关于6年法则，其中两年为非税务居民

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 15:31
案例四:  拥有两套房产的小蒋 (与案例三的不同之处是，小蒋有另一套房产X, 出租A的时期都是住在X中，他没有 ...

可以

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 15:42
还是不太懂。
前面案例二，三，在隔壁帖子里你也解释过的，但是当时就没懂。看了你给我解释了案例，才懂 ...

一套房子自住了半年，后来因为工作或学习或生活的原因，搬到澳洲其他城市，这套房子通过中介出租，每年报负扣税，第六年的时候搬回来自主了。以后卖房的时候。这出租的六年还可以算自住房，免交增值税。


先买了a房(大house），自住半年，因为孩子读书，又买了b房(没钱了，所以买的便宜的)gongy。a通过中介出租，每年报负扣税。第六年卖a房。这时候a房可以认为是自住房，免交增值税。但b房这六年就认定为投资房，以后卖房需要按时间比例交增值税，虽然这六年是实际在b房中自住，并且没有报过负扣税。


这么说你是不是就能更好的理解自住房六年法则和主要自住房认定法则。

Forbne

...

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:06
一套房子自住了半年，后来因为工作或学习或生活的原因，搬到澳洲其他城市，这套房子通过中介出租，每年报 ...

这两个概念已经懂了
自住房6年法则: 说的就是起始住够了时间，从起点到六年都是自住。
只拥有一套房的话，为什么不住在自住房里而选择租房子住，一定要有原因，(因为这一条，就不如有两套房子好，更灵活，随意调整二选一)

自住房认定法则: 拥有多套房的情况下，同时期只能拥有一套自住房，如何选择根据自己需求。

之前看你说过"负扣税不需要回吐...."，就是说就算负扣税了(投资房才可以负扣税)也并不会与认定了的自住房减免的那部分CG相冲突，这就是自住房认定法则决定的。 我举二反三的对吧？

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:06
一套房子自住了半年，后来因为工作或学习或生活的原因，搬到澳洲其他城市，这套房子通过中介出租，每年报 ...

我最开始的盲区就是一点:
我听说: 房子买来，起始点没住，直接租掉了，那么今后不能使用6年法则。我当时听了这个说法，以为是这个房子永远也别想用6年法则了。其实是我想多了，拥有一套房可以有好几个6年，每个6年可以重新开始，每个6年的第一天都是一个起始点。

然后可能所有人都没看懂我想问什么，以为是多高深复杂的问题，大家没想到，就是这样一个简单的疑问。

特别奇怪，我怎么能有这样一个认知偏差，就因为别人一句话

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:06
一套房子自住了半年，后来因为工作或学习或生活的原因，搬到澳洲其他城市，这套房子通过中介出租，每年报 ...

好奇为什么不报负扣税? 两套房子贷款应该放一起啊，要负扣税也是一起负扣税了，会有人选择拒绝负扣税吗？

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 16:23
这两个概念已经懂了
自住房6年法则: 说的就是起始住够了时间，从起点到六年都是自住。
只拥有一套房的话 ...

对的，负扣税里的折旧部分是需要算增值税的时候回吐的(持有超过一年按50%，所以还是很划算的)。认定为主要自住房，就没有增值税，也就不需要回吐。

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 16:42
好奇为什么不报负扣税? 两套房子贷款应该放一起啊，要负扣税也是一起负扣税了，会有人选择拒绝负扣税吗？ ...

没真实出租，没租金收入，是不能报负扣税。当然你不怕查，可以虚拟一份租金收入。但这样，你a房也只能算投资房了。

正常来说，大城市的房产增值税是大头。所以保一个房子是自住房免增值税比两个投资房报负扣税要划算的多。

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 16:42
好奇为什么不报负扣税? 两套房子贷款应该放一起啊，要负扣税也是一起负扣税了，会有人选择拒绝负扣税吗？ ...

