养老型投资房的最终归宿

steven991010

sydnewcomer 发表于 2019-7-18 11:23
我觉得不能怕交增值税而不卖投资房，如果投资房有2个以上的，是可以通过卖一个而盘活资金的。当然这个因人 ...

我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽量买增值潜力巨大的独立屋是正道。投资房买levy低的公寓和unit，为了避免地税，如此才能最大化收益。

cchhxxii

steven991010 发表于 2019-7-18 11:22
放在offset账户

花不？
花就得换利息，
不花套出来干嘛？

steven991010

cchhxxii 发表于 2019-7-18 11:29
花不？
花就得换利息，
不花套出来干嘛？

offset随时可花，递增利息随时变化，做好预算

edwardt

这个问题我也思考过，从财务角度理智上是该在养老时卖自住房 downsize 去自己之前买好的投资房。但是实际操作起来没有这么easy。一般来说，住了多年的自住房，会是自己拥有的所有房子里最好的那个，也是最有感情的那个，为了钱去住差一等的房子，情感上会很难接受，特别是在人老了经济并不拮据的情况下。所以有些税是省不了的。就是我们为了不交这些税委屈自己，其实到了娃那一辈，才不会委屈自己呢，肯定卖的不心疼。

cly28303012

楼主与其这么想，不如看看一些正现金流的房产。27，8万的租400一周，本息连还，等你退休了就可以吃租金了，是不是比这种refinance的方式更稳妥？

steven991010

edwardt 发表于 2019-7-18 11:36
这个问题我也思考过，从财务角度理智上是该在养老时卖自住房 downsize 去自己之前买好的投资房。但是实际操 ...

Downsize是老年人的必然吧，你老了，孩子走了，自己住那么大的房子干吗，不累吗，不孤单吗，我还想周游世界呢，怎么能让一个房子囚禁我，宫殿也不行

steven991010

cly28303012 发表于 2019-7-18 11:38
楼主与其这么想，不如看看一些正现金流的房产。27，8万的租400一周，本息连还，等你退休了就可以吃租金了， ...

正现金流的房产不是没考虑过，小镇上很多，但增值很差，不合适这种思路。

edwardt

steven991010 发表于 2019-7-18 11:41
Downsize是老年人的必然吧，你老了，孩子走了，自己住那么大的房子干吗，不累吗，不孤单吗，我还想周游世 ...

囚禁??

见仁见智吧，呵呵，反正我不认为Downsize是老年人的必然，那不过是为了钱不得已罢了。

steven991010

edwardt 发表于 2019-7-18 11:44
囚禁??

见仁见智吧，呵呵，反正我不认为Downsize是老年人的必然，那不过是为了钱不得已罢了。

好，祝福你

清咖一杯

steven991010 发表于 2019-7-18 11:20
我私觉得，长期来说，这2个问题不是问题

第一个问题长期来看问题不大，但公寓难说，第二个问题，不知道有多少人有信心60岁以后收入还能增长

现金为王

没有现金流一切都没用，你要花现金，房租跟贷款持平，你refinance出来放offset有没用，用了要利息，老了没收入，如何还利息？  正现金流才是王道，你如果不卖，增不增值都没关系，持续的租金收入你老了都不怕。

走路像小熊

steven991010 发表于 2019-7-18 11:03
这个不在讨论之列，空军请绕行，谢谢。

那基本是掩耳盗铃的分析了

10年房价涨一倍？ 图样图森破， 在悉尼墨尔本地区能打败通胀和利息支出就不错了， 公寓来说的话

House, 哪有40万的？

楼主的假设房价的上涨只有在曾经的天朝10-17年这段时间出现过， 可惜现在也不会再出现类似的疯涨。

所以过去8年中选择不投资澳洲任何城市的房产而是把钱直接投资在天朝的房产上， 投个三套基本现在已经可以退休了

Pippa

steven991010 发表于 2019-7-18 11:16
我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽量买 ...

不一定需要卖自住房，还可以做line of credit。用这钱也可以还清投资房组合的贷款。卖投资房，持有超过一年的话增值税减半，我觉得ok啦。如何操作还是要个案分析，因为每个投资组合和投资者个人经济情况都不同

adinos

现金为王 发表于 2019-7-18 11:52
没有现金流一切都没用，你要花现金，房租跟贷款持平，你refinance出来放offset有没用，用了要利息，老了没 ...

