出租房的6年法则 how to calculate CGT

Bowen

dc81

Southbridge 发表于 2019-6-19 18:58
很好奇大家说问了几个会计都是怎么问的，一般人不是只有一个会计吗？ 咨询不需要收费？  ...

咨询不超过3分钟一般不收费，何况财年马上到啦，可以帮会计师多拉客户。
一般超时就主动发红包

steven_sa

dc81 发表于 2019-6-19 16:09
2010年1月1日，50万买入

2013年1月1日，backdate估价70万，从这天开始出租，mytax申报了五年半负扣税， ...

10月前高价卖给你老婆做投资房。。。

anjel

求个懂bnb投资房报税的会计师
谢谢

yanjy017

和税务局说夫妻分居了，一人用一个地址，那就都算自住了。这样行不行？

emilysj

mark

Southbridge

dc81 发表于 2019-6-19 19:58
咨询不超过3分钟一般不收费，何况财年马上到啦，可以帮会计师多拉客户。
一般超时就主动发红包 ...

你的会计可能有他们的考虑。

其实应该是出租时估价，然后六年法则适用，超过六年超出的部分交税，如果同时有套房可以看情况选一个做自住房。还有个six months rule，只要你先买的房子不出租,之后卖时也可以省点税。 三分钟的免费会计是不会跟你说这些的。

endlesshuman

求个好会计，像各位大侠这么厉害的，布村的，谢谢啦

dc81

大江东去 发表于 2019-6-19 15:08
由于工作偏远把我的唯一住房（房A）出租了，

你的意思是，我这十年就一个自住房，由于工作搬迁原因出租唯一住房五年，竟然不能享受“六年法则”。
我看了半天ato网站，我应该有权享受“六年法则”的呀，假设不卖房（AB都留着），房A真正自住转投资的节点，应该是2019年四月以后。

因为我的case其实很简单，比较普遍，十年前20多岁买个unit，十年后家口增多，买了个house同时舍不得卖掉老unit。

换个问题吧，我AB都不卖，用什么理由才能说服ato，房A享受六年法则？

出租的五年，水电煤网四大账单都是我自个名字，租客是学生，她们懒得签。

dc81

yanjy017 发表于 2019-6-19 21:03
和税务局说夫妻分居了，一人用一个地址，那就都算自住了。这样行不行？

这个办法不行，纯捣乱啦哈哈。而且每家情况不同。

dc81

更新了主贴。求助。

大江东去

dc81 发表于 2019-6-20 18:41
你的意思是，我这十年就一个自住房，由于工作搬迁原因出租唯一住房五年，竟然不能享受“六年法则”。
我 ...

ato说了，是你去其他城市工作

不是因为上班远了，租一个近点的房子

dc81

大江东去 发表于 2019-6-20 20:14
ato说了，是你去其他城市工作

不是因为上班远了，租一个近点的房子

那我确实就是搬去悉尼的卫星城工作。两地相距65公里，每天通勤不现实。

dc81

大江东去 发表于 2019-6-20 20:14
ato说了，是你去其他城市工作

不是因为上班远了，租一个近点的房子

好奇ato如何监控纳税人上班的地点。
我所在的公司几万人，分公司分部相距超过一百公里多得是。

dc81

大江东去 发表于 2019-6-20 20:14
ato说了，是你去其他城市工作

不是因为上班远了，租一个近点的房子

那意思就是能证明工作地点换成了（百公里开外）就行？
懂了，原来6年法则得这么玩

vitosc

为什么不能在19.10前都把A房当自住房（这样符合6年法则啊），以后换成B房自住（6个月过渡期），A房评估价X。
在19.10前卖没有CGT，再这之后的CGT基于X计算。
这样也符合楼主想留房的心理，因为往后2,3年公寓的价格应该波动不大，CGT也多不了吧，而且公寓的开销也可以扣。
不知道这个理解对不对。

dc81

vitosc 发表于 2019-6-21 19:04
为什么不能在19.10前都把A房当自住房（这样符合6年法则啊），以后换成B房自住（6个月过渡期），A房评估价X ...

谢谢留言。我跟你想法一模一样！
楼里的几位专家告诉我，必须要换个城，才能把自住房出租并享受六年法则。
好在我实情确实是换了个城（当时驾照地址也改了），所以我自信自己符合条件。

dc81

vitosc 发表于 2019-6-21 19:04
为什么不能在19.10前都把A房当自住房（这样符合6年法则啊），以后换成B房自住（6个月过渡期），A房评估价X ...

