悉尼房产的终极投资逻辑，South Granville ，举重若轻的资产配置方向

巴乔

GAMUM 发表于 2021-6-19 22:04
Barjoe 为了卖方也是绞尽脑汁了。悉尼的房价，与当地的人文紧密结合。这就是山区这种偏于一角的地方也远 ...

这是刻舟求剑，投资的魅力之一就在于预测，而逻辑是基于历史的演变，看看悉尼的发展史，你会知道为什么山区这些地方永远比不上CBD周边

jayne

巴乔 发表于 2021-6-19 22:04
我们来澳洲的时间都不够长，如果你对内西甚至到内南的地方历史做点研究，你就会明白城市发展的必然规律 ...

我的观察是人文的力量很强大，哪怕是相邻的区，这么多年过去了，不受欢迎的还是不受欢迎。例如DEE WHY, 也是靠近海，价格比相邻的其他区差远了

巴乔

jayne 发表于 2021-6-19 22:08
我的观察是人文的力量很强大，哪怕是相邻的区，这么多年过去了，不受欢迎的还是不受欢迎。例如DEE WHY,  ...

对内西和内南的人文演变做一点研究，你就会知道你只是基于现有的感知做的判断会错失一个多大的投资机会

实际情况是，今天，granville一个300平的破房卖了74万的纯地价 接近2500 一平

而一个300平duplex，卖出1.35m的 价格

买这样的房产的只会是自住中高收入家庭

你知道有多少高级伊朗的知识份子生活在这一代吗

澳洲华人，不会是知识水平最高的民族

悉尼土地娘娘

高级中产在悉尼怎么也要住200万以上的房子吧，会看上Granville和westmead吗？
至少有人说他住在这两个地方，我第一时间不会认为他是高级中产

巴乔

悉尼土地娘娘 发表于 2021-6-19 22:13
高级中产在悉尼怎么也要住200万以上的房子吧，会看上Granville和westmead吗？
至少有人说他住在这两个地 ...

你错了，高级中产不代表一定要住在华人区，华人区有明显的溢价，许多住在那里的也不是知识中产

知识中产需要工作，而很多比如你这样的投资人，其实没有什么知识专业背景，也一样可以拥有华人区的房产

悉尼土地娘娘

巴乔 发表于 2021-6-19 22:16
你错了，高级中产不代表一定要住在华人区，华人区有明显的溢价，许多住在那里的也不是知识中产

知识中产 ...

在我看来，悉尼华人到处都是，遍布各个角落。作为我这类投资人，不在乎是否是华人区，也不在乎华人比例达到多少，只在乎投资收益

melinana

GAMUM 发表于 2021-6-19 22:04
Barjoe 为了卖方也是绞尽脑汁了。悉尼的房价，与当地的人文紧密结合。这就是山区这种偏于一角的地方也远 ...

山区到底是为什么呢

巴乔

悉尼土地娘娘 发表于 2021-6-19 22:23
在我看来，悉尼华人到处都是，遍布各个角落。作为我这类投资人，不在乎是否是华人区，也不在乎华人比例达 ...

一句话概括

south granville的无硬伤平地，就是目前最好的投资自住标的

刚刚启动

现在的购房主题，随着滨海，华人，传统宜居，稀缺特质区域

已经转向到初级自住和投资买家必然寻找的价格和便利性最优，潜力最大的区域。

120万以内找可以建优质住宅的土地，180万以内买马上入住的房产，同时又具备政府基建和就业增长收益的地区

duplex价格还有很大增长空间的地方，并且目前已经有极大盈利空间的区域，已经极为稀缺

vvv17007

Parramatta都咸鱼一条，周边的小虾米更是无翻身之日

Pippa

巴乔 发表于 2021-6-19 23:10
一句话概括

south granville的无硬伤平地，就是目前最好的投资自住标的

现金流如何？

巴乔

Pippa 发表于 2021-6-19 23:53
现金流如何？

爆表

巴乔

vvv17007 发表于 2021-6-19 23:42
Parramatta都咸鱼一条，周边的小虾米更是无翻身之日

大部分常规经验失效和耐心殆尽的时候，就是最好的入场点

Pippa

巴乔 发表于 2021-6-20 00:00
爆表

180万的房子，周租金多少？是大约几年新的房子？

hxyconan

干嘛搞的那么复杂，开到北区，再不行去西北，买买买就是了，楼主说的那些地方人口收入不行，是个大问题

巴乔

hxyconan 发表于 2021-6-20 02:15
干嘛搞的那么复杂，开到北区，再不行去西北，买买买就是了，楼主说的那些地方人口收入不行，是个大问题 ...

收入是个伪命题，那里租一个房间的tradie 收入不会低过住在chatswood的餐饮，物流，和office上班族

许多家庭年收入超 30万的也在那一带置业


看看这两年大量的旧房板房被推倒重建，你就会知道经济重心的重新分配会给这里带来人口质量颠覆性改变

回眸一笑

如果这两个区真的好，哪还用得着你在这里打广告啊。

巴乔

Pippa 发表于 2021-6-20 00:38
180万的房子，周租金多少？是大约几年新的房子？

180万的房子，在这个区一般都是自住家庭

你可以看看unit,townhouse和duplex的租金回报率

180万的房子，在这个区跟你住那个区300万是一个级别

高估低估一看便知

巴乔

回眸一笑 发表于 2021-6-20 08:55
如果这两个区真的好，哪还用得着你在这里打广告啊。

地区讨论就是广告吗，那不打广告的是不是就不要发帖了

巴乔

hxyconan 发表于 2021-6-20 02:15
干嘛搞的那么复杂，开到北区，再不行去西北，买买买就是了，楼主说的那些地方人口收入不行，是个大问题 ...

