OFFSET全满的情况下，银行加息，我还的也多？

lmel

waiting123 发表于 2023-1-31 22:34
利息为0是对的, 但是每月还得本金会增多随着利息增长，亲测过

对的，我就是这种情况

有人说不要满，留个1-2万的欠款，这是为什么呢？

ilovefamily

lmel 发表于 2023-1-31 20:37
请问留个一两万有什么好处呢？

不用留一两万，满了没问题，甚至超了都没事。。

waiting123

lmel 发表于 2023-1-31 22:35
对的，我就是这种情况

有人说不要满，留个1-2万的欠款，这是为什么呢？ ...

每个银行不同，如果填满，有些银行可能会要求把账户关了，所以留点空间

bamboos

waiting123 发表于 2023-1-31 21:04
利息为0是对的, 但是每月还得本金会增多随着利息增长，亲测过

本金还款额是不会增加的，除非你想提前还款，每个月多还一点，但不能低于最低本金还款额
还款一般而言有两种，一种是等额，也就是30年来的本金加利息的还款额度一样，前提是利息不变
第二种是递减，就是开始磁力点多还一点，每年减少。
一般来说都是第二种，也就是利息是根据你本金还的数字而逐步减小的。
设想一个极端的例子，如果银行每个月回收你本金的数字越来越大，那你总还款的本金不是超过他借给你的钱了嘛？
所以本金只能是每个月一样30年，或者越来越少。
而利息是两个因素决定，第一你还欠银行多少本金，第二现在的利率

lmel

waiting123 发表于 2023-1-31 22:38
每个银行不同，如果填满，有些银行可能会要求把账户关了，所以留点空间 ...

这样啊，谢谢了。我现在每年只需付个几百块的什么费用，相当于送的信用卡的年费了

bamboos

lmel 发表于 2023-1-31 21:11
这样啊，谢谢了。我现在每年只需付个几百块的什么费用，相当于送的信用卡的年费了 ...

offset账户每年的管理费400元吧

ilovefamily

waiting123 发表于 2023-1-31 22:38
每个银行不同，如果填满，有些银行可能会要求把账户关了，所以留点空间 ...

几个大银行都经历过，没这要求，其它小银行不知道了。。

ilovefamily

bamboos 发表于 2023-1-31 22:41
本金还款额是不会增加的，除非你想提前还款，每个月多还一点，但不能低于最低本金还款额
还款一般而言有 ...

对，有offset的话，offset满了，利息是0，repayment全部是本金。。
贷款额会迅速减少，可以减少每月最低repayment，网银上自己搞就行。。

waiting123

bamboos 发表于 2023-1-31 22:41
本金还款额是不会增加的，除非你想提前还款，每个月多还一点，但不能低于最低本金还款额
还款一般而言有 ...

应该是第二种，之前1700，突然跳到每月1900，一开始会多付，之后应该会慢慢减少随着时间推移

bamboos

ilovefamily 发表于 2023-1-31 21:19
对，有offset的话，offset满了，利息是0，repayment全部是本金。。
贷款额会迅速减少，可以减少每月最低r ...

怎么会少？比如贷款100万30年，那每个月本金就是100/30/12=2777.
还了10年也就是120个月，
那么你所欠的本金为100-(0.2777x120)=66.66万，
但是你需要还款的时间也缩短为20年了，那么每个月需要还的本金还是66.66/20/12=2777
一回事
除非你在还款的时候，有一次或者多次还款超过了2777，在年限不变形况下，每个月还款本金可以减少，
在每月还款不变形况下，还完本金的时间也不不需要30年，可以加快

zhuzhu007

ilovefamily 发表于 2023-1-31 22:46
几个大银行都经历过，没这要求，其它小银行不知道了。。

ANZ也可以吗？我记得以前好像出过一个新闻，说是有人在anz贷款，提前全还满了。然后anz收很高的一笔费用来着，不仅仅是自动关闭贷款账户这么简单

achilles

lmel 发表于 2023-1-31 20:37
请问留个一两万有什么好处呢？

银行有权关账户, 我很久前被关过, 自住房110多万的offset, 最后又费时费力refinance开出来. NAB.

lionmic

只能说太羡慕了，offset里有一点几mil的现金

ilovefamily

bamboos 发表于 2023-1-31 22:57
怎么会少？比如贷款100万30年，那每个月本金就是100/30/12=2777.
还了10年也就是120个月，
那么你所欠的 ...

