交作业了：MEL 4个月购房成功。经验，教训 分享。。。。

supercs

写得非常精彩，期待大结局

carolyy

原帖由 lin515228 于 2009-7-28 22:52 发表
下面这个房子：

748平,木头房, 3-2-1(一个卫生间), 46W+., 房子建在前面，完全有可能建个新放在后院,地理位置就在MITCHAM那片开发很多TOWNHOUSES的旁边,６－ 8分钟走到火车站. 一看地上基本没有限制条款, 非常STA ...

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我就打算买这片新开发的房子中的一栋了，我的预算是55万，但仍然做好了auction那天血拼的准备。你这个748平的估计50以下拿不下来的，房子的优点你自己看的很清楚，不代表其他想买这个房子的人看不到，甚至中介都会把地大可以subdivition当作卖点，何况这个房子离火车站还近。我觉得如果 你想50以下就拿下这个房子完全就看你的运气了，如果真喜欢就往上加吧，买房太理性了根本买不到，我在这个区都看了5个多月了，同样标准的房子升了10万，据说央行要升息了，贷款趁快啊

lin515228

写了一大段，居然不见了， 7 4 5 6！！！！

Ronny

等结局~

lin515228

楼上的要是看到我经历，肯定要骂我“傻”了。 开玩笑的，别介意。其实我到现在还心有余悸。不知道当初的决定是对还是错的。

我现在可以把这个房子贴出来给大家参考：
1 Howard Street MITCHAM

缺点就是木头房，三个卧室都小，没有衣橱。优点也很明显，地理位置，地的面积，周围环境，而且可以在后院盖房。以后要是不满意，住个三五年，推倒重建也可以。毕竟木头房，摧毁也不可惜。


其实要想买到一个自己满意的房子，太难了，不是这里不好，就是那里不中意。看中了的，自己的价格又没竞争力。 当初看房的时候，我们看了大量的书，市场调研，每天的报纸，每个月的买卖数据，市场趋势。。。。我们基本不找华人中介，要知道找华人的话，手里的客户个个都是“大户”，根本不在乎几万几万的，竞争很强。
跟老外竞争的话，多个几百上千就算他们的底线了。

我们一直在讨论：如果预算时50万，到底应该看50万+的房子，还是45万+？
如果看50万+，那么自己看房时心理会好点，都在想像着如果能50万买到这样的房子，该多好啊！ 如果是45万+的房子，就会挑出很多这里那里的毛病，觉得50万拿下有些不值得，最后一个房子都看不中。

最后我们决定：如果预算50万，看50+以上，如果是45万，那么就看45+的房子。当然这个要根据自己的运气阿，市场买卖的压力等等来看的。总之是都可以尝试一下的，买不成，积累点经验，再看下一家了。

大河的一滴

"如果预算50万，看50+以上，如果是45万，那么就看45+的房子。"  不太理解楼主这段的含义，预算50万看50+的房子肯定是拿不下来哦。我觉得50万的预算只能看47+或48+，最后52-54万拿下来就不错了。

