终极房产买卖探讨

pmp6

khkb 发表于 2023-3-24 17:58
楼主，我还是对一些概念没搞清楚。
例如，2016年你住在A，作为PPR。2018年买了B，C，直接出租出去。2020年 ...

卖B的时候要交CGT，原因就一个，你B是一开始直接出租了，而不是先自住再出租。要想免CGT，必要条件是先自住。

比如你B出租了两年后，你又自己自住了一年。算CGT是capital gain*(2/3)*50%

pmp6

Forbne 发表于 2023-3-24 18:11
有啥好讨论的，个税自己报，风险自己担，想怎样理解都好。

瞎弄有风险，按ATO的规则来，合法避税，零风险。

khkb

pmp6 发表于 2023-3-24 19:45
卖B的时候要交CGT，原因就一个，你B是一开始直接出租了，而不是先自住再出租。要想免CGT，必要条件是先自 ...

谢谢。
如果在B进进出出两次，每次住都不满一年，也是按照实际租和自住的时间来比例计算吗？ATO的例子好像都是自住超过一年的例子。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 18:16
你看错了。我上面已经说了，越南朋友每个房子买下之后都先搬进去自住一年再出租。只有这样才能走六年法则 ...

你这种投资方法也不错，减少买卖，省心。唯一问题就是资金都套在里面了，回流会比较慢。另外，你永远也避开不了CGT了，最终你卖的时候（有的人是老了退休了卖了养老）将要交巨额的CGT。这增值的部分全部算成是你卖房那个财年的收入。。。。。轻而易举被税务局按最高税率49%拿走一半的一半。所以就算卖投资房，你也要一个财年里只卖一套。要不然所有卖房收入都要按最高税率来。

而另一种投资方式是，利用6年法则，在没到6年的时候卖出或者转自住，免掉所有CGT。。

CGT真心多，主要是房子增值太大，增值100万，你就要按100*50%的收入，也就是当年收入50万来交个人所得税。。。。。最终交出去二十几万。。这二十几万，真不少。

fa19

请问楼主，小明2015年买了一套房，仅仅住了一周就出租了。直到2022年小明又住进了这个房子，住满半年后，又将其出租。如果小明2028年卖掉这套房子，在2022年－2028年这6年期间，这套房可以算作小明的自住房吗？
2015年–2021年这段时间，虽然小明在最开始仅仅住过1周，有什么方式，可以讲其解释成自住房吗？

fa19

请问6年法则关于最开始入住是一年 半年 还是三个月，有原文可查吗？我看了原文没有找到关于这个时间段的具体描述

idlepoison

fa19 发表于 2023-3-24 20:13
请问楼主，小明2015年买了一套房，仅仅住了一周就出租了。直到2022年小明又住进了这个房子，住满半年后，又 ...

没有，这玩意都不用开小号问

一周直接出租这是骑脸ATO啊

6年法则也是有条件的，不是这么用的

pmp6

khkb 发表于 2023-3-24 20:01
谢谢。
如果在B进进出出两次，每次住都不满一年，也是按照实际租和自住的时间来比例计算吗？ATO的例子好 ...

是按实际的来。税务局的例子里的计算，精确到了每天。请看下面的例子：

Roya works out her CGT as follows:

>Capital proceeds − cost base = capital gain
$555,000 − ($220,000 + $15,000) = $320,000

>Non-main residence days (days over 6-year limit)
30 September 2002 to 29 September 2021= 6,940 days

>Ownership period days (from deemed acquisition date)
29 September 1996 to 29 September 2021= 9,132 days

>Assessable capital gain
$320,000 × (6,940 days ÷ 9,132 days) = $243,188

pmp6

fa19 发表于 2023-3-24 20:13
请问楼主，小明2015年买了一套房，仅仅住了一周就出租了。直到2022年小明又住进了这个房子，住满半年后，又 ...

我也没找到相关的规定，到底自住多久才能在税务上被定义为自住。我也有问相关的问题。知道的都是精英。

pmp6

idlepoison 发表于 2023-3-24 20:15
没有，这玩意都不用开小号问

一周直接出租这是骑脸ATO啊

是的。我就在刚买的房里睡一个午觉然后就出租，不知道行不行。这是大家都想知道的一个问题，到底自住多久才能在税务上被定义为自住。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 20:12
你这种投资方法也不错，减少买卖，省心。唯一问题就是资金都套在里面了，回流会比较慢。另外，你永远也避 ...

世界很公平，你每六年卖一个房产，你就无法积累出20年的增值。现在房产增长周期绝对不止六年。你六年内买卖一次其实没有多少增值，而因为买卖产生的中介费、律师费、搬家费、评估费等等加起来也不少（因为你次数多啊），你确认不亏？

房产投资的核心是时间价值，如果把眼睛盯在税上，很可能得不偿失。另外，投资房并不需要自己投钱的，我的投资房都是用自住房equity做首期，自己一分钱都不投进去，自然不存在资金回流的问题。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 20:19
我也没找到相关的规定，到底自住多久才能在税务上被定义为自住。我也有问相关的问题。知道的都是精英。 ...

