请律师朋友或者懂行人士搭救：感觉业委会和strata联合工程队搞空业主的钱。怎么应对？

weaknet

shiujulie 发表于 2022-8-5 21:35
谢谢建议！
请问能自己去找吗？还是需要会议通过？

如果你确认有好几户都有意见，可以一起发邮件给业委会和Strata公司，要求找更多的报价比较。根据Strata规定，这么高价的维修，是需要两个以上的报价的。如果被拒绝，可以要求重新召开业主大会。

如果业委会同意了找更多的报价，最好是自己加入找报价的过程。否则的话，业委会随便找一个更高的报价就好了，有时候直接让现在这家builder找朋友做个更高的报价就好了。较好的方案还是看看附近的大楼有没有最近维修过，直接找他们用的公司做个报价就好了，这样也有了reference。

shiujulie

古月 发表于 2022-8-5 21:49
自己加入业委会去啊！
24户的Unit，户数也不算多，完全可以参与进去维护自己的权益。很多华人自己不参加， ...

正有此意。换掉Committee！斗争总是有个过程的。这不是正在让大家帮忙提点呢嘛！

shiujulie

weaknet 发表于 2022-8-5 21:57
如果你确认有好几户都有意见，可以一起发邮件给业委会和Strata公司，要求找更多的报价比较。根据Strata规 ...

太谢谢了！今天分用完了，明天补上。

请问怎样能提出重新召开业主大会？我本人只需要给strata发邮件要求就可以吗？

另外，会议上通过的motion具有法律效力吗？怎么落实执行？需要另签合同吗？

dadanding

外墙估计要换clading，百万起步，正常

season128

就我了解的，像这种这么多钱的项目不是committee 可也决定的。要24户都投票表决的。而且有个比率, 通过了才行。不知道每个楼有不同的规定吗？就算通过了，如果你能收集半数人-12户反对票可以推翻这个动议的

ANDERXON007

换业委会是长远计划，还不定能落实


短期肯定是自己去找一两个施工队去对同样的工程报价，审定他们的建议书。


如果是有竞争，价钱没有水份，他们还会这么使劲，那就是真想装修，而不是黑钱。


想搞乱个party的，就让熟人施工队报低价，最后让对方亏本接单。然后，会有施工队亏本接活的，他们寄希望于variation，修改内容加工程款，尽力把所有的variation申请全部否掉，让它们保持亏损即可。


反正亏的是大家的钱，谁也捞不到好处即可。所以，明面上不要反对，顺着他们的意思（至少表明上），然后推荐一个低价的，问他们选贵的不选对的，的原因。。。。除非他们合伙黑钱，欺负你们几个


找证据告它，律师就是喜欢找别人麻烦，自己好渔利。。。

emotion123

你就说需要干什么， 然后让足迹的华人师傅 看看报价是否合理 不就行了

ANDERXON007

baili 发表于 2022-8-5 21:30
业委会也是业主，Strata 费他们也要出的，怎么会跟物业管理搞到一起？

这想得太简单


Strata靠业委会接活的，肯定要听业委会的，strata把物管费花出去，每年不少的。大头是保险和清洁费等等，各种维修也是大头


每家几千一季度，每年过万，24户，24万能养好几个人了。这样还不过瘾，就花大钱大搞维修。strata要在工程费之上一定比例的收管理费。


何乐而不为

weaknet

shiujulie 发表于 2022-8-5 22:06
太谢谢了！今天分用完了，明天补上。

请问怎样能提出重新召开业主大会？我本人只需要给strata发邮件要求 ...

不要一开始就以对抗的角度来处理，毕竟还不清楚这些维修是不是合理的，只是怀疑。而且其他的业主也不是傻子，毕竟他们多数都同意。

先发邮件给Strata，询问这个项目有没有2nd quote做比较，没有的话是什么原因。
然后再提出可不可以根据现在的维修范围找一个新的报价来做对比。你可以volunteer来做这个工作。