你想想，为什么会有人不通过中介，私下出租，每个月上门收现金，就懂了。

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:55
你想想，为什么会有人不通过中介，私下出租，每个月上门收现金，就懂了。 ...

这些人不怕被举报吗？被举报的话 ATO查不查? 还是说默许了? 一旦查处会罚款多少？衡量一下return&risk

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:48
对的，负扣税里的折旧部分是需要算增值税的时候回吐的(持有超过一年按50%，所以还是很划算的)。认定为主 ...

哈哈不懂，负扣税是跟利息有关，折旧怎么也跟负扣税有关联?

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 17:01
这些人不怕被举报吗？被举报的话 ATO查不查? 还是说默许了? 一旦查处会罚款多少？衡量一下return&risk ...

你买份澳洲新报，打开广告版，看看上面的租房广告，然后自己打上面的电话去问问，不就有答案了？

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-25 17:02
哈哈不懂，负扣税是跟利息有关，折旧怎么也跟负扣税有关联?

负扣税等于两大部分，一个是这个投资房的任何支出(有几个特例不能报），一个是房子及设施的折旧(主体结构折旧四十年的)。

支出不需要回吐，折旧需要在卖房的时候加进房价里算增值税。因为持有房子超过一年，增值税是按50%计算的，也就是说折旧只需要回吐一半(实际税率不一样，大概要吐60%)。但是因为货币的贬值，现在一刀可能等于十年后1.5-2刀。所以折旧还是很有必要去做的。

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 17:09
负扣税等于两大部分，一个是这个投资房的任何支出(有几个特例不能报），一个是房子及设施的折旧(主体结构 ...

啊！是这个意思啊!
感觉知识一瞬间拓展了。
就是说 当初折旧抵税省了一笔钱A
卖房子的时候，那笔钱要吐出来，但是只吐一半就可以了因为CGT有50%off。所以最终因折旧实际省了A/2这么多钱。

这里面花样真多啊！

snowbird

产生CGT的当年，争取躺平做失业无收入的好青年，还能再省点税。

aa23

fa19 发表于 2023-3-25 16:30
我最开始的盲区就是一点:
我听说: 房子买来，起始点没住，直接租掉了，那么今后不能使用6年法则。我当时 ...

如果你买来就出租了，6年法则（Treating former home as main residence）只是不能适用于最初出租的这一时期而已，但是你一旦搬进去之后的时间还是可以适用的。举例，你2000年买了A出租至2002年，2002年搬进自住1年，然后又搬出出租6年，然后又搬进自住1年，然后又搬出自住6年，如此循环直到卖出，那么你只有2000-2002年不能算自住，2002年之后全算自住，缴纳最初2年的CGT而已。

fa19

aa23 发表于 2023-3-26 10:07
如果你买来就出租了，6年法则（Treating former home as main residence）只是不能适用于最初出租的这一 ...

谢谢解答，有权限一定送上分分

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 16:55
你想想，为什么会有人不通过中介，私下出租，每个月上门收现金，就懂了。 ...

你好，关于六年法则，您说起始点开始必须住满半年才可以，但是这个"半年"我这两天又看了一遍网站还是没找到。
求赐教!

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-26 11:05
你好，关于六年法则，您说起始点开始必须住满半年才可以，但是这个"半年"我这两天又看了一遍网站还是没找 ...

ato.com.au

aa23

fa19 发表于 2023-3-26 11:05
你好，关于六年法则，您说起始点开始必须住满半年才可以，但是这个"半年"我这两天又看了一遍网站还是没找 ...

没有这条规定的，但必须是搬进去自住后的时间才能用6年法则认定自住房，买来就出租的时间只能按比例算投资时间交CGT

Moving in

Your main residence is generally exempt from capital gains tax (CGT).

For CGT purposes, your home qualifies for the main residence exemption from the time you acquire it, provided you move in as soon as practicable.

If you buy your home, the 'time you acquire it' is the settlement date of the contract.

