house投资的现金流为王原则（位置要跟随大方向）

汪汪汪

挖坟一下，请问刚settle的房子，怎么实现你“多年管理经验”的？

发表于 2019-6-5 10:28:36 |只看该作者 |倒序浏览
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想咨询一个小白问题，Land Tax是自己去网站去申请还是等着政府给你发信？我到现在还没有收到让我叫land tax的信，但是去revenue NSW的网站上看到了如下描述：

If you haven't received a letter or notice of assessment with your client ID and correspondence ID, complete the pre-registration form or contact us.

难道需要我不要脸的去网站上自己去送钱？？！！

各位投资大神，你们都是怎么处理的？

去年才settle的投资房，到现在还没有收到任何的信，我的会计说要自己去lodge。

chezycsco

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:28
挖坟一下，请问刚settle的房子，怎么实现你“多年管理经验”的？

这位大哥，难道我只有一套吗？投资要快，狠，准。

汪汪汪

chezycsco 发表于 2019-7-25 18:30
这位大哥，难道我只有一套吗？投资要快，狠，准。

多套还能不知道land tax? {:14_825:}

你直接说地区吧。哪个地区符合你要求？

汪汪汪

忍不住再挖一个，请问新移民如何落地就入手多个投资房的？真心求教。

发表于 2018-6-21 19:05:14 来自手机 |显示全部楼层
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我年龄38，新移民，无职业发展诉求，只是希望偶尔偷偷懒。

chezycsco

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:25
你直接说哪个地区吧。 没必要遮遮掩掩。这么多人合理质疑呢。哪怕你说一个不是自己房子的地区，但是符合 ...

说区没有意义，每个房子都不一样，我的房子周租1250（含granny），贷款120万。

决定房租的因素很多，位置和区，是其中之一，包括房子本身条件，你的装修。

还有很关键的一点就是你的marketing水平，还有合同质量。

chezycsco

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:34
忍不住再挖一个，请问新移民如何落地就入手多个投资房的？真心求教。

新移民，不允许来之前买房子，PR很早就拿到了，就可以买房子了。

汪汪汪

chezycsco 发表于 2019-7-25 18:35
说区没有意义，每个房子都不一样，我的房子周租1250（含granny），贷款120万。

决定房租的因素很多，位 ...

ok 这个价位与租金，我信。因为有granny flat.

但是，与你提到的选区或位置几乎无关。因为大部分house房子用 10-15万，换回 300-600不等的租金都会使现金流变正。 因为回报率被granny flat拉高了。

chezycsco

汪汪汪 发表于 2019-7-25 18:38
ok 这个价位与租金，我信。因为有granny flat.

但是，与你提到的选区或位置几乎无关。因为大部分house房 ...

还有一点就是自己管理，可以提高10%左右的收益，只要摸清楚这里物业管理的套路就好了。

1）广告费50块钱
2）无额外物理管理费；
3）自己的维修渠道，可以便宜30%左右；

需要技能：
1）marketing
2）staging能力
3）拍照能力
4）英语沟通能力
5）法律常识

还有合法的合同文本，特别是免责以及违约赔偿。

小茉莉

现在流行啥都不懂的人一本正经连篇累牍的胡说八道

chezycsco

小茉莉 发表于 2019-7-25 18:53
现在流行啥都不懂的人一本正经连篇累牍的胡说八道

不知道现在流行什么哦？请告诉一个发财的门路。

Pippa

也基本可以完全被depreciation给cover住

这条请楼主给个真实例子。能做到20年都用折旧cover的例子我还没见过

Pippa

chezycsco 发表于 2019-7-25 18:35
说区没有意义，每个房子都不一样，我的房子周租1250（含granny），贷款120万。

决定房租的因素很多，位 ...

你这个例子里面，折旧费总额多少？每年折旧费用多少？

chezycsco

Pippa 发表于 2019-7-25 19:12
也基本可以完全被depreciation给cover住

这条请楼主给个真实例子。能做到20年都用折旧cover的例子我还没见 ...

假如你的granny的成本是15万，要看你的折旧报告怎么做了，现在做折旧报告的公司可以上下差很多，要找个给力的，把你主house和granny的折旧报告（装修后的主house也要折旧啊）一起做。

这里不考虑主house，针对granny，假如折旧报告也是20年折旧完。你的折旧是15万，你的利息是150,000*5%*20年，正好就是15万。

比例好的场景就是，你装修后的主house加上granny折旧报告可以做到25万。

melmonash

没有1.5mil怎么投资呢？

katherman

有正现金流house的例子吗

Pippa

chezycsco 发表于 2019-7-25 19:18
假如你的granny的成本是15万，要看你的折旧报告怎么做了，现在做折旧报告的公司可以上下差很多，要找个给 ...

楼主，你算错了吧？银行算的可是复利，不可能150万贷款，20年IO只需要偿付15万利息的。你的如意算盘落空了。另外你逻辑也不严谨。15万不可能能全额作为折旧费用的。你的算式漏洞很多，基于完全不真实的例子，没有说服力。

chezycsco

Pippa 发表于 2019-7-25 20:03
楼主，你算错了吧？银行算的可是复利，不可能150万贷款，20年IO只需要偿付15万利息的。你的如意算盘落空 ...

