清醒剂；还记得 2015年 底 2019年中 房产市场的惨况吗

SRMO

goldenseiya 发表于 2021-2-14 09:17
这种肯定应该是亏钱卖公寓，怎么去卖自住house…

她积蓄不多，现在是积蓄养公寓的贷款和开销。公寓是资不抵债，卖一个公寓，就要从积蓄里少掉几万。公寓全卖了，她的积蓄都亏完还不够填窟窿

天涯浪客

水月境天 发表于 2021-2-14 08:10
现金流游戏。
但是我有一个问题哦。
unit 老旧以后也会出现价值下跌。比如 物业漏水啊

不知道你的价值下跌是什么意思？我手里唯一的一套两房公寓是09年买的，20多万买的。我查了一下我们这栋楼的成交记录，最近一次是2018年成交的两房公寓54万。我们这栋楼一共12户，三层。

天涯浪客

bello 发表于 2021-2-14 08:20
记住几个点就好了，2017年是高峰，2021或2022年是不是另一个小高峰，再过几年后才能知道 ...

肯定不是高峰，道理很简单，前面已经下跌3年了，18到20年，一年上涨就是高峰了？不符合逻辑。

天涯浪客

SRMO 发表于 2021-2-14 08:21
house和公寓是两种世界。她说，中介都说house不愁卖，也能卖好价。她只有自主房是house。现在她手上几套 ...

这种靠自己填钱或者靠负扣税赌房价上涨的思路我是不赞成。

你交税才能负扣税嘛，要是失业了上哪里去负扣税？

kiama

赞同"量力而为" ，大放水后如果出现大通胀，利率上升，那么割韭菜割的就是那些自不量力的韭菜。财富从穷人转移到富人的过程也就在那个时候发生了。

天涯浪客

bello 发表于 2021-2-14 08:40
那就换个词，小波动

技术性反弹，哈哈。

SRMO

天涯浪客 发表于 2021-2-14 09:40
这种靠自己填钱或者靠负扣税赌房价上涨的思路我是不赞成。

你交税才能负扣税嘛，要是失业了上哪里去负扣 ...

正现金流，长远才能抗的住。她以前投公寓，租金应该可以覆盖贷款。但现在黑天鹅，租金没有，工作没有，卖的话，竟然还要亏几万，成了负资产

天涯浪客

kiama 发表于 2021-2-14 08:41
赞同"量力而为" ，大放水后如果出现大通胀，利率上升，那么割韭菜割的就是那些自不量力的韭菜。财富从穷人 ...

不会大通胀的。比如政府印了100块，占人口1%富人拿走90块。占人口99%的穷人和中产一共就拿走10块钱，刚刚够吃饭。一个富翁也不可能一天喝100桶牛奶，消费市场上的钱又没有多多少，哪里来的大通胀？

天涯浪客

SRMO 发表于 2021-2-14 08:47
正现金流，长远才能抗的住。她以前投公寓，租金应该可以覆盖贷款。但现在黑天鹅，租金没有，工作没有，卖 ...

这个问题就是投资策略了，有人喜欢把租客定位学生，有人喜欢把租客定位单身。。。

scholar

SRMO 发表于 2021-2-14 09:47
正现金流，长远才能抗的住。她以前投公寓，租金应该可以覆盖贷款。但现在黑天鹅，租金没有，工作没有，卖 ...

在黄金海岸和墨尔本投资公寓不太理智

悉尼的公寓如果不是楼花现在不至于亏钱卖，租金也就是这一阵子而已

格美

2015年 新移民和国外投资者的买入 将澳洲房产价格推到历史新高，大量优质房产落入新移民手中。这还了得，白人不答应。于是 政府皇家委员会出手 强行要求银行

楼主需要看看澳洲移民数据，看看新移民主要来源。

另外，用肤色来说事，已经带有偏见了，带着偏见的长篇大论的讨论投资，，，，，呵呵呵。

hpwa032

天涯浪客 发表于 2021-2-14 07:04
房地产投资每个人的想法和策略都不一样。就我个人经验来说，是时间和杠杆的游戏，杠杆加到最大，随着时间的 ...

租金回报一直在降啊 就应为这疫情闹的

stella_hq

SRMO 发表于 2021-2-14 09:21
house和公寓是两种世界。她说，中介都说house不愁卖，也能卖好价。她只有自主房是house。现在她手上几套 ...

那我宁可割肉卖掉公寓的

天涯浪客

hpwa032 发表于 2021-2-14 09:01
租金回报一直在降啊 就应为这疫情闹的

租客定位不同。

SRMO

stella_hq 发表于 2021-2-14 10:01
那我宁可割肉卖掉公寓的

问题是割肉公寓，全割了，亏的钱，所有积蓄都不够填。她现金枯竭，卖了，你要把银行的loan还清，她没钱，负资产

hpwa032

SRMO 发表于 2021-2-14 09:21
house和公寓是两种世界。她说，中介都说house不愁卖，也能卖好价。她只有自主房是house。现在她手上几套 ...