根据对方的回复，一步步来吧。

根据实际案例，还有另外一个思路，就是因为这次花钱金额太大了：
1. 希望找一个第三方独立的Construction/Building Rectification Consultant来review这个项目报价，根据报告结果然后再进行下一步。这种报告一般需要几千块钱，但是对于一个大项目，还是值得的。报告会决定这个问题是不是需要维修，以及维修的价格预估区间。有些想玩猫腻的committee和contractor，遇到这情况会收敛不少。
2. 让这家建筑公司提供一些过往类似项目的reference。

shiujulie

ANDERXON007 发表于 2022-8-5 23:40
换业委会是长远计划，还不定能落实

很有道理！谢谢！

也就是说这种大型的工程是经常会有variation的是吗？这是一种常用手段？

那像价格上涨10%这种每次是不是都要投票表决？

我觉得他们黑是因为他们收了一大笔钱但没施工，反而一直在提议要装这个装那个别的东西。现在又说涨价了。都是在往收钱这方面做，实事没干！

Poweregg

ARACT 发表于 2022-8-5 20:29
没啥办法，业委会投票决定的。
你告strata没道理，跟他没关系。

对 前提你没房
有房好想装穷 直接整死你

shiujulie

weaknet 发表于 2022-8-5 23:54
不要一开始就以对抗的角度来处理，毕竟还不清楚这些维修是不是合理的，只是怀疑。而且其他的业主也不是傻 ...

好的，万分感谢！先不要以对抗的态度去处理。先弄明白这个维修费用是否合理。

这次Contractor发邮件说涨价，还引用了政府网页说行业普遍涨价20%（如下）。我是没看到有涨20%这一说，Building construction12个月的增长不是12.5%吗？当然他是有准备的。他还会参加接下来的物业大会，圈钱。会上我有什么可以做呢？

Industry Wide Construction Price Increases:

This project was quoted in 2021, since then the construction industry has known significant increases in cost of construction materials, labour,and supply chain disruptions. Please visit the Australian Bureau of Statistics website in the link below for more details.

https://www.abs.gov.au/statistic ... elease#construction

Poweregg

古月 发表于 2022-8-5 21:49
自己加入业委会去啊！
24户的Unit，户数也不算多，完全可以参与进去维护自己的权益。很多华人自己不参加， ...

agree

weaknet

shiujulie 发表于 2022-8-6 06:57
好的，万分感谢！先不要以对抗的态度去处理。先弄明白这个维修费用是否合理。

这次Contractor发邮件说涨 ...

涨价这个就别纠结了，看你们这进度，项目做完肯定2023了，2021+2022两年的通胀加进来也算合理，这两年建筑工人的工资上涨可能都不止20%。

ARACT

进入业委会，就能撼动现有的利益集团？ 想太简单了。

ANDERXON007

shiujulie 发表于 2022-8-6 06:31
很有道理！谢谢！

也就是说这种大型的工程是经常会有variation的是吗？这是一种常用手段？

楼上说得对，进去业委会才是开始


里面各个代表还有一番争斗，华人的语言能力不足，最后估计还得看业主的构成。


业委会委员有分工的，其中一个是treasurer管财务，看各种账单。


按规矩，strata自己有个额度，低于该额度可以自行开支费用，超过了就要业委会批；同样地，业委会自己也有额度，超过了要开大会批。


variation是招投标，价低者得这种体系里面，builder攒钱的窍门，窍门就是在投标合同和报价里面埋雷，施工之后增加利润大的部分，削减亏损的部分，从而实现盈利。


这个懂行的都会玩得很溜。


具体就你的案例来看，大力主张修的，估计是修他们家或者附近的漏水，规矩应该是strata只修公共部分，私人部分自己掏


至于外墙。澳洲的砖有盐分，据说要定期清洗，刷什么油漆就是额外的装饰了。


这里有个坑，就是前几年新国标对外墙涂料新增了防火要求，装饰铝扣板（商铺用得多）也是，不防火的要出钱更换，又是一大笔。

cpa2013

我也是有这个原因才卖了公寓，莫名其妙几十万装修十年新的Lobby，动不动就刷漆啥的，总觉得怪怪的。

fandi1011

做报价的同时建议多联系这栋楼的其它业主，你最重要的是拿到票数，而且业主委员会也不只一个人吧？其它人在哪里，一般都有一个chairman，treasure还有BMC代表。如果能找到合理报价，最好能在开会之前就确定你有足够的票数，不然也白搭。总之跟strata斗那真是其乐无穷，我们以前也是类似但不相同的情况，我在业主委员会里面，和开发商斗（我们这栋楼有开发商在strata里面，所以我们业主斗strata+开发商）。当时我们的物业费是Burwood他妈最贵的，还啥都没有，没有健身房没有游泳池就一部电梯。我们严重怀疑开发商在物业拿回扣，但是找不到证据！因为一般都是cash交易，账面上找了审计根本查不出来。后来又想找律师打官司，律师一看说你这个基本没有赢面。所以我以后买房子坚决不买带strata title的！每天和另外一个印度业主，就我俩人回一堆strata破邮件，感觉就跟打第二份工一样。其它人有愿意参与的，但基本不多。所以楼主你也要做好牺牲时间且得不到回报的准备。。。说来，都是泪！

