加5分贴，如果我用自住房的offset或者redraw去买投资房，那么自住房那部分产生的利息，可以抵税吗？

EXOR

Momokosan 发表于 2021-4-1 17:49
offset的不行但redraw的是可以的
主要看你的會計師怎麼解釋然後願不願意幫你報

解释的很好

eguan88

手里至少有一套房的利息是不能抵税的

格美

che999 发表于 2021-4-2 21:23
谢谢回复，已加分

那么问题来了

我不是会计哈，在高级的内容不敢说了，要问会计 ，


如果我自己，肯定试一下的，钱确实是用到买房子，投资用途，产生的利息就是成本啊。有争议的地方，就应该勇敢的试错，大不了改回来咯。

spreme

格美 发表于 2021-4-3 12:32
我不是会计哈，在高级的内容不敢说了，要问会计 ，

冒然试错，不仅仅要补税，而且还有罚款+利息：（

格美

spreme 发表于 2021-4-3 13:15
冒然试错，不仅仅要补税，而且还有罚款+利息：（

能用会计准则来解释的行为，不是冒然 ，没有明确说不行的，既是理解错了，补税就是，没理由罚款。


当然，这个是我自己一个选择，不是建议。另外，我家有资深会计，虽然不是个人税会计，和税务部门吵架的足够了。

spreme

格美 发表于 2021-4-3 14:00
能用会计准则来解释的行为，不是冒然 ，没有明确说不行的，既是理解错了，补税就是，没理由罚款。:lo ...

哈哈????

ourstep10106

Momokosan 发表于 2021-4-1 17:49
offset的不行但redraw的是可以的
主要看你的會計師怎麼解釋然後願不願意幫你報

其他说不行的真是…

ourstep10106

楼主 redraw的部分只要提供给会计statement证明redraw for investment purpose 就可以把利息拿来退税，我问会计问的非常清楚是可以的别听其他说不行的 我已经行动了

maplelin

可以的，我们之前自住房的offset完全对冲了，不产生利息，然后我们把offset里的钱拿出去买投资房了，又开始产生利息，产生的利息即可作为投资房的支出抵税了，都是通过会计师报税的。

bonn

正解!
ATO主要是看资金的去向。买房就是投资。

在下雨

当然不行，因为＝你自己贷款给你自己，然后你得到利息还要减税。

Momokosan

maplelin 发表于 2021-4-3 20:16
可以的，我们之前自住房的offset完全对冲了，不产生利息，然后我们把offset里的钱拿出去买投资房了，又开始 ...

這樣的操作要避免
ATO條例有說從offset裡拿錢不算是new borrowing 因此產生的利息按條例是不可以deduct的

用Redraw的錢才可以 這點千萬別搞混了

leon4730

offset不行 redraw可以

carolyn

ourstep10106 发表于 2021-4-3 18:23
其他说不行的真是…

我记得楼主最初发帖只问了offset， 貌似没有提到redraw.所以开始的时候很多人回复的不行。

maplelin

Momokosan 发表于 2021-4-3 22:17
這樣的操作要避免
ATO條例有說從offset裡拿錢不算是new borrowing 因此產生的利息按條例是不可以deduct的 ...

我相信我们的会计师，年年通过他报税快十年了。
他说我们这种情况可以，但是如果是自住房top up，拿top up的钱去投资，top up那部分产生的利息就不能抵税。

Momokosan

maplelin 发表于 2021-4-4 09:12
我相信我们的会计师，年年通过他报税快十年了。
他说我们这种情况可以，但是如果是自住房top up，拿top u ...

https://community.ato.gov.au/t5/Investment-property/Tax-deduction-from-offset-interest-used-for-investment/td-p/89559

這是ATO的稅務討論區 裡面回覆的都是ATO的人
這個連結已經說的很清楚offset不行

至於要採信ATO還是自家會計師就是你的決定了

樓主請一定不要用offset, 只能用redraw

ourstep10106

carolyn 发表于 2021-4-4 08:45
我记得楼主最初发帖只问了offset， 貌似没有提到redraw.所以开始的时候很多人回复的不行。 ...