15万的借款IO，假如每年借款利率5%，你说你每年的贷款利息是多少？不是7500吗？不要欺负我数学不好哦，什么叫做复利？驴打滚，利滚利？你说的是高利贷、套路贷吧。

关于折旧，我的意思我一个15万成本的granny，连同主house，总共折旧25万。至于折旧报告，有2种方法，就看你这么使用了，我的选择是先拿到手钱再说。

还有一个很重要的概念，你折旧的钱，并不是100%负扣税给你的，关于退税，那是另外一门学问，我说的现金流是指，你的总收益减去你的总支出。

澳洲的房产投资套路很多，也有很多方法，本帖的主题是现金流（做无压力的投资），和长期投资回报。不考虑暴富，Rezone，那种是投胎技术活。

Pippa

chezycsco 发表于 2019-7-25 20:13
15万的借款IO，假如每年借款利率5%，你说你每年的贷款利息是多少？不是7500吗？不要欺负我数学不好哦，什 ...

我是澳洲会计师，税法怎么玩应该不会懂得比你少。至于贷款利息，哥，别玩了。就按你说的15万贷款，5%利率，随便用个利息计算器算算，大约$87,585利息，不是75000，因为银行算的是复利！不要告诉我，你从来不知道银行贷款是按复利计算的！比如这个：

https://www.commbank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

另外你的计算里面偷换了一个概念：你说的明明是house加granny flat。你的计算里面只讲granny flzt却不谈房子本身的投资亏损。

chezycsco

Pippa 发表于 2019-7-25 22:14
我是澳洲会计师，税法怎么玩应该不会懂得比你少。至于贷款利息，哥，别玩了。就按你说的15万贷款，5%利率 ...

这个大哥，大姐，能告诉我你这个是怎么算的吗？特别是$87,585，本人不是CPA，纯粹是学习。

题目：150,000贷款，IO only，5% interest，10年场景和20年场景？

就按你说的15万贷款，5%利率，随便用个利息计算器算算，大约$87,585利息，不是75000，因为银行算的是复利！

至于你说的不考虑主house的亏损，我算的整个house（主+granny），我的收益多少减去我所有的支出，就是我的现金流。我拿出来granny 算的目的，是希望得出一个建议，就是如何提升你的现金流，可以不是granny flat，也可以是你的装修投资，也可以提升你的租金，假如你花15万装修，可以提升500/w的租金，同样的道理，有可能你这15万不是贷款，但是你要考虑你的资金占用成本啊，这个可以和你贷款成本类似啊。

pan123au

楼上的不用吵了，2013年在black town和还有一个区买的house才60万，现在能租500～600每周，按现在3～4%贷款利率应该是正现金流
Hurstville也有这样的房子加granny就可以基本正流，只要在2008～2013年买的都有可能，2015～现在买的可能性不大

Pippa

chezycsco 发表于 2019-7-25 22:58
这个大哥，大姐，能告诉我你这个是怎么算的吗？特别是$87,585，本人不是CPA，纯粹是学习。

题目：150,00 ...

你点开我上面的链接啊。不是我算的，是联邦银行贷款计算器算出来的。你自己去算算吧。你用奶奶房提高现金回报这个想法其实早就流行很久了。但是以现在买入的房价还是很难实现的。

Pippa

pan123au 发表于 2019-7-25 23:16
楼上的不用吵了，2013年在black town和还有一个区买的house才60万，现在能租500～600每周，按现在3～4%贷款 ...

你说的我同意。12年之前买大把正现金流的选择，我也有几个。但不是现在。

world_dustpan

Pippa 发表于 2019-7-25 22:14
我是澳洲会计师，税法怎么玩应该不会懂得比你少。至于贷款利息，哥，别玩了。就按你说的15万贷款，5%利率 ...

大写的服。。

十年一剑

看似有经验，其实是个菜鸟。

十年一剑

pan123au 发表于 2019-7-25 23:16
楼上的不用吵了，2013年在black town和还有一个区买的house才60万，现在能租500～600每周，按现在3～4%贷款 ...

blacktown能租到600还能同时起gf的house少到凤毛麟角，blacktown大把单house租400多的。加了gf后，前面house租金下降至少10%。
为啥我门清？我他妈在黑镇又有house又造了bf能不门清吗？

马邦德

楼主你买过房子吗？你这些想法完全是异想天开，还停留在理论阶段。

马邦德

足迹上很多人冒充专家的原因到底是什么呢？仅仅为了虚荣心？

呼呼呼

澳独立屋租金收益最好州府城市排名（数据依次为中位房价、中位周租金、租金收益）

1. 霍巴特– $398,522 – $380 – 5.5%

2. 达尔文– $570,636 – $525 – 4.8%

3. 阿德莱德– $458,013 – $360 – 4.6%

4. 布里斯班– $534,593 – $415 – 4.5%

5. 堪培拉– $674,799 – $525 – 4.4%

6. 珀斯– $510,988 – $370 – 4.1%

7. 墨尔本– $804,316 – $420 – 3.3%

8. 悉尼– $1,105,954 – $530 – 3.2%

dxxzka

十年一剑 发表于 2019-7-26 01:59
看似有经验，其实是个菜鸟。

我一看他就是胡说八道呢，二看就是非常虚荣，哈哈哈

水月境天

十年一剑 发表于 2019-7-26 02:02
blacktown能租到600还能同时起gf的house少到凤毛麟角，blacktown大把单house租400多的。加了gf后，前面ho ...

400多还不如公寓啊。。
这么少？