coco2000

Good article, waiting for what happened next

kenknight

楼主说的是如果50+的房子能在50左右拿下,或者45+在45左右拿下的话,就是good buy. 因为是低买,对不

lin515228

我同意楼上的观点。市场上房价确实是要高出自己的预算。

这样做是因为我实在是看房看疲劳了，有时候看看比自己预算好一点的房子，如果真的中意的话，咬咬牙也可以多支付一点点。这样能给自己一定要坚持到底的理由。

raaj

我觉得买房的过程是从高要求到没要求，从一千一千的算，到一万一万的扔，
从小心翼翼，到无所畏惧。

西皮二黄

原帖由 raaj 于 2009-7-29 12:31 发表
我觉得买房的过程是从高要求到没要求，从一千一千的算，到一万一万的扔，
从小心翼翼，到无所畏惧。

你说得太对了！！
当初一开始造房子的时候定的预算是20万(不含地价)，结果一样一样的加，现在已经27万了，而且还有个很大的变更等着builder的quo呢~

Ronny

谢谢LZ分享。请教下，你找的中介都是直接电话给他们，告诉他们你想找的地区和价位么？

萱草无忧

原帖由 lin515228 于 2009-7-29 11:19 发表

楼上的要是看到我经历，肯定要骂我“傻”了。 开玩笑的，别介意。其实我到现在还心有余悸。不知道当初的决定是对还是错的。

我现在可以把这个房子贴出来给大家参考：
1 Howard Street MITCHAM

缺点就是木 ...

那LZ最后买到这个房子了吗？或者你知道是多少钱卖掉的吗？

lin515228

那个房子最后卖了，可惜买主不是我！！！

carolyy

原帖由 lin515228 于 2009-7-29 13:48 发表
那个房子最后卖了，可惜买主不是我！！！

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楼主，你最后到底买的哪个房子啊？

lin515228

原帖由 Ronny 于 2009-7-29 13:09 发表
谢谢LZ分享。请教下，你找的中介都是直接电话给他们，告诉他们你想找的地区和价位么？

一般你去看房，中介都留电话号码，有事没事给他们电话，让他们知道你想要得房子和价位。 他们会跟你联系的。多跟中介聊聊， 他们会对你留下印象，一有房子就会第一时间找你的，这样可以快速出价，避免跟他们竞争。

在买房上，我是投资决策人兼财务总监（老婆掌权那是理所当然，赫赫）。 老公负责所有市场调查，数据收集，法律文书，以及联系中介。老公这方面作足了很多功课。他把所有看过的房子就建起文档， 把所有的照片，文件都归档。然后我们作比较，讨论，留意所有房子卖出的价格（部分可以从网络查出).然后分析卖出价和我们当时自己愿意支付的心理价格，来比较我们对市场的预测和认识．

carolyy

如果预算是50万，那就只能看45+的房子，看50+的最后只能是浪费时间，还有，楼主，如果你想买哪个区的房子你最好调查一下这个区的房价，和最近的售房结果，毕竟同样标准的房子在不同的区价格可是天差地别。如果你不想提高预算也不愿降低标准就必须对这个区的房价有准确的认识，换个区试试？

lin515228

话说回刚才看的房子上。 看完那个房子回来后，当天我和老公又去看了附近一家房子， 这一次是另一个中介跟我们介绍的。

这里要插点话。
话说之前此中介跟我们介绍了几个附近的房子，我们都没看中。老公似乎根他比较聊得来。他还跟我们说了很多你们买房要注意这个，要注意那个，我知道他其实就是想卖他手上的房子，不过我们不介意跟他聊天，反正没坏处。他介绍的房子，基本上房主要的价格都比较高，至少高出我们2-3万我们的预期。虽然我们没打算买,但是还是想此中介他保持好联系,以便好的房源出来后我们能第一个去竟价.

这一次，他跟我们说这房子好不容易让房主安排到看房时间，让我们一定去看看。 房子很大， 800多平，离火车站不到1公里（15分钟走路把）。看得出是个40年以上的房子，但是好处是：砖房。3个卧室一个书房（可做一个房间），再加一个retreat， 正好在主人房里面。有改造成另一个厕所和新衣橱的潜力。缺点是：用餐地方有点小。 价格：49万+。

我就用了不到一分钟的时间扫描了房屋结构，这次，我们学了经验,根本没有考虑地板，地毯，或者厨房的新旧。如果打算买个地大的，大多都是老房子， 既然占了地的便宜，房子上就没有太多可以再讲究的东西。我觉得既然要战斗，就战斗到底。再花点钱搞装修，这样就跟住新房一样了（后来证明：其实工程太浩大。）

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:29 编辑 ]