甩锅给楼主 手动狗头

tgg389

我问了accountant，比如我自住房的初始贷款额50W，过了5年，变成了大约45W（本息同还），然后增贷20W（自住房升值了），去买了一个投资房，那么这20W可以抵税。因为自住房的那部分没有变。

che999

carolyn 发表于 2021-4-4 08:45
我记得楼主最初发帖只问了offset， 貌似没有提到redraw.所以开始的时候很多人回复的不行。 ...

我最初都提了的哟 不要甩锅哈

lzaoset

che999 发表于 2021-4-4 12:34
我最初都提了的哟 不要甩锅哈

楼主最后搞明白了吗？我现在也遇到这个问题。我理解是redraw出来的钱所产生的利息是可以抵税的，对吗

che999

lzaoset 发表于 2022-4-28 18:25
楼主最后搞明白了吗？我现在也遇到这个问题。我理解是redraw出来的钱所产生的利息是可以抵税的，对吗 ...

如果你redraw自住房的钱买投资房子，那么redraw自住房产生的利息是可以抵消投资房子的收入

但是如果你是redraw投资房子去做私人事情，而不是redraw投资房子去买另外的房子（或者其他的投资），那么这部分利息不能抵税

扩大一些：

假如你现在房子是自住房，贷款是500K，你现在想把自住房子变成投资房子，然后买一套新的800K的房子自住（比如需要20%160K deposit）。

如果你从之前的自住房（现为投资房）redraw的160K去买新的800K自住房，这160K产生的利息是不可以抵扣税的。

che999

tgg389 发表于 2021-4-4 12:13
我问了accountant，比如我自住房的初始贷款额50W，过了5年，变成了大约45W（本息同还），然后增贷20W（自住 ...

对的 这增贷的这20万如果用于投资是可以抵消利息的

ANDERXON007

不行，能redraw的部分会有多少，估计都不多吧


另外，自住的贷款利率和投资的利率大概有一个百分点的差别，具体放哪边值得思考

qingfengbaozi

offset 不行 要到loan里面转一圈。
第一天钱从offset转到home loan account
第二天 再從home loan 转会offset
再用offset里的钱买房 就可以抵税了

大多数银行home loan 转去offset 只要在loan limit以下 就可以。 转之前和银行打个招呼。 问一下会不会有问题。 我是Westpac 没问题。

lzaoset

che999 发表于 2022-4-29 13:48
如果你redraw自住房的钱买投资房子，那么redraw自住房产生的利息是可以抵消投资房子的收入

但是如果你是 ...

感谢，我的想法和你一致。我特意还看了税法。不明白为什么很多人在你之前的帖子里还说不可以。。

e_rich

学习啦

leoyin2014

当然可以，不管什么方式，只要拿出来的钱是投资用，就可以

tracker

qingfengbaozi 发表于 2022-4-29 14:25
offset 不行 要到loan里面转一圈。
第一天钱从offset转到home loan account
第二天 再從home loan 转会offs ...

nab不需要打招呼，直接转进去再转出来就好。起码几十万不用打招呼，如果你一次转百万，我没那么高额度，就不懂了

altman

redraw出来的那部分是可以的，如果把自住房贷款全部还清再redraw，则可以100%做负扣税。负责需要每年计算投资贷款占自住房全部贷款的比例，按比例做负扣税。

che999

altman 发表于 2022-7-8 08:28
redraw出来的那部分是可以的，如果把自住房贷款全部还清再redraw，则可以100%做负扣税。负责需要每年计算投 ...

那如果我先在nab的自住房贷款里面redraw 50万买投资房以后，我再把自住房的贷款转到anz，refinance出70万

那么这样还可以吗，还可以用原始的nab 50万做投资房的利息抵税吗？虽然现在是在anz了


还有一个极端情况，如果anz只贷出30万，那么之前这个50万是不是就只能按30万处理投资房利息扣税了？