说到收入，就一定要考虑消费支出意愿和实际收入支配能力

因为收入能力和储蓄并资产配置能力是两种能力

许多住在上北和昂贵华人区的民众其实没有很强的收入能力，他们大部分的资产在房产里，消费支出也大部分是补习，或者私校学费，这些人其实对社会消费贡献很小。

社会的经济运行就是服务互换，这样就业机会才被制造出来，消费才活跃。

而在这个区的高收入家庭因为不需要投入太大的资金在房产里面，往往更愿意做生活性支出消费。而反过来消费能力的强劲又
带来房产价值的提升。

作为一般性服务商业运营者，你更愿意做守着大额不动产，收入寥寥，甚至领着福利，有着良好储蓄习惯并善于周期性投资的
拥有富人思维，同时在一点点鸡毛蒜皮的小额消费上吹毛求疵的人群生意呢

还是那些有着强大技能支撑带来稳定现金流收入的，但是没有资产投资热情，享受人生，花钱大手大脚的人群呢。

而这些人群，才是政府服务的重点，是澳洲社会坚实的底层，能和国家共生死的人

翻看历史，这是显而易见的

而这些人的强大赚钱技能是压箱石，而他们的资产配置思维也在这两年不断被唤醒

看看youtube那些白人房产投资家们无数的线上投资课，再看看这一带有开发潜力的土地不断超越历史价格

你就会知道，任何时候，一种盲目优越感只会让你一叶障目

icac

如果只看价格和租金回报率granville没什么问题。但是租客的资质实在太差了，这种地方投资的话出租是个很大的问题。

westmead相对好一点，因为有医院+地铁在建。不过Parramatta这一带全是公寓以后很难涨甚至租个好价格。如果买house也很难找到位置不错的，因为好位置太多conservation zone了。

hxyconan

巴乔 发表于 2021-6-20 09:12
说到收入，就一定要考虑消费支出意愿和实际收入支配能力

因为收入能力和储蓄并资产配置能力是两种能力

buying power都没有，谈什么花钱

vvv17007

巴乔 发表于 2021-6-20 00:01
大部分常规经验失效和耐心殆尽的时候，就是最好的入场点

大师所言极是，人生短短几十年 我们这代等不到Granville房价起飞， 还有儿孙代代等 总能等得到

maxinfang

满认可的理念
重仓好区
小赌可发展的区 分散风险

maxinfang

满认可的理念
重仓好区
小赌可发展的区 分散风险

巴乔

maxinfang 发表于 2021-6-20 12:04
满认可的理念
重仓好区
小赌可发展的区 分散风险

大额资产肯定是收藏有稀缺性的地区

碎片资产投资跟随政府重心投资还未被市场充分价值纠错的区域

如果只是刚起步进行投资，south granville这种未来的高潜力价值区域是必须要重视的区域。

巴乔

vvv17007 发表于 2021-6-20 10:18
大师所言极是，人生短短几十年 我们这代等不到Granville房价起飞， 还有儿孙代代等 总能等得到  ...

很正常，你有你的喜好和投资惯性，但决定不了市场的价值路线，你认为你看不到，其实只是你不想看到

巴乔

hxyconan 发表于 2021-6-20 09:42
buying power都没有，谈什么花钱

搞清楚什么是buying power，在生活服务性消费上，或者中等消费享受上，人群的消费欲望和消费倾向才是真实的buying power

你住着一个上北的大地破房，没什么贷款，净资产300万，买个宝马，保时捷，好像很有buying power

但是买东西只买打骨折的，喝咖啡只要711，除了补习，付点教会私校学费，还能顺便领个几万牛奶金和看护补贴，然后把这
些钱又各种杠杆继续投资房产，这对社会互相输出和购买服务的经济模式没有什么贡献度

而这些密集知识和技能的居民区域，他们的年龄优势，家庭生活的刚性需求和个人及时行乐豁达生活观，才能把他们的技能型
收入转化成社会经济的活力。这才是真正的buying power

最可怕的是，他们的投资意识也在被教育并苏醒

hxyconan

巴乔 发表于 2021-6-20 12:23
搞清楚什么是buying power，在生活服务性消费上，或者中等消费享受上，人群的消费欲望和消费倾向才是真实 ...

感觉你也太小看住好区的人了，人家不care你说的这些生活性消费，一个月多一千和少一千的区别而已，楼主脑子里是不是只有吃咸菜住大地破屋才符合你对北区人群认知？我来告诉你，悉尼值得投资的区，现在就值得投资，好区，现在就得是好区。毫无逻辑的推理只能说非蠢即坏……

巴乔

icac 发表于 2021-6-20 09:29
如果只看价格和租金回报率granville没什么问题。但是租客的资质实在太差了，这种地方投资的话出租是个很大 ...

parramatta 和granville确实各有一片遗产区，其实这是利好，历史老区加重了文化沉淀，压抑了土地存量和供应，同时商业，
就业和公共服务业的大量集中即将形成一个价值发现完美风暴。

看看悉尼现在特别昂贵的具备区域超级中心化的地方，都是这个特点。这也是西北区的投资价值远不如这个区域的原因。

也正因为如此，south granville的平整开阔的土地，家庭为主的居民构成，会成为未来高技能移民家庭和本地新兴家庭的
高识别的重要移入地。

去芜存菁，大浪淘沙，街道风貌和人口质量只会往最积极的方向发展

hxyconan

巴乔 发表于 2021-6-20 12:44
parramatta 和granville确实各有一片遗产区，其实这是利好，历史老区加重了文化沉淀，压抑了土地存量和供 ...

得了吧，我有那边的物业，过去十年最失败的一笔投资……