昨天算了下投资house的成本

Falye

打算投资一个house，价格在100万左右，看了版上热推的seven hills，这个价格只能买一个三居的板房，然后我算了下持有这样一个house的成本，贷款八成的话，pi 2.39%利率，每周还贷700多，然后算上水费，council费，保险，中介管理费之类的杂七杂八费用，一周持有成本差不多900多，而那边租金只有550多不到600，而且租金还要上税，差不多一个月要往房子里再添2000刀，这样投资房子成本太大了，是不是没可能投资一个自负盈亏，不需要每月往里添钱的house？

Kimba2601

持有成本这个地区当然很高。可以往更便宜的地方看看，回头卖的时候升值利益也许也好吧。

ymmf

这裡的人会说，负扣税等于政府贊助你炒房，房价只会涨。慢慢你就没有感觉了。

Falye

ymmf 发表于 2021-11-30 07:50
这裡的人会说，负扣税等于政府贊助你炒房，房价只会涨。慢慢你就没有感觉了。
...

都是老旧house 还有负扣税？

Falye

Kimba2601 发表于 2021-11-30 07:48
持有成本这个地区当然很高。可以往更便宜的地方看看，回头卖的时候升值利益也许也好吧。 ...

也看了更偏远一点的 st Clair房子能便宜十多万吧 租金差不多吧 但是看到很多房子挂了很久也没租出去

tbataar

楼主的计算是不是有问题。2.39的周利息是370刀左右，你把本金也算成维持成本了当然自负不了所谓的盈亏。说了是投资就要把本金除外，卖的时候至少也要高于原价拿回本金的对吧。

Falye

tbataar 发表于 2021-11-30 08:02
楼主的计算是不是有问题。2.39的周利息是370刀左右，你把本金也算成维持成本了当然自负不了所谓的盈亏。说 ...

恩 我算得是pi贷款 大家投资房都是IO贷款吗

Pippa

买house还想正现金流当然是最优选择，但肯定不是随便在市场拉一个就能实现的。house做正现金流必须满足三个最基本的条件：

大房小地
全新或近新
你个人税前超8万（能在高档税率得到足够负扣税）

按照这几个条件，悉尼如今市场里面能满足条件的房子已经很稀有了。看其他城市吧，还有有很多可以顺利实现的。

Stacyzhao1986

tbataar 发表于 2021-11-30 08:02
楼主的计算是不是有问题。2.39的周利息是370刀左右，你把本金也算成维持成本了当然自负不了所谓的盈亏。说 ...

懂了！！！

WACT

还没算修房子的费用，动辄几千上万

Falye

WACT 发表于 2021-11-30 08:13
还没算修房子的费用，动辄几千上万

不太破的房子没有那么贵的修理费

mea

投资house还想着租客帮你还本金? 这种好事怎么可能轮到你？
你要搏的是100万卖的房子，能不能在2024涨到120万

rabbitpoint

过十至十五年以后，就差不多自负赢亏，但是利息别涨太多。

tbataar

Falye 发表于 2021-11-30 08:05
恩 我算得是pi贷款 大家投资房都是IO贷款吗

Pi也能把利息分开计算出来的。关键是投资不能把能收回的本金作为持有的成本

xiwu

多点正能量，想想将来数钱的时光！

前天见到一正出售物业，2021年11月出卖价是2019年11月买入价的190％。

rodeo

你的本金也算在成本里？把这个先扣除再算一次。
然后物业投资回报有两块，一块是租金回报，一块是土地价值增长回报，租金回报是根据房子的建筑成本来算，租客不会为你的大地付钱，而土地价值是抗通胀，这个有周期性，不会马上就到你手里，这既是为什么商业物业和apt租金回报比更高的原因。这些是基本的理论，但是落实到投资又因个体有差距。

cgz

不管怎么贷，还的本金总不能算在成本里面吧

melmonash

这利率挺好的

dows026

扣完贷款利息等，租金就不上税了，因为收入是负的。

WACT

Falye 发表于 2021-11-30 07:21
不太破的房子没有那么贵的修理费

太破的房子，维修费几千上万可不够，得十万八万，十几万，甚至几十万

oppstuu

1. 不能计算本金为成本
2. 租金上税 不可能太多 几千算入年度收入里差不多了
3. 如果按每年5%的平均增长 你看看以后多少米
4. 租金过10年左右基本翻一倍吧 那时候只要利率维持在5% 上下 你都可以几乎拿租金一起连本带息还
5. 只要不是太破烂 租客不是垃圾 房子的维修费一年不会多过2000的。

天涯浪客

Falye 发表于 2021-11-30 06:53
都是老旧house 还有负扣税？

负扣税和房子新旧没啥关系，你说的是折旧吧？

Falye

Pippa 发表于 2021-11-30 08:12
买house还想正现金流当然是最优选择，但肯定不是随便在市场拉一个就能实现的。house做正现金流必须满足三个 ...

我认为澳洲可以投资的城市就是悉尼和墨尔本（可能我的想法是错的，但是我只敢投资这两个城市） 人在悉尼 感觉不到现场看下房子不敢下手 而去墨尔本看房又相当麻烦

Falye

天涯浪客 发表于 2021-11-30 08:55
负扣税和房子新旧没啥关系，你说的是折旧吧？

恩 我错了 要问下我的会计关于负扣税的问题 谢谢德华大哥

rodeo

天涯浪客 发表于 2021-11-30 08:55
负扣税和房子新旧没啥关系，你说的是折旧吧？

他的确理解的是折扣。

Falye

tbataar 发表于 2021-11-30 08:23
Pi也能把利息分开计算出来的。关键是投资不能把能收回的本金作为持有的成本 ...

哦 看来我的计算方式有误 感谢指正

Falye

rodeo 发表于 2021-11-30 08:28
你的本金也算在成本里？把这个先扣除再算一次。
然后物业投资回报有两块，一块是租金回报，一块是土地价值 ...

感谢回复 应该不算本金的 投资小白 第一次这么正儿八经的算投资账 很喜欢看您的帖子 希望多多发帖

Falye

oppstuu 发表于 2021-11-30 08:54
1. 不能计算本金为成本
2. 租金上税 不可能太多 几千算入年度收入里差不多了
3. 如果按每年5%的平均增长  ...

感谢详细回复 我还要在仔细算一算

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house的投资在于capital gain，不在于现金流吧。
负现金流，租金就不用打税呀。要善用负扣税

NZAUS

租金低于你的cost，你要交啥税