当把资金从offset account移出

Jade19

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:06
https://www.ato.gov.au/Individuals/myTax/2018/In-detail/rent/?page=10

Some rental property owners ...

Interest outstanding on the LOAN .... Nothing to do with the offset account ... 除非是top up as it would be another loan ~~~

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:33
我是CPA和CA，税务从业11年，也有执照，我根据自己经手的案例和阅读条文说自己的理解，认为ATO在这件事情 ...

对冲账户会减小loan balance吗？这个是关键

wanghui1015

Jade19 发表于 2020-1-11 16:35
Interest outstanding on the LOAN .... Nothing to do with the offset account ... 除非是top up as it ...

自住房转投资房有一个时间节点，那个时间用于投资的本金不是loan balance，可抵扣的利息也不是按照loan balance计算的，这点要搞清楚。

shermanluxm

iuij 发表于 2020-1-11 17:33
我觉得50万产的的利息都是deductible的。offset account就是普通的cash account不影响loan balance。
楼主 ...

ATO community里面回答的是ATO人员吗？还是税务居民的发言呢？

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:37
对冲账户会减小loan balance吗？这个是关键

不会减少loan balance，但是计算利息时会扣除offset账户金额减少的利息

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:38
自住房转投资房有一个时间节点，那个时间用于投资的本金不是loan balance，可抵扣的利息也不是按照loan b ...

您的理解，那个节点outstanding loan就是原来购买时的loan balance减去offset 存款。

法规是人定的，如果ATO认定是这样，那也可以说得通。

ATO可以说，我有解释权

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:40
不会减少loan balance，但是计算利息时会扣除offset账户金额减少的利息

嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣 ...

没错。
补充一点，计算可抵扣的利息不是看loan balance的，如果你把多余的钱存到offset账户，利息会减少，ATO会参考loan statement上的利息。

shermanluxm

其实最怕政府由着性子来，因为政府是强势，想怎么样他说了算，一切法规它可以说改就改，说推翻就推翻，就像现在移民政策一样

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
您的理解，那个节点outstanding loan就是原来购买时的loan balance减去offset 存款。

法规是人定的，如 ...

你说的没错，你只要能解释得通，ATO能接受你的解释，就可以。

我作为从业人员，积累经验和学习这么多年，我有自信让ATO认同我的解释，这样我能心安理得收客户每小时$330

Jade19

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:42
嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣 ...

你买下个房本来也需要把线转去Settle 的，肯定是搬入新房之后才会出租上一个房，所以没问题啊～～

shermanluxm

jz1215 发表于 2020-1-11 11:35
我印象里50万的利息都可以抵税，因为offset里面的钱和loan其实没什么关系。

如果你原来的房子top up 变成6 ...

看来您是内行。我就想再问一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就是loan balance给回原来那个，但是转出租后，假设没有任何投资，还可以把loan balance作为抵扣吗？还是用loan balance减去已经支付的本金 作为新的loan balance抵扣比较合理?

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:46
你说的没错，你只要能解释得通，ATO能接受你的解释，就可以。

我作为从业人员，积累经验和学习这么多年 ...

收费高肯定有道理，服务好，客人也愿意付高价的。毕竟财务太负责，很多地方不是白纸黑字，要按照以前个案来，我们不是学财务的更不明白

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:44
其实最怕政府由着性子来，因为政府是强势，想怎么样他说了算，一切法规它可以说改就改，说推翻就推翻，就像 ...

随意改解释这点是不会的，如果ATO要强调或者改变一些条文的解释，会发tax ruling。比如正在起草的work related expenses，估计新的财年就会用到了。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:49
随意改解释这点是不会的，如果ATO要强调或者改变一些条文的解释，会发tax ruling。比如正在起草的work re ...

我就想再请教一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就是loan balance给回原来那个，但是转出租后，假设没有任何投资，还可以按照原来的loan balance作为抵扣吗？还是用原来的loan balance减去已经支付的本金 作为新的loan balance抵扣比较合理?

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:50
我就想再请教一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就 ...

如果是我给客户做，我会用年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果用于投资房的贷款额比Loan balance小，才会计算投资房部分的利息抵扣，但是利息抵扣金额要比Loan statement上的利息少。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 18:00
如果是我给客户做，我会用年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果用于投资房的贷款额比Loan balance ...

我是自住转投资，之前IO的目的是为了保持最大的loan balance，最大化tax benefits。当然现在IO利率比PI高很多，是不是划算另说。

现在续IO，因为房价涨了，虽然不多，工资涨了不少，银行同意续。

但是银行拖拉，导致两个多月才settle，这样开始付了本金，假设是B。

如果原来loan balance是A，那么现在就是A-B。

以后转出租，肯定应该以A-B的利息抵扣。

可是我这个情况特殊，银行认为是他们的原因造成，愿意返还本金，就是现在依旧欠loan balance A。

可是这个A里面，B部分等于是还进去本金又取出来了，有点类似于redraw。

如果这个自住房转投资出租，假设没有其他任何投资，对冲账户存款全部private use

那么可以抵扣的贷款是A还是A-B?

我觉得严格来说是A-B，因为只是看数字，你可以说B是refinance出来的，所以必须另作投资才可以deductible。但是A也说得过去，毕竟情有缘，可以解释的。

不知从专业角度讲，您怎么看?