萱草无忧

LZ夫妇买房子真得好理智啊，特别是LZ，崇拜一下。  完全是把划算不划算放在第一，喜好放在第二了。

lin515228

我留意到看房的就两家人，另外一家看房的由另一个sales person（同一公司有两个人以上卖同一房子）
回到家后，我们就以下问题展开了激励的讨论：

一天看到的两个房子, 都还算中意,那么到底买哪一个？
木头和砖，价格的差异。
第一个房子地理位置比第二个好，但是第二个明显比第一个贵，但问题是：能贵多少呢？
考虑到装修的后续费用？　
以后改造的可能性。

老公比较随我，说还是挑一个我喜欢的。　考虑到价格因素，地理位置，再加上我之前根第一个房子的中介讲的时候，开出46万时候,她的口气我能感觉到比较有把握，综合考虑,我们还是选择了第一个。

接下来，就是价格战，也是最关键的部分了。我们当天没有继续讨论，周日还没起床，就开始谈论了下一个５年计划，似乎已经看到我们盖了后面的新房，怎么开始收取前面房子的租金，投资回报是多少，相信不久的将来，我们就成为百万富翁了(心理暗喜了一晚上。

在价格方面，我们有了很多的分歧，我一直相信女人的直觉。老公比较以事实说话。既然中介绍４６万＋，那么根据我跟她的交谈，我觉得４６.５万是我的预算。可以尝试给offer。　留几万装修装修。但是老公认为我太不理智，那时候的市场已经开始涨起来，根本不可能买到。他认为如果我真的喜欢，就应该要打有把握的仗。应该给到４８万。　一个早上我们就此话题争个不休。这次他也没有让我，他认为我不理智，既然将来房子有潜力，就不应该在乎这一点钱。　吵来吵去，最后我们各让一步：４７万。

周一早上，老公电话中介，说我们愿意出４７万左右，中介立刻说：这是一个非常有竞争的价格，发个email过来确认一下“。我一听生气了“都说出４６。５万，偏要给高价”。老公说，没事，我们又没跟到底具体数字，所以他在写email的时候，就给少了两千，说我们愿意出４６。８万。

等了一下午，没消息，也许中介忙，没事，慢慢等

周二，　一天过去了，还是没消息，这中介，怎么回事。。。。。好不好给个回复阿。。。

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:32 编辑 ]

flinders16

顶一下，故事情节还很曲折。。。(paopaobing(68))

gifox

现在在MT WAVERLEY看房子...自己住的.不过说到投资,就可能要换区了.以我的投资预算在这区找不到什么土地大的房子.....看了楼主的话,可能考虑一下MICHAM了. 不过那区好象房子价格涨幅度不是很快?

[ 本帖最后由 gifox 于 2009-7-29 18:20 编辑 ]

lin515228

周三一大早,按耐不住打电话给中介, 居然说这两天生病没上班没查收EMAIL.晕死!!!!这么搞笑的事情都发生. LG在电话里表明我们的意图,说我们很喜欢那个房子，让她一定给我们回复.(意思就是说多点价钱也没关系)

中午时候,中介来电话说我们出的价格比较不错(THIS IS VERY GOOD OFFER). 问我们是否愿意过来先签个合同和付10%的定金. 我一听完蛋了完蛋了, 肯定是给高了，当初我说给46.5万,LG居然还想给到48万. 但无论怎样,LG还是立刻带了支票去了中介. 手续办完后. 中介说最迟晚上就去找卖主签合同.到时候通知我们结果.

我心里真是7上8下, 不知道自己是否给高了价,不知道是否自己真的要拿到房子,马上住进去了, 坦白讲,有时候自己真的没想到结果会怎样,但是既然中介都让交定金了，我能感觉99%是能搞定了.

等了一下午, 快下班的时候,中介打电话来说,她带了三个OFFERS去，我们的是出的最高的，但是都没到房主的价位, 她明确告诉我们,房东老了,想搬老人院,身上也很多病需要钱,谁能出到47万,这个房子就可以卖出. 她需要我们立刻答复.并且立刻过来更改合同和首付.  当时我们都上班,没有时间考虑,而且这种事情,要在几分钟之内决定,实在太需要冷静了!!!!!