我也不贪心这6个月了，就用2019年四月份的估价102万。往后有任何增值，乖乖交cgt。

vitosc

dc81 发表于 2019-6-21 19:12
我也不贪心这6个月了，就用2019年四月份的估价102万。往后有任何增值，乖乖交cgt。 ...

ATO上有个计算器，你这情况也不算特别复杂，可以试试。
我一直不明白为啥要13年的评估价，假设我现在卖掉不算没CGT么？或者这么说卖给第3方，他的CGT计算不应该基于现在的价格么跟13年什么关系？你说去其他城市，如果是你的MAIN RESIDENCE本来就可以出租啊，这需要啥证明，只不过出租时间长短决定了你是否有CGT EXEMPT而已吧
我非专业人士，只是有些疑惑。

SRMO

我觉的你把简单复杂化了。19年10月后，出租Ａ房，出租时估价，比如值105万（尽量估高）。之前Ａ房都是自住房，因为有6年法则。同时在19年10月份把Ｂ房作为自住房，所以不用交Ｂ房的地税。假如你2020年卖Ａ房，卖了107万。CGT就是把（107-105）/2=1万加入你的年收入，按你的marginal tax rate 打税

dc81

SRMO 发表于 2019-6-21 20:20
我觉的你把简单复杂化了。19年10月后，出租Ａ房，出租时估价，比如值105万（尽量估高）。之前Ａ房都是自住 ...

ato上的case都是工作换到另一个城市才能享受六年法则。
其实归根的讨论就是，仅有一套房子（房A）的2013—2018这五年半，得“编”个能让ato信服的理由，才能享受六年法则。
足迹很多人觉得六年法则很容易理所当然，其实得有换工作等搬城理由，才能享受六年法则，哪怕名下仅有一套房子。

rockyji

每隔一段时间就能看到六年法则讨论帖哈哈。

楼主六年法则就是理所当然的，不需要编理由，同期B不享受自住房待遇就行了。

会计77

没次关于这个话题讨论都很激烈

dc81

rockyji 发表于 2019-6-24 14:33
每隔一段时间就能看到六年法则讨论帖哈哈。

楼主六年法则就是理所当然的，不需要编理由，同期B不享受自住 ...

你没仔细看首帖。
同期我没有房B，B是十年后（2019）买的。
买了B以后，我是愿意把A当投资房。
从B购入的第一天起，给A做了估价，将来A卖到比这个估价高的部分，愿交cgt。
但好多层主都说2013—2018期间，想用六年法则，需要“编”理由。

rockyji

dc81 发表于 2019-6-24 22:05
你没仔细看首帖。
同期我没有房B，B是十年后（2019）买的。
买了B以后，我是愿意把A当投资房。

明白了！那我继续观望

北风吹

rockyji 发表于 2019-6-25 08:21
明白了！那我继续观望

Mark

alvin.y

我的情况那个和你类似：
假设房a当年买入40万，现值55万，房b买入100万，现值120万，数据都是假设，仅作计算使用。
2010年12月买了房a，一直住到2015年4月，住了大概4年半。
2015年4月买了房b，开始住房b。
之后房a一直出租至今，15/16/17/18/19年（今年还未报税）连续5年都申报负扣税。
现在问题不管把房a还是房b做自住房，还是哪个时间前把房a卖掉，还是什么6年法则再搬回房a住（也没搞懂这个6年）等等方法…，怎样可以把个人利益最大化？
有没有具体的意见参考一下，谢谢。

dc81

alvin.y 发表于 2019-7-20 00:01
我的情况那个和你类似：
假设房a当年买入40万，现值55万，房b买入100万，现值120万，数据都是假设，仅作计 ...

数字不用解释，都是假设仅作计算嘛。

我也是从版上学来的。
你去给房a做一个backdate估值，时间点是2015年4月，假设估出来是55万，你以后买到60万，只需要基于55万这个时间点来交cgt。

chychychy

dc81 发表于 2019-6-24 22:05
你没仔细看首帖。
同期我没有房B，B是十年后（2019）买的。
买了B以后，我是愿意把A当投资房。

6年法则一定需要编理由吗？这个不合理啊。如果期间只有一个A报为自住房，出租5年，再收回没有道理说要交CGT啊。那至少B在出租5年里不用交land tax 和 CGT吧

alvin.y

dc81 发表于 2019-7-20 07:30
数字不用解释，都是假设仅作计算嘛。

我也是从版上学来的。

这种估值一般什么费用？是卖房后留着以后ato备查？