求财务大神！投资大神！该如何还款已解决现金流压力！

LuckZ

猛一看还以为楼主收入180000

大江东去

再买一个投资房才是最正确的方案

bbqbbq

你这款还了，ato不找你喝茶？一周收入不到400，还款的钱哪来的？

panadol89

drzhao 发表于 2019-6-7 15:59
我同学单亲妈妈，没有正规收入，贷了200w，鬼佬broker17年时做的

我还能说什么呢？！赶紧告银行啊！让你们借我钱，告你没商量。

大江东去

你自己都可以算一下你的投资房，一年能帮你赚多少钱。

ly6162956

bbqbbq 发表于 2019-6-7 17:24
你这款还了，ato不找你喝茶？一周收入不到400，还款的钱哪来的？

family support，ato查我什么呢？？？

ly6162956

大江东去 发表于 2019-6-7 17:25
你自己都可以算一下你的投资房，一年能帮你赚多少钱。

投资房不赔不赚刚好持平，还是因为早几年买，房价不那么高的缘故。现在的问题是现金流有压力，而且再买，即便还能持平，贷款也贷不了了。

去留无意cy123

mark

ly6162956

希望大家别歪楼，不用管我的个人收入和贷款情况了。如果有兴趣的，咱们只讨论case，我大约初步算了一下：
1. 投资房还完，每月还款变为5050, 年末个税征点35000,理论上大约需交个税$3450。可以改善状况，略为少报租金收入（收几笔现金），弊端是：不合法

2. 还入自住房，每月还款变为$2880+$2400=$5280。（一年比还掉投资房多$2760）但是可以做ng，每年无须交个税。改善情况是找机会refinance投资房，降低利率。

综合起来还是还自住房靠谱一些，毕竟不能为了省钱take太大的risk。

甜芒果

楼主 说实话你这样确实满危险的……税局现在不找你，也有找你的那一天，你每年连本带息要还差不多10万，然后租金负收入7500， 你收入只报1万8……这个缺口明显是太大了。 另外我之前说的 你一个投资房的开销费用报了1万上去 ，这样就很容易让税局请你喝茶解释一下，然后连带的一系列问题都会问你……

我把我会计师的一句话送给你“要学会保护自己的资产”。

你有投资房可以适当做亏损做负扣税，那你就应该把收入报高一些，少交一点税而已，这样安全系数提高了。

甜芒果

ly6162956 发表于 2019-6-7 18:38
family support，ato查我什么呢？？？

另外如果你在centrelink有账号 拿福利，可以说，被秋后算账的机会非常大。
你可以说家人给你的补贴金钱支持， 但税局接受你这个解释还是不接受呢？？？

joeintheend

Hetbert 发表于 2019-6-7 11:23
应该投资房还清。

基本不缴税哪来的负扣税，付那么高的利息没有意义。

说得好

bbqbbq

ly6162956 发表于 2019-6-7 18:38
family support，ato查我什么呢？？？

你觉得没人查就好。

大江东去

ly6162956 发表于 2019-6-7 18:43
投资房不赔不赚刚好持平，还是因为早几年买，房价不那么高的缘故。现在的问题是现金流有压力，而且再买， ...

你都有50多万现金

全款买一个两房的unit，租450不就行了

katherman

你这情况显然对房子的风险敞口太高，适合换一套小房子住降低破产风险

29cap

golden100 发表于 2019-6-7 11:39
投资房利率高，而且LZ没有交税，所以也不用谈负扣税。所以叫他找专业的人，一群外行的讨论哈哈哈 ...

正现金的投资要交税啊，还是不能还到投资房贷款

golden100

29cap 发表于 2019-6-7 20:07
正现金的投资要交税啊，还是不能还到投资房贷款

他把工资做到18000， 房子自己管理拿现金，你说LZ会交税吗？

库克风飞扬

drzhao 发表于 2019-6-7 16:59
我同学单亲妈妈，没有正规收入，贷了200w，鬼佬broker17年时做的

没有收入的单亲妈妈，还能贷200万，这叫人说什么好呢？

SRMO

第一，要看你真实的到手收入，你18k是假收入。你真正到手的钱，付了自主房贷款，还有生活支出，还剩多少，有没有压力？
第二，你投资房已经正现金流了，所以54万肯定不放在投资房里，应该放自主房。

brianyang

两个房产捆绑refinance，提高投资房的