我只有跟LG电话上短暂的商量了一下:
1: 为什么她要带3个OFFERS去给卖主,如果是我们出的最高，那么应该带上我们的合同就可以了,其他根本就是多余,因为做为卖家来说,不管什么来头,谁出的价多就卖给谁, 那么带上其他两个OFFERS去给卖家看,到底是这个中介不专业呢? 还是她在骗我们??
2.我们真的喜欢这个房子吗? 如果真的喜欢, 那么2000块对我们来说，根本不重要!!!!
3. 女人有时候喜欢无哩头,喜欢不喜欢,其实根本没理由, 就是看心情和头脑是否发热.
4.基于第一条理由,我认为, 中介对我们有不诚实行为，到现在我都不明白,为什么她要带上三个OFFERS去见卖主呢???我跟LG说我,我不愿意加价. 还是46.8万. 我就是要跟她把这个心理游戏玩下去. 而且我有90%的理由相信,我的感觉是对的, 说不定中介就是想来第二回加价呢???

我相信自己的直觉!

傍晚的时候,中介来电话说, 房子已经被卖出了, 最终成交价: 47万.

我终于还是因为相信了自己的知觉,还输掉了这个房子. 我看出了中介最初的心理价位,而没猜最后的结局.

lin515228

原帖由 gifox 于 2009-7-29 18:18 发表
现在在MT WAVERLEY看房子...自己住的.不过说到投资,就可能要换区了.以我的投资预算在这区找不到什么土地大的房子.....看了楼主的话,可能考虑一下MICHAM了. 不过那区好象房子价格涨幅度不是很快?

最近这个区好象是升的快了点,而且拍卖比较多, 好的房子都是拍卖的. 所以价格上很难控制.

lin515228

房子没拿到, 整个人的心情是难受到了极点. 主要我是担心LG. 他在看房买房上面真的做足了功课. 而我就是一个甩手的政治局常委, 去指指点点挑点小毛病,然后八卦似的到处说长到短.

其实我知道他当时是真的想加2K拿下这个房子, 男人做事情比较看的长远， 如果10年,20年后,你还会因为当初的2K而忧郁吗? 可惜,好多事情分分种改变了许多. 后院造房的梦想, 投资回报. 全部都没有了.

我问LG是否很难过, 我也知道他总是喜欢尊重我的意见,从而导致这个买房的失败. 他说没买成就算了, 其实这个房子也有很多缺点的, 大不了继续看房了,市场上好的房子多的是!!!他说好多话其实是让我不要太多遗憾在上面.

看来我们又要开始漫长的选房过程了. (感谢LG在买房过程中所做的贡献)

经过此次买房记, 总结以下教训:
夫妻双方一定要好好商量, 认真讨论
女人不能太意气用事, 为了小钱丢了大钱. 眼光一定要看远!!

matri

你确实是想太多了，offer上除了钱以外，还可以加上很多其他的优惠条件，比如肯提前settlement，去掉cooling-off，可以让卖家提前动用10%的deposit等等，所以杂七杂八加在一起，你那稍微高点的价钱不是一定就能吸引卖家的。我曾经出过一个offer，比第二名高了将近3k，但第二名允许卖家提前动用10%，最后卖家还是选了第二名因为他急着买新房。。。

lin515228

整个晚上,两个人心情都不好, 最近为了看房, 晚上回来都在研究数据，讨论价格. 最终还是要从头开始. 哎.....................

说也真是巧到不行. 就在上帝关掉一扇门的同时,又给我们开了另一扇. 另一个中介给我们打电话问我们是否对周六下午看的那个房子感兴趣, 是否愿意出OFFER.也就那个800多平的那个. 我和老公立刻打起精神, 进入下一轮奋战.