Taboo

看起来还是想办法进入利益集团搞钱比较快

yes168

24户，每户4万？维修费要96万？

wangshuaikl

坐标Chatswood，刚收到strata 发来的总价2百万，每户出7万修漏水的request,  真是不知道要怎么善终。脑子进水当年买公寓。。。
不知道有没有政府担保的建筑贷款可以申请， 有哪位大神知道吗？跪谢了。

83447557

业委会的人或有人想把自己楼搞的漂漂亮亮。 我们以前也有房东就这样。自己办退休，$多要把大楼搞成高级公寓。我是主席，最后搞得我都快忧郁了。幸好50%的人不想花$。 对方要的就是我的支持。那段时间真累，还要小心。 最后是每家花了1万，本来5万。

leben

无解。平时很多人不理。大收费单一来 ，呼天抢地惊叫。

haruka82

shiujulie 发表于 2022-8-5 20:11
怎么换法？
合理的告不赢？所以不要告？

联合住户一起提议更换strata 公司。
然后要求报价要询问至少3家。
你告strata必须是人家不合理的情况下，人家合理合法，你花钱花时间没意义。
其实最好的方法是趁这个还没最后敲定就卖房。

shiujulie

weaknet 发表于 2022-8-6 10:09
涨价这个就别纠结了，看你们这进度，项目做完肯定2023了，2021+2022两年的通胀加进来也算合理，这两年建 ...

那是不是以涨价为由一直可以要求加钱？工期反正就是慢慢拖

shiujulie

ANDERXON007 发表于 2022-8-6 22:50
楼上说得对，进去业委会才是开始

谢谢分享！

“按规矩，strata自己有个额度，低于该额度可以自行开支费用，超过了就要业委会批；同样地，业委会自己也有额度，超过了要开大会批。


variation是招投标，价低者得这种体系里面，builder攒钱的窍门，窍门就是在投标合同和报价里面埋雷，施工之后增加利润大的部分，削减亏损的部分，从而实现盈利。”

请问知道这个额度一般是多少呢？还是在哪里可以查到？

新的Variation如果业主认为不合理的话，是不是重新投票表决修不修？

wujun

ARACT 发表于 2022-8-6 11:03
进入业委会，就能撼动现有的利益集团？ 想太简单了。

同意

ymdkl

ARACT 发表于 2022-8-5 21:16
NSW, VIC还能换物业，昆州几乎没有可能换物业，换业主还差不多。

物业公司随便换，现在问题是committee和物业公司勾搭在一起了比较麻烦，大问题出在committee上面

ANDERXON007

shiujulie 发表于 2022-8-9 09:10
谢谢分享！

“按规矩，strata自己有个额度，低于该额度可以自行开支费用，超过了就要业委会批；同样地， ...

这个具体不是很确定


肯定有据可查，要不是在Bylaw里面，但多数不是。每年的年会里面应该有讨论，讨论通过后，minute里面会记录下来。


想修改就在年会前加入agenda，大家投票通过修改后，成为新例。


杜绝私饱中囊的关键是要有个合理的参照，否则没有反对的理据，也没人相信。


总之，反对要有理有据，不要情绪化，显得很专业就对了。个人觉得顺势而为，极力反对反而有反效果。


新的variation超过额度，肯定还要继续投票，或者召集临时大会加急讨论，否则新开的special levy没人交，找谁要钱。
超额不投票就支出，估计属于程序错误，有人要负责。这个小辫子就被抓住了

ARACT

ymdkl 发表于 2022-8-9 09:22
物业公司随便换，现在问题是committee和物业公司勾搭在一起了比较麻烦，大问题出在committee上面 ...

QLD不是，NSW, VIC可以