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本帖最后由 逆风而上 于 2020-5-8 17:37 编辑
auskaola 发表于 2020-5-7 23:38 
你的解读是错误的。你说的美国情况是房产税，这和印花税分摊是两个概念。澳洲已经有land tax，由于自住减 ...
你的解读才是错的。。。。。基本就是看了一些ADVOCATE的文章 不过脑的在这里说一下。。那些只是PROS..WHERE IS THE CONS? 假设都是好的， 为什么一早不这么做呢？ 或者不立马改呢？ RESISTANCE 到底在哪里呢？ 难道不该过过脑吗？ 而不是一味的把人家说过的东西 再重复一遍。
我们关键的分歧点就在 这个代替印花税的LAND TAX的分摊概念上。
你所谓的分摊 听上去就是真的分摊。也就是 10 万， 分10年付， 每年付1万。 但政府所说的分摊 完全不是这个概念。政府所说的分摊 首先是伪分摊。 因为没有一个期限， 任何分摊都有期限。 而LAND TAX替代STAMP DUTY就会没有期限。 其次， 政府说的这个分摊 是欺负澳洲人数学差短视并只看目前利益和得失的习惯， 从而达到偷换概念转移视线的效果。 很重要的一点是， 接着所有的每年的分摊额都是基于当年的PROPERTY LAND VALUE 来计算的。美其名曰 跟着CPI走。 这一点 你不会不知道吧?
而这个对于广大民众意味着什么呢？ 比如说 我现在以20万买了一个房子， 印花税是1万， 我付了21万， 我就不用担心了。 而实行了LAND TAX替代印花税后， 政府会推出一个ARBITRARY AVERAGE HOLDING PERIOD的概念 然后在这个基础上做分摊 并且会以当年的LAND VALUE作为计算基数 得出所需的LAND TAX. 比如说， 假设这个平均的holding 期 为20年， 那么1万就会被除以20， 然后在乘上当年的property value。 对于一开始5年来说， 一般的人所要交的税的确很少， 也就500多一年， 但是对于 长期HOLDING的人来说就不一样， 20年后这个20万的房子， 应该是150万左右，这个时候每年的LAND TAX 就会是3750. 而且这个数字的大小完全取决于这个ARBITRARY AVERAGE HOLDING PERIOD。 越短的话， LAND TAX 的数字就会越高。
而由于一开始非常低的LAND TAX, 就会推高换手率，换手率一旦提高， VOLATILITY 就会加大， 投资风险就会大幅上升。
投资风险大幅上升 -> 短期回报率变大
VOLATILITY 加大 -> 长期投资持有率大幅降低
投资风 险大幅上升-> 借贷难度大幅上升， LVR也会大幅降低， 利率也会大幅升高。试问， 你要是去问银行借钱买股票， 他们会给你多少利率？
这个两个东西在一起就会有STOCK MARKET EFFECT. 也就是说我是投资者的话， 原来我更倾向于投资地产的话， 现在我会觉得投资股票 也没有什么差别， 而且不用打理。 因为HOUSE MARKET 的安全性严重流失了。
总之， 澳洲如果取消印花税 就会大幅减低澳洲房产的投资性， 大幅增加它的投机性。就澳洲的经济 玩的起吗？ 美国玩的起 是因为 人家根本没把地产作为 经济主体。 地产也不是什么SAFE HEAVEN, 根本就是人有钱了， 需要买房住了， 根据自己的身份地位财富， 买房子住而已。。有谁在美国是靠洗碗不断买房变富的？ 根本不可能。 人家财富创造引擎都在创造和生产这几块。所以人家根本不care地产那点波动。 而澳洲的财富都靠地产， 多少产业就和地产相关， 澳洲有什么可以来CUSHION地产的大幅波动？？？根本没有。也不会有。
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楼主:bowwow123
发表于 2020-5-7 23:48