坦白来讲,我真的当初有考虑过它,只不过是那个47万的房子地理位置比较喜人. 加上价格上比较有优势.省下的钱我们可以去做装修.所以我们一直没跟中介出价. 这个中介催过我们好几次,问我们是否愿意出OFFER, 我们都没有正面回答, 后来LG坦城跟他讲,我们给另一个房子出了价, 在等消息. 我们也把我们出的价格跟他说了, 让他知道我们在出价方面比较保守而且有我们自己的分析,和选择的理由.     

我还记得中介当初跟我说房主想卖49万. 我从中介的嘴里知道, 房主不在VIC, 在别的省份. 希望能把房子卖了养老用. 就凭这一点, 我们得出以下结论:

1: 房主不熟悉最近VIC尤其是MITCHAM的房价趋势, 这对我们是好处,起码他不会漫天要价.
2.老人卖房比起年轻人来说, 比较保守, 不会有太高的心理预期.
3.中介在中间起到的作用特别大, 起码在交涉的过程中,可以部分控制卖家的心理价位.可以调节他们的心理预期.

我们跟中介说想去再看看房子. 中介说住里面的人忙(或者不情愿),很难安排再去看房, 但是他给我说了好多此房的优点, 由此我们又得出以下结论:

1. 跟我们竞争的人不会多, 或者就一个, 也就是我们上次去看到那一家.
2, 这个机会可以好好把握, 头脑保持清醒,再清醒
3. 不能再想以后3年5年的计划了, 希望大,失望更很大!!

经验: 和中介保持好的联系很重要,他们也急于卖出房子赚commission,在价格上面,多少个几千对他们来说没什么区别,重要的是能脱手

[ 本帖最后由 lin515228 于 2009-8-12 23:35 编辑 ]

lin515228

原帖由 matri 于 2009-7-29 21:46 发表
你确实是想太多了，offer上除了钱以外，还可以加上很多其他的优惠条件，比如肯提前settlement，去掉cooling-off，可以让卖家提前动用10%的deposit等等，所以杂七杂八加在一起，你那稍微高点的价钱不是一定就能吸引卖 ...

确实我在买房上经验不足, 很多市场操作上还没想清楚. 也不明白.

而且我每次去看房, 都是带着支票本去的. 也没有什么SUBJECT TO FINANCE 的条款. 我想下次再买房,经验会更好!!!

萱草无忧

基于第一条理由,我认为, 中介对我们有不诚实行为，到现在我都不明白,为什么她要带上三个OFFERS去见卖主呢???我跟LG说我,我不愿意加价. 还是46.8万. 我就是要跟她把这个心理游戏玩下去. 而且我有90%的理由相信,我的感觉是对的, 说不定中介就是想来第二回加价呢???

--- LZ真得想的太多了，作为一个中介，是有义务把买方所有的offer都呈现给房主，让房主来自由选择的。

我当时卖房的时候，中介一共给我了7，8个offer，出价最高的和出价最低的整整相差了5万多。当然那个最低的报价是很没诚意的，根本不需要考虑，可是有时候只相差几千块的offer，就需要考虑是不是unconditonal offer，买方贷款是否已经有着落，settle期的长短等等一系列的问题，有时候还和需要付出的佣金相关，因为有可能房价只多卖了1000块，房主需要多付给中介的佣金反而超出了这个金额。打个比方，卖房的基本佣金是2％，但也有很多房主为了鼓励中介卖到一个好价钱，答应卖到一定价钱(比如50万)就付2.5％甚至3％佣金的。

patricb

楼上说的没错，中介确实有义务把所有offer拿给vendors看。
说到卖房佣金，楼上说的有些卖家和中介约定卖过一定价钱就增加佣金比例显然是不合理的，而应该是卖过一定价格后，超出部分可以大幅度增加佣金比例，这样价格高了对房东和中介都有利。
Sorry LZ，跑题了。