赚的少了点 如果他的公寓几乎pay off 了的话 自住房也pay off 压力小很多 另外公寓可以讲价租 不行吗

stella_hq

SRMO 发表于 2021-2-14 10:05
问题是割肉公寓，全割了，亏的钱，所有积蓄都不够填。她现金枯竭，卖了，你要把银行的loan还清，她没钱， ...

不就是亏几万吗，用本金填掉好了，去年到今年一直抗着也消耗几万了，不然早点割肉，留着house。但是现在这个点我是不卖的 接下来就是公寓也要涨的。真没想到会有人等到现金流枯了才卖。

SRMO

hpwa032 发表于 2021-2-14 10:09
赚的少了点 如果他的公寓几乎pay off 了的话 自住房也pay off 压力小很多 另外公寓可以讲价租 不行吗 ...

投资公寓都是用杠杆，大把人是贷款105%，连印花税都贷出来。IO，本金不还的。现在房价降，妥妥负资产

Laker2

没觉得2015、2019年有什么大问题，海外收入做假帐的本来就是泡沫。

SRMO

stella_hq 发表于 2021-2-14 10:11
不就是亏几万吗，用本金填掉好了，去年到今年一直抗着也消耗几万了，不然早点割肉，留着house。但是现在 ...

我猜她的公寓都是用足杠杆，105%的贷款，IO。说不定还是把自主房抵押贷款的。现在公寓是负资产，全部几套公寓卖了，loan还要填进20多万才能平。问题是，她去哪里弄20多万呢？如果她储蓄够多，也不用发愁到抑郁症了。

stella_hq

SRMO 发表于 2021-2-14 10:21
我猜她的公寓都是用足杠杆，105%的贷款，IO。说不定还是把自主房抵押贷款的。现在公寓是负资产，全部几套 ...

有啥大不了，不和房子谈恋爱。卖了就卖了，住自己公寓省力。house卖了几个公寓都可以正现金流了，50多岁也没压力。

自游自在

贪，容易变成贫

Pippa

jack3881 发表于 2021-2-14 07:12
楼上说的有理。现在就是看利息还有多少下降的空间。房租还有多大的上涨空间。 ...

你楼下那位都现金正流了，还用担心这些吗？

Pippa

Laker2 发表于 2021-2-14 10:17
没觉得2015、2019年有什么大问题，海外收入做假帐的本来就是泡沫。

同意。正因为有了15-19年对银行假收入贷款的严控，澳洲房市对这次百年一遇的全球货币虚发的抗压力会更韧。这对所有澳洲房产投资者都是好事。生存者游戏，19年前生存下来的投资者终于可以迎来梦寐以求的现金正流量了

ljkakai

hpwa032 发表于 2021-2-14 10:01
租金回报一直在降啊 就应为这疫情闹的

我们新买的house租金回报率是3.78%，不知道怎么样

Pippa

asschemer007 发表于 2021-2-14 07:49
不论怎样，楼主有一点说的很对，"好区小破房远比差区大豪宅保值且容易出手"

房市好的时候，可能大家都忽略 ...

同时也不能忘记：好区小破房的投资成本和现金流要求远比差区大豪宅高。投资者应该按照自己的能力和目标选择合适的物业。

Pippa

SRMO 发表于 2021-2-14 09:06
量力而行的投资，远离公寓。最近遇到一个客户，因为经济压力山大，严重抑郁。有几个投资公寓，分别在悉尼， ...

当初把整个投资组合都压在公寓是为了什么呢？公寓也不便宜啊

Pippa

sydneyer999 发表于 2021-2-14 09:15
面粉涨价，面包降价，你觉得可能吗？
公寓价格前段时间下调主要是因为疫情突如其来影响租赁市场，房东恐 ...

我觉得悉尼墨尔本公寓的最大问题是价格虚高太多，开发商一次性提前收割了未来至少一次的地产繁荣。要熬过这个阶段，没有五到八年估计不行。这是买新公寓的代价了

SRMO

Pippa 发表于 2021-2-14 10:52
当初把整个投资组合都压在公寓是为了什么呢？公寓也不便宜啊

同一个区，公寓比house便宜。公寓应该是cash flow比house要好一点，所以看起来容易hold。还有什么折旧高，负扣税多一点，不用交land tax等等。很多人投资地产，都是买的公寓的，我见过不少。有的房叔房姐投资公寓，十个手指都数不过来，身边的朋友就好几个。

possxiao12345

分析的相当好，这年代不做一个止损，后果不堪设想