太同意了，这也是我不明白这么多人喜欢refinance的原因，贷出来的钱难道可以随便花？ 不用还利息？ 即使拿来再投资，难道不用还钱吗？

sheila_fang

我打算65岁卖自住房，花点钱装修投资房，然后在投资房养老。自住房剩下的钱放在货币基金，ETF，和银行股票里。估计也够这辈子花了。

maxinfang

steven991010 发表于 2019-7-18 11:25
我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽量 ...

为了避增值税，那不如买超豪华自住房 ， 然后不断升级。 不要去碰投资房了 但是 中间会损失 几次 stamp duty  但是这个应该是你已经有第一桶资金的情况了。毕竟不是所有家庭 都可以一步到位的。

生活中，很多人其实是买了第二套自住房 然后保留地一套为投资房 这种才会是比较常见的情况。因为房子是为了提高你的生活质量。

如果有闲钱 投资买公寓主要怕 买到一套新闻里那种 那就遇到可以宣布破产了。 很多公寓赚钱的， 只是可能需要胆大心细吧。

steven991010

Pippa 发表于 2019-7-18 11:53
不一定需要卖自住房，还可以做line of credit。用这钱也可以还清投资房组合的贷款。卖投资房，持有超过一 ...

麻烦说一下line of credit，谢谢

steven991010

maxinfang 发表于 2019-7-18 12:03
为了避增值税，那不如买超豪华自住房 ， 然后不断升级。 不要去碰投资房了 但是 中间会损失 几次 stamp d ...

之所以除了自住独立屋，买unit公寓投资是为了现金流，只买一个house自住，就彻底房奴了

steven991010

走路像小熊 发表于 2019-7-18 11:53
那基本是掩耳盗铃的分析了

10年房价涨一倍？ 图样图森破， 在悉尼墨尔本地区能打败通胀和利息支出就不错 ...

空军请绕道，不在本贴讨论范围，我也不想扩大范围，谢谢

Pippa

steven991010 发表于 2019-7-18 12:12
麻烦说一下line of credit，谢谢

这种很流行也很成熟了。银行根据你的房子给你批一个额度。额度里面随便花。你死了，银行占有你对房子的权利里面你花掉的份额

steven991010

清咖一杯 发表于 2019-7-18 11:49
第一个问题长期来看问题不大，但公寓难说，第二个问题，不知道有多少人有信心60岁以后收入还能增长 ...

房租增长算不算

steven991010

sheila_fang 发表于 2019-7-18 12:03
我打算65岁卖自住房，花点钱装修投资房，然后在投资房养老。自住房剩下的钱放在货币基金，ETF，和银行股票 ...

好想法，花不到的钱都不是你的钱

大江东去

实际60岁退休后，是很难在top up房子的，就算是房价翻一倍

所以最好还是多买几套，退休的时候卖一两套，就够养老了

大江东去

实际60岁退休后，是很难在top up房子的，就算是房价翻一倍

所以最好还是多买几套，退休的时候卖一两套，就够养老了

steven991010

大江东去 发表于 2019-7-18 12:19
实际60岁退休后，是很难在top up房子的，就算是房价翻一倍

所以最好还是多买几套，退休的时候卖一两套，就 ...

这个是原先考虑的，但增值税怎么办，你卖房增值50万，去掉税能用来还其他贷款的钱还能有多少

All_Black

steven991010 发表于 2019-7-18 11:16
我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽量买 ...

卖自住房在税务上有优势，但是太折腾了，搬家，孩子学校

steven991010

Pippa 发表于 2019-7-18 12:17
这种很流行也很成熟了。银行根据你的房子给你批一个额度。额度里面随便花。你死了，银行占有你对房子的权 ...

原来是这个，明白。一直以为这个是针对自住房的。

steven991010

All_Black 发表于 2019-7-18 12:22
卖自住房在税务上有优势，但是太折腾了，搬家，孩子学校

生命在于折腾，哈哈

steven991010

大江东去 发表于 2019-7-18 12:19
实际60岁退休后，是很难在top up房子的，就算是房价翻一倍

所以最好还是多买几套，退休的时候卖一两套，就 ...

一定要在退休前，银行允许的最后期限如此运作吧

大江东去

steven991010 发表于 2019-7-18 12:21
这个是原先考虑的，但增值税怎么办，你卖房增值50万，去掉税能用来还其他贷款的钱还能有多少 ...

增值税也才不到增值部分的23%

但房价可不是只涨23%

30年前宝琴山新house才卖8.5万，去年卖了110万。

100万的盈利也才交不到23万的税。纯利接近80万

卖两套，退休足够了