大家房产投资策略如何

stella_hq

天涯浪客 发表于 2019-10-18 16:14
如果我告诉你我在Bankstown持有时间最长的一套投资房八年都没有空置一天，你会不会感觉有点意外?这个就不 ...

相信的 ，有些地区根本没有空档，有些地区租客就是10多年不搬家，一辈子租房的。不要太爽。

天涯浪客

stella_hq 发表于 2019-10-18 15:24
相信的 ，有些地区根本没有空档，有些地区租客就是10多年不搬家，一辈子租房的。不要太爽。 ...

我在Bankstown见过最长的租客，租了30多年了，房东都换了几届了，租客都不换的。这种租客在华人区是很难看到的。

Saidlu

作为买了房基本啥也不动就等着地平涨的普通投资者而言，今天涨了 明天卖了，然后又高价买另一套再等涨再卖毫无意义，只要不是太另类的区都是普涨，所以同意楼上很多人说的，长期投资，本利还，房通胀，将来收租金

Saidlu

如果只要租售比，这种房子租个950问题不大还枪手，https://www.realestate.com.au/so ... oroopilly-128252426

BillyBlue

自住房尽自己最大可能买好区增值潜力大且自住舒适的。然后几年后还完自住房用其做security 杠杆来100%甚至105%贷款买投资房，股票市场不好使多余钱放进投资房对冲，市场好时抽调现金买股票

天涯浪客

mightyview 发表于 2019-10-18 14:31
说的有道理。那自住房只能IO了，即使如此，新增的equity也不能用来做负扣税。
这个策略是有弊端。
不会自 ...

自住房新增加的equity可以扣税。不过需要激进一些。首先自住房IO，你存下来的钱做首付去买新的自住房。原先自住房再评估，再买一套投资房。看看是不是能解决你的问题。。。哈哈。

mightyview

天涯浪客 发表于 2019-10-18 17:01
自住房新增加的equity可以扣税。不过需要激进一些。首先自住房IO，你存下来的钱做首付去买新的自住房。原 ...

这个是可以，可是杠杆放大很多，而且旧自住房的equity要放大到出首付才可以，不容易

wxm611

天涯浪客 发表于 2019-10-18 17:01
自住房新增加的equity可以扣税。不过需要激进一些。首先自住房IO，你存下来的钱做首付去买新的自住房。原 ...

现在的贷款额度实在太低。三年前在nab贷满了，最近银行说如果放到现在，只能贷出一半的量。没办法调整组合了。。。只能长期持有，并祈祷房子别裂缝。。。

timsmith

天涯浪客 发表于 2019-10-18 14:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

请问 不买公寓，不买house，不买一房和两房，只买三房和四房  这样好处是什么 谢谢

逆鳞龍

timsmith 发表于 2019-10-21 00:17
请问 不买公寓，不买house，不买一房和两房，只买三房和四房  这样好处是什么 谢谢 ...

独立屋预算高而租金回报逊色，公寓风险略大且物业支出较大，增值逊色。选取三房四房就是保住租金收益更大且增值更好，一般以一家庭入住或者购买才会多考虑三房四房，若是租住则租金支付更稳定，若是购买，则自住需求更强则售价会更好。

freeD

天涯浪客 发表于 2019-10-18 14:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

3房，4房不是公寓，是什么？

天涯浪客

freeD 发表于 2019-10-21 08:38
3房，4房不是公寓，是什么？

Townhouse.villa

timsmith

逆鳞龍 发表于 2019-10-21 00:30
独立屋预算高而租金回报逊色，公寓风险略大且物业支出较大，增值逊色。选取三房四房就是保住租金收益更大 ...

布里斯班这种 house 和悉尼公寓价格价格差不多 甚至更便宜   。这种怎么考虑呢？

denisezhang

没什么策略，屌丝自住房还有一堆贷款，投资房希望能有一天卖掉直接把自住房贷款还清。
夫妻孤军奋战，both 穷二代，收入远不到足迹平均路过。

逆鳞龍

timsmith 发表于 2019-10-21 10:35
布里斯班这种 house 和悉尼公寓价格价格差不多 甚至更便宜   。这种怎么考虑呢？ ...

那就对比增值和在悉尼地区该区公寓的供应量

天涯浪客

denisezhang 发表于 2019-10-21 09:38
没什么策略，屌丝自住房还有一堆贷款，投资房希望能有一天卖掉直接把自住房贷款还清。
夫妻孤军奋战，both  ...

淡定，还清贷款就没的玩了，还要想想再投资点啥。。。

edwardt

楼主问的所谓策略，就是投资房是为了升值还是为了租金回报，对吗? 还是指的买房顺序?
我个人觉得买房顺序看个人了，没有什么一步到位之说，20多的能力与欲望，跟40多是截然不同的。
还有，如果你不refinance, 房贷不可能永远是IO的，而且现在IO的利息比P+I高一大截, 如果有余钱，还是P+I,而且贷款做成owner occupied才能利息最小化。
我个人觉得退休前，投资房追求的是升值，虽然租金相对于利息会比较低，但是毕竟有负扣税，退休后最好已无贷款，租金就够生活。所以房子的租金也不能太低。如果不打算财产传承，那就更简单了，退休后每10年卖个房就行了，升值更重要了。
如果非要惦记政府的退休金，那就不要买投资房，而是应该一直升级自住，最后靠super+age pension, 也能过得不错，财产也可以得到传承。

wuyi

天涯浪客 发表于 2019-10-18 14:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

厉害！总结非常到位，以前没意识到这个问题，现在回想起来，的确3房或4房的TOWNHOUSE和VILLA的现金流最好。