你自己去试。。我都是亲测过。。
抬杠没意义。。
如果你有贷款，请仔细看一下网银。。
pi+offset全满的情况下，利息0，每月repayment全部是本金。。贷款本金会迅速减少。。网银上会显示30年还款期减少。。如果不想尽快还完房贷，就想30年还完，就可以调低每月repayment。。明白了吗？

ilovefamily

zhuzhu007 发表于 2023-1-31 23:11
ANZ也可以吗？我记得以前好像出过一个新闻，说是有人在anz贷款，提前全还满了。然后anz收很高的一笔费用 ...

offset是你自己账户，都不算贷款账户。。愿意放多少放多少。。

Chipmunk22

还有一种操作就是不用offset 账号，homeloan withdraw， 如果不用里面的钱是不会扣repayment 的不过坏处就是一旦用了里面的钱还是按PI 全额扣钱除非你是IO

cheapers2003

沒有利息，就當強制儲蓄了。

sarahlin

bamboos 发表于 2023-1-31 22:57
怎么会少？比如贷款100万30年，那每个月本金就是100/30/12=2777.
还了10年也就是120个月，
那么你所欠的 ...

你的算法是错的，用这个算法每个月的本金加利息不是固定的，而是随着利息增减是浮动的。而银行算出来的数字是30年每个月还款都是固定的数字，在开始的很长一段时间基本上是利息大头加上一点点本金，随着时间推移贷款慢慢变少利息在还款额里面的比重逐渐减少，最后几年基本上就是本金在还款额里面占多数。

sarahlin

以100万，5%利息、PI、30年贷款为例，随便找一个repayment calculator算出来每个月还款是$5,368。这里面利息可以很容易算出来100万×5%/12大约是$4167，本金大约是$1200。

同样情况，如果你有100万 Offeset，还款额还是$5,368不会变的，而你的利息为0，所以这100万 offset大约15.5年以后就全部到了贷款账户，直到贷款账户为0表明还款结束。

这时候如果利息涨到6%，那么根据计算器算出来的还款额会增加到$5996，利息还是0，那么13.9年就会结束还款。

sarahlin

lmel 发表于 2023-1-31 22:29
那现在的情况就是我贷30年，但根本用不到30年我的贷款就还完了

有什么办法回归到正常还贷年限吗？不要提 ...

IO是一个选择，这样就不用还进去本金，但是利率通常较高，而且最多5年。

更好的选择就是正常PI，过2-3年做一次refinance，可以把钱topup出来继续放在offset。

林林总总

我纯粹是来羡慕楼主OFFSET全满的。

ilovefamily

sarahlin 发表于 2023-2-1 08:57
以100万，5%利息、PI、30年贷款为例，随便找一个repayment calculator算出来每个月还款是$5,368。这里面利 ...

对滴，这些在网银里都有显示，一看便知。要想不缩短还款期，就每月调低repayment，即可保持30年还款期。。

ilovefamily

sarahlin 发表于 2023-2-1 09:00
IO是一个选择，这样就不用还进去本金，但是利率通常较高，而且最多5年。

更好的选择就是正常PI，过2-3年 ...

投资房可以10年。。哪里利率好就转哪里呗，还给cash back。。
钱还是在自己手里好，现在的钱比将来的钱值钱，最好不要还进去。。一直涨息的话，2年后不见得能套出还进去的本金。。亏了。。

Grange

ilovefamily 发表于 2023-1-31 21:37
不用留一两万，满了没问题，甚至超了都没事。。

我的就是，offset account比loan account多$10 lol

dogdogkun

lmel 发表于 2023-1-31 18:19
这样的话，我贷30年，那可能20年就全部还清了？

不会 当你本金还到一定时候银行又会重新计算还款额

sydnewcomer

最初的贷款如果是用的PI,比如100万，那么将来不管你是否填满，这个100万的借贷关系是一直存在的。银行升息或降息，都是会用原始的这个100万来计算你每月应该还给银行的数额，只不过，这个数额可能只是本金（你填满了Offset), 或者是本金+利息（没有填满）。

另外Westpac 银行可以填满Offset，Anz 就不能填满，否则会视为自动还清，但是也不用预留1-2万，我就只留了10块钱，每个月利息不到1毛。

zigzag

sydnewcomer 发表于 2023-2-1 09:46
最初的贷款如果是用的PI,比如100万，那么将来不管你是否填满，这个100万的借贷关系是一直存在的。银行升息 ...

我的ANZ 就是填满了。没问题。

momo1627

亲身经历告诉楼主，还款额没变。自从offset后 我再也没fix过。5年多了 还款额都没变过。信也收到过。
我估计应该是 每期的本金是不变的。fully offset之后 没有利息 所以payment也不会变

lmel

sarahlin 发表于 2023-2-1 09:00
IO是一个选择，这样就不用还进去本金，但是利率通常较高，而且最多5年。

更好的选择就是正常PI，过2-3年 ...

请问refinance是不是相当于重新办一次贷款？如果我现在的收入贷不到这么多怎么办？如果我现有贷款100万，refinance按我现在的收入只能贷50万，我是不是要把另一半的50万还了？

hsqhguh

lmel 发表于 2023-1-31 18:19
这样的话，我贷30年，那可能20年就全部还清了？

不会的，银行会调整月还款额，最后还是按整个贷款年限完成。。。不过你自己可以提前还清，要看合同条款。。。有的合同里提前还清会有罚金