的开心就好了~

ittgx

WACT

老婆是CPA 发表于 2023-4-13 14:48
不是十年 是七年了啦一哥

现在三年翻一倍

Pippa

ittgx 发表于 2023-4-13 14:24
谢谢分享，已经向ATO举报了你利用了各种方法躲开了纳税义务，哈哈。

合法避税有什么可以举报的。我一直都找职业税务师报税，不怕税局查。

Pippa

ittgx 发表于 2023-4-13 14:38
正现金流的房子以前QLD还有，现在的利率下几乎绝迹了。

不一定啊，而且不能只看几年的利率，房产利率综合十年二十年看嘛

玉堇

260K买标普500指数，每个月定投投资房的亏损$1200，年利率9%，10年后872K，没有中介租客的烦恼，股票可以零散买卖，CGT比较好控制。

忽然一周

问题是即使退休以后卖 也是最多少算20万 cgt还是太多

逆风而上

天涯浪客 发表于 2023-4-13 10:31
当然是太乐观了，买房时间点很重要。我认识一个朋友，2017年买的房子，现在原价卖都困难。如果再按照负扣 ...

从这个观点上来看，2024年到 2027年 会出现暴涨的现象。因为十年了。呵呵

不过就从你这个观点出发。。 我一直没搞懂 很多很多人 说 自住什么时候买都可以 投资要看看。 在我看来 自住和投资没差别。 都是钱。 不管是什么 买的时间点 是关键。 自住更加如此。投资还能负扣税，自住什么都没有。 一旦买贵多少年都要比大多数人慢一大步。。 很苦的。

天涯浪客

逆风而上 发表于 2023-4-13 18:51
从这个观点上来看，2024年到 2027年 会出现暴涨的现象。因为十年了。呵呵

不过就从你这个观点出发。。  ...

我可不是那个意思，我啥时候说十年一翻了？

pan123au

Henrychen 发表于 2023-4-13 13:36
之前写的有点问题。

每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，这个损失需要加回到你的利润里。

只有房子折旧才要加回去，加到利润里，其它费用应该不用加回去，

pan123au

逆风而上 发表于 2023-4-13 18:51
从这个观点上来看，2024年到 2027年 会出现暴涨的现象。因为十年了。呵呵

不过就从你这个观点出发。。  ...

自住是为了享受人生的，贵一些无所谓或者贵有贵的道理，20-30年就会拉平curve。 投资房看自己本身预测能力和财力，当然也要跟当时投资环境和贷款能力有关，

说好的嘛

难道这么多人都没发现，楼主把首付也当成本了？
按你的算法，成本是21万，那20万卖房时相当于会退给你，不在成本计算内。

说好的嘛

“100万的房子，自己出钱20万+税费6万，贷款80万，不还本金，每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，就算是40%税率，省了1万的稅，税后净损失1万5，十年实际持有成本20+6+15=41万，假如十年后房子翻番了，价值200万，除去费用卖出后利润96万，48万交税45%，就算21万，到手75万，减去41万成本净赚34万，每年实际税后净赚了3万4。”


按这个算法，应该是到手利润75万减去21万成本等于54万。

不过，第一如果是升值潜力大的房子，也就是说十年翻一番概率比较大的房子，每年的租金利息差不会只有2.5万。第二，你还可以考虑一下机会成本。第三，你再可以考虑一下风险……如果空租，如果房价不涨，如果利率飙涨等等。

WACT

说好的嘛 发表于 2023-4-13 20:47
难道这么多人都没发现，楼主把首付也当成本了？
按你的算法，成本是21万，那20万卖房时相当于会退给你，不 ...

那是投入的本金，当然是成本

ittgx

谢谢分享。今天没有分了，明天补。

说好的嘛

“那是投入的本金，当然是成本”

你是认真的么？呵呵。
如果非要把20万算进成本，那么就不是75万到手，而是95万到手，95-41还是净赚54万。

卖房200万-4万中介费-80万贷款-21万税=95万到手（其中20万是首付还给你，你总不能把这个所谓成本算两遍）

pan123au

200-80-20-6-6= 88 ， 44+44x50%-15 = 51 ,   

交22万税，利润 51 万， 平均回报51/10/27.5 = 18.5% (可能是错的)，   拿回家 200-80-6-22= 92 万，