昨天算了下投资house的成本

BesteverCPA

当然可能，否则市场上怎么会那么多人投资，当然可能不可能是一回事，违不违反当地规定就是另一回事。。。


比如3房的你隔出6个房间出租，绝对可以做到你想要的

sydnewcomer

还有地税呢，楼主考虑到没？不过如果只有这一个投资房，而房子本身才100万，估计没啥地税。

cutemama

你还没算最大项的支出——地税。

闻樱

Falye 发表于 2021-11-30 07:53
都是老旧house 还有负扣税？

没有负扣税还投资房子的，是真有闲钱。

zn7726

你每周700给银行，其中利息也就200-300左右，然后杂费你加了200，也就是一周你的cost是400-500，房租妥妥超过cost，最后弄不好还要补税的。

ryanryan88

卖的时候要交一大笔税，还是买股票划算的多，操作也简单的多。

amyo(∩_∩)o

首先你的利息就算的过低。前提错了，别的就没有意义。

yzy01

lz需要学习一下税务相关知识

忽然一周

布村大把正现金流

Falye

sydnewcomer 发表于 2021-11-30 09:26
还有地税呢，楼主考虑到没？不过如果只有这一个投资房，而房子本身才100万，估计没啥地税。 ...

考虑过land tax 我买的房子因该没有地税 房子才100万

Falye

第八天 发表于 2021-11-30 09:41
还款金额里面本金的部分相当于是存钱。

收租金不用交税……你都说了支出大过了收入。

感谢 我没考虑中介费 买卖税费  感谢提醒

asschemer007

zn7726 发表于 2021-11-30 09:00
你每周700给银行，其中利息也就200-300左右，然后杂费你加了200，也就是一周你的cost是400-500，房租妥妥超 ...

这个是正解！

Xenabear

我总觉得澳洲持有房产的成本太高了，还不如投股市你不卖就不用交任何费用，就算你现在亏着也不用往里面贴钱，而且长期持有总是赚钱的，套现比房产容易多了。而且你可以分批卖入股票，分散风险。楼市如果你在高买入就真的很难翻身了。

MU

Xenabear 发表于 2021-11-30 10:00
我总觉得澳洲持有房产的成本太高了，还不如投股市你不卖就不用交任何费用，就算你现在亏着也不用往里面贴钱 ...

对，现在买悉尼的房产绝对是持有成本太高了

rodeo

????

rodeo

这里假设房子每年cpi增加部分抵消可能的加息。

ilovefamily

算得不对，你每周还银行的700里面有本金，这个不算花费，应该把本金排出去只算利息

TuTuTu

你买了往里添钱的房产势必是看重了它未来的升值空间，这是一种投资策略。另一种策略是买溢价不高的区域房产追求正现金流，这两种策略可以混搭使用但不要针对一个房产。又能有正现金流又具备高升值潜力的房产就算有你可能也买不到，和博彩一般的概率。

amyo(∩_∩)o

rodeo 发表于 2021-11-30 11:17
我给做个相对精确的估算，按照持有七年来算。一百万物业估算。

1: 一百万加上印花税杂费出租之前维修一共1 ...

你这个算法比较合理。唯一不合理的就是利息设为2.39。我个人认为7年平均利息要设为3-4计算比较合理。

rodeo

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-11-30 11:36
你这个算法比较合理。唯一不合理的就是利息设为2.39。我个人认为7年平均利息要设为3-4计算比较合理。 ...

每年有3-4%租金升幅。差不多抵消利息升值。
其实算完就知道房产买入时间点，价格点，有没有潜力才是最重要的，否则8%资本金回报太低了，完全不值得。它的好处就是风险低，投入精力少。简单说吧，我自己虽然喜欢物业投资，但是现在这个时间点，如果投资房产不要要求有高回报，但是不会亏，没有别的好方法就买吧，需要很多研究，不要闷头就买。

rodeo

TuTuTu 发表于 2021-11-30 11:30
你买了往里添钱的房产势必是看重了它未来的升值空间，这是一种投资策略。另一种策略是买溢价不高的区域房产 ...

前几年买在central coast就达到你的最佳策略组合了。

amyo(∩_∩)o

rodeo 发表于 2021-11-30 11:43
每年有3-4%租金升幅。差不多抵消利息升值。
其实算完就知道房产买入时间点，价格点，有没有潜力才是最重 ...

这个不靠谱，看悉尼那公寓租金都回到7年前了。新公寓不断推出。旧房和老公寓能好租？再说利息2.4到3.6是50%。租金涨个3-4%有什么用？

skyman2021

oppstuu 发表于 2021-11-30 08:54
1. 不能计算本金为成本
2. 租金上税 不可能太多 几千算入年度收入里差不多了
3. 如果按每年5%的平均增长  ...

第四点不赞同，，10年后租金翻一翻，，现在租金跟10年前比，基本没动过，，

rodeo

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-11-30 11:48
这个不靠谱，看悉尼那公寓租金都回到7年前了。新公寓不断推出。旧房和老公寓能好租？再说利息2.4到3.6是5 ...

说的是house， 租金是一定升，apt投资大概率赔钱货，我只会做个短线。你再去把利息差价套入我的分析再做个计算就知道我在说什么，如果实在听不懂就算了，你就按照你的思路来，我不需要说服你。

TuTuTu

rodeo 发表于 2021-11-30 11:44
前几年买在central coast就达到你的最佳策略组合了。

博彩啊，COVID引起的种种社会现象是极小概率事件不应当作为投资标准，普通人投资要基于合理的策略而不是特殊现象，有谁买在central Coast的时候是预见到了在家里工作成为主流的？

Pippa

Falye 发表于 2021-11-30 08:56
我认为澳洲可以投资的城市就是悉尼和墨尔本（可能我的想法是错的，但是我只敢投资这两个城市） 人在悉尼  ...

其实还真不一定。首先，你想想，投资房子到底是为了什么？无非两个方向：

租金收入（剔除成本）
资产增值

无论是一还是二，你没有认真计算过根本不知道目标物业是否可以实现你的需求。应该把物业作为个体去看待，而不是随便在两个城市里乱选一个就完了

asschemer007

投资房的成本计算一般不会把每月还的本金算到开支里的；
另外，计算成本也应该把20%的首付和印花税所产生的利息计算在内。

asschemer007

rodeo 发表于 2021-11-30 10:53
说的是house， 租金是一定升，apt投资大概率赔钱货，我只会做个短线。你再去把利息差价套入我的分析再做 ...

他能理解的话，他就不是真正的空军了

Pippa

rodeo 发表于 2021-11-30 11:17
我给做个相对精确的估算，按照持有七年来算。一百万物业估算。

1: 一百万加上印花税杂费出租之前维修一共1 ...

现在七年没办法翻倍啊。感觉七年涨50%是不担心的，但要涨到一倍就不容易。以前的历史数据无法运用到未来，情况已经发生了很大的变化。所以我个人的观点：在没有硬件环境出现质变的情况下，悉尼墨尔本等大城市无法实现七年翻倍的幻想。一个很好的例子就是山区，因为通了地铁，离市区越远的地方增值就越夸张，因为当时普遍低买，而火车线带来了质变。

rodeo

Pippa 发表于 2021-11-30 12:01
现在七年没办法翻倍啊。感觉七年涨50%是不担心的，但要涨到一倍就不容易。以前的历史数据无法运用到未来 ...

我同意你的观点，现在买进去，没有潜力，买在高位，七年最多50%，资金但凡有更好的去处，现在不要随意买房产，但是如果有开发潜力或者卖家因为加息恐慌，能够低于前期的高价5%以上买还是可以的。