最怕不讲理的政府了，之前HSBC就是，明明符合各种要求，不给办一些事，给出的解释是他们每家分行有自主权，很怕澳洲政府也一样

iuij

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:39
ATO community里面回答的是ATO人员吗？还是税务居民的发言呢？

有时候ato的人会回答。有时候有些比较懂tax的人会回答，会引用 tax ruling的

Jade19

shermanluxm 发表于 2020-1-11 18:10
我是自住转投资，之前IO的目的是为了保持最大的loan balance，最大化tax benefits。当然现在IO利率比PI高 ...

B 不多就不要纠结了，play safe ~~

jz1215

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:47
看来您是内行。我就想再问一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应 ...

这事详细的还是要找会计问问。另外两个月的本金应该很少，算成利息更少。应该影响不大。

shermanluxm

jz1215 发表于 2020-1-11 18:23
这事详细的还是要找会计问问。另外两个月的本金应该很少，算成利息更少。应该影响不大。 ...

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:10
我是自住转投资，之前IO的目的是为了保持最大的loan balance，最大化tax benefits。当然现在IO利率比PI高 ...

我再次强调一下Loan Statement的重要性，ATO会参考年底loan statement上的Interest。

如果你认为全部贷款额度都用于投资房，就claim年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果其中一部分资金没有用于投资房，计算这部分自用资金产生的利息，减少Loan statement上的利息去claim deduction。

不要纠结哪个Loan balance。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 18:32
我再次强调一下Loan Statement的重要性，ATO会参考年底loan statement上的Interest。

如果你认为全部贷 ...

现在就是弄不明白哪部分资金算做投资房了，返还部分的本金存入对冲账户，我拿去消费了，那么这部分贷款产生的利息，算作投资房的利息吗？假设loan balance一直没变过，那么很明确的，一旦发生过变化，就不好说。你可以解释为refianance出来一笔钱，必须用于投资才可以退税，也可以理解为原本是你存款账户里的钱，银行错误划走，再退还，这样哪怕用于自己花，那么响应贷款部分多产生的利息也可以抵税

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:42
现在就是弄不明白哪部分资金算做投资房了，返还部分的本金存入对冲账户，我拿去消费了，那么这部分贷款产 ...

放入对冲账号的资金（自有资金）产生的利息要从年底loan statement的Interest里减掉的，这点我之前已经说过了。自己消费的部分不能claim interest deduction，ATO文章里也说的很清楚。

我觉得你心里是明白的，你还是觉得ATO查不出来，其实我也觉得查不出来的，但是如果我遇到这个情况，我会减少自有资金部分的利息。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 18:54
放入对冲账号的资金产生的利息要扣除的，我之前已经说过了。

可能我没讲明白，就是假设只付利息，房子出租，如果出租房产，那么loan balance产生的利息全部可以抵扣。

现在银行在续IO时出现问题，强制还掉一部分本金，造成loan balance减小，如果出租房产，那么按照新的loan balance抵扣。

银行发现问题所在，归还本金，loan balance恢复原来那样，这时出租房产，可以按最初购房时的loan balance抵扣吗？

假设没有对冲账户存在。

希望讲明白了

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 18:54
放入对冲账号的资金（自有资金）产生的利息要从年底loan statement的Interest里减掉的，这点我之前已经说 ...

我觉得是大家理解错了。

您的意思loan balance产生的利息，减去对冲账号存款产生的利息，得到的净支出利息才可以抵税，我理解下来是这个意思。

不知理解对不对。

我的理解是，在出租房产之前，可以把对冲账户存款移走，出租那一刻到财政年底产生的利息就是出租房产的总利息，拿来抵税就行。

但是有不少人每隔几年refinance，房产增值了，增值的钱他多贷出来，然后这笔多贷的钱必须用于投资才能抵税，用于私人消费不可以抵税。

也有人多还入本金，再贷出来，相当于redraw，这笔钱必须用于投资才可以抵税。

我这个情况，因为银行拖拉，还入部分本金，银行归还了，还入我的对冲账户。假设对冲账户里就这么一笔归还的钱。

我把这笔钱用作私人用途，转走。

之后房子挂牌出租。

这笔钱不转走可以抵消出租房利息，转走之后，对应的贷款部分我就开始交利息。不知这个的利息是否可以抵税?

matchabbq

完全晕了

如果我从自住房A搬到原来的投资房B，再把A出租，就是自住投资互换。
那么，我把A的offset金额转到B的offset里，是不是A所有的利息费用都能抵税？

shermanluxm

matchabbq 发表于 2020-1-11 21:02
完全晕了

如果我从自住房A搬到原来的投资房B，再把A出租，就是自住投资互换。

我觉得是

qqangela

shermanluxm 发表于 2020-1-11 19:31
我觉得是大家理解错了。

您的意思loan balance产生的利息，减去对冲账号存款产生的利息，得到的净支出利 ...

我感觉你需要银行出信给ATO解释你之前说的，因为银行出错导贷款变动。 不然的话银行归还那部分，你移走了才生的利息，就不可以了。 但是安你说的，这部分其实是小到可以忽略不计的。。
说白了，如果ATO 查到你， 你需要提供证据去说服ATO， 而不是足迹，不过看了之前的贴，你连足迹这里都说服不了，（回帖的都很中肯），那ATO就更难。
另外一点，如果ATO 真查你了， 他们查的是过去3-5 年，而不是一年。。所以即使你在出租之前转走，ATO也是会知道，你还是要解释为什么这么做...

shermanluxm

qqangela 发表于 2020-1-11 21:22
我感觉你需要银行出信给ATO解释你之前说的，因为银行出错导贷款变动。 不然的话银行归还那部分，你移走了 ...

我想可能太绕了，不少人没理解明白。确实很绕，我也想了很久