If:

there is a delay moving in because of illness or other unforeseen circumstances – your home is still exempt, provided you move in as soon as the cause of the delay is removed (for example, when you recover from the illness)
you cannot move in because the property is being rented to someone – the property does not become your main residence until you move in
you have not yet sold your old home – you can treat both homes as your main residence for up to 6 months.

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-26 12:56
ato.com.au

这范围给的太大了

fa19

aa23 发表于 2023-3-26 13:13
没有这条规定的，但必须是搬进去自住后的时间才能用6年法则认定自住房，买来就出租的时间只能按比例算投 ...

所以最后一句"up to 6 month"应该是被人误解了，于是传来传去就都认定了是那个"半年"要求?

我看了两遍ato.com，我认为就算住了一个月，也算是认定它为自住了，只有买下后立刻出租一天没住，才会直接判定为投资房。

如果谁有确切的原文，或者解释方法，麻烦贴出来看看，大家讨论。

aa23

fa19 发表于 2023-3-26 13:22
所以最后一句"up to 6 month"应该是被人误解了，于是传来传去就都认定了是那个"半年"要求?

我看了两遍at ...

最后一句是针对先买后卖的情况，只要过渡期在半年内那2套房都可以算自住，是唯一的特例即一个人同一时间可以允许两套自住房，其他时候都不可以的。其实6年法则的全名是Treating former home as main residence，并没有什么所谓的2套6年法则，论坛上有些网友不查官网英文，容易以讹传讹。

fa19

aa23 发表于 2023-3-26 13:31
最后一句是针对先买后卖的情况，只要过渡期在半年内那2套房都可以算自住，是唯一的特例即一个人同一时间 ...

现在的问题是 ATO网站的说法，是否代表一切。
我想这个问题只有买过房子的人才知道，自己报税填表格时候会不会被问，被你用六年法则当成自住房的那套房子，你住了多久。或者是用什么其他方式问的，为了证明他符合6年法则。
没有实践经验的话，确实很模糊

aa23

fa19 发表于 2023-3-26 13:46
现在的问题是 ATO网站的说法，是否代表一切。
我想这个问题只有买过房子的人才知道，自己报税填表格时候 ...

ATO网站是大原则，只要不违反就没问题，但是有些即便违反也可能被税局认可，这就是税局的private ruling, 即一个个无数的个案， 你若不放心，那就请个专业的会计师咨询或者帮你报税。

fa19

aa23 发表于 2023-3-26 13:56
ATO网站是大原则，只要不违反就没问题，但是有些即便违反也可能被税局认可，这就是税局的private ruling, ...

我没什么不放心的，根据ATO的内容，我自住了一个月，完全可以用6年法则。甚至我认为住一天也是住了

fa19

aa23 发表于 2023-3-26 13:56
ATO网站是大原则，只要不违反就没问题，但是有些即便违反也可能被税局认可，这就是税局的private ruling, ...

我这种小小case完全无需劳他们大驾，他们也应该没时间应付我这类小虾米，接的都是大单。
我觉得新足记足矣，里面高人挺多 也挺热心 像大佬们多请教，并且自己多学习，足矣

sweetstar

谙旎 发表于 2023-3-24 23:31
差点就做错题了！！刚看题目还很确定答案为Yes。

我们2015出国，国外呆了4年，2019回来，很确定能适应6年 ...

求法条链接。谢谢！

购房求助

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 22:00
新法律出国没有六年法则了

大神，新法律是什么规定？就好比说我回中国1年住在父母家里，这一年如果把澳洲的房子出租出去，那这1年就是要交增值税的是吗？
那么如果是三个月呢？回国三个月，把澳洲房租短租3个月出去，也不能进六年法则吗？如果只是空关的话就没问题是吗？

购房求助

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-25 12:14
正常来说，如果是同一城市，并且是为了省钱，就肯定不行。但看过一个例子是她女友行动不便(有残疾这些生活 ...

讲得很清楚，大神你是高手