很简单，你可以试一次然后让税局给你定义嘛 早跟你说了，税法是由案例诠释的。你知道税务案例有多厚嘛？不然为什么要找税务师操作

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 20:12
你这种投资方法也不错，减少买卖，省心。唯一问题就是资金都套在里面了，回流会比较慢。另外，你永远也避 ...

算错了吧。100万增值，如果没有其他收入的情况下，是按收入递进税率进行计算，不是一起步就50%

而是：免税6万，然后6-8万25%……一直算，然后再打个半折（50%），才是你的所得税。如果当年你还有其他投资损失，也可以抵消部分增值。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 20:21
是的。我就在刚买的房里睡一个午觉然后就出租，不知道行不行。这是大家都想知道的一个问题，到底自住多久 ...

Genuine residence purpose being contested by ATO

Forbne

pmp6 发表于 2023-3-24 19:50
瞎弄有风险，按ATO的规则来，合法避税，零风险。

楼主，按你的理解报税就已经风险很大了

fa19

idlepoison 发表于 2023-3-24 20:15
没有，这玩意都不用开小号问

一周直接出租这是骑脸ATO啊

请问2022年–2028年这段时间，可以算作自住吗？

人在悉尼已中年

Pippa 发表于 2023-3-24 17:23
楼主，你贴出来的税法我考澳洲CPA的时候已经研读过了，对于拿Hd的人，我觉得不需要再回去读一次。 ...

真的是学过会计的？居然连负扣税要不要回吐都不知道的居然是读过会计的？还hd?真好笑！

fa19

fa19 发表于 2023-3-24 20:13
请问楼主，小明2015年买了一套房，仅仅住了一周就出租了。直到2022年小明又住进了这个房子，住满半年后，又 ...

楼主，请问一下我的问的case中，2022－2028年这6年可以算成自住吗？

人在悉尼已中年

楼主你把两个法则搞混了，自住房六年法则的前提是只有一套房，还有一个叫主要自住房认定法则。唯一相同点是都是六年。

Pippa

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 20:55
真的是学过会计的？居然连负扣税要不要回吐都不知道的居然是读过会计的？还hd?真好笑！ ...

不知道你如何得出我不清楚负扣税这个结论的。这里讨论的是六年法则，跟负扣税关系不大不展开

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 20:55
真的是学过会计的？居然连负扣税要不要回吐都不知道的居然是读过会计的？还hd?真好笑！ ...

请问负扣税回吐是什么意思?

fa19

Pippa 发表于 2023-3-24 20:57
不知道你如何得出我不清楚负扣税这个结论的。这里讨论的是六年法则，跟负扣税关系不大不展开 ...

是不是说，即便做了负扣税，也是可以使用6年法则做成自住房的? (符合6年法则规则的前提下)

人在悉尼已中年

Pippa 发表于 2023-3-24 20:57
不知道你如何得出我不清楚负扣税这个结论的。这里讨论的是六年法则，跟负扣税关系不大不展开 ...

你以前说的话忘记了吗？说每年负扣税的钱，都要在最后卖房算增值税的时候回吐回去。所以我才觉得这也太搞笑了吧。还学会计拿hd?哈哈哈

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 20:59
请问负扣税回吐是什么意思?

一个不懂负扣税的人，瞎说的事情。这个论坛我记得好几个id这么瞎说过，包括这个说学过会计拿hd的。

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 21:01
是不是说，即便做了负扣税，也是可以使用6年法则做成自住房的? (符合6年法则规则的前提下) ...

是的。做负扣税，卖房免增值税，两不耽误。

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 21:01
你以前说的话忘记了吗？说每年负扣税的钱，都要在最后卖房算增值税的时候回吐回去。所以我才觉得这也太搞 ...

粗心了而已，拿个credit总可以???? 考试也有运气的因素

人在悉尼已中年

fa19 发表于 2023-3-24 21:05
粗心了而已，拿个credit总可以???? 考试也有运气的因素

那不是粗心能说的话，是真不懂才能说的话。所以我才会觉得奇怪。

pmp6

Forbne 发表于 2023-3-24 20:42
楼主，按你的理解报税就已经风险很大了

不是我的理解。ATO写的明明白白这么做免CGT

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 21:03
一个不懂负扣税的人，瞎说的事情。这个论坛我记得好几个id这么瞎说过，包括这个说学过会计拿hd的。 ...

但是我相信拿hd的人存在知识点的盲区，或许学完了忘记了，学过就忘的应该是大多数。精英还是少数的

人在悉尼已中年

楼主把两个法则搞混了，可以叫粗心。但学会计的说负扣税都要回吐，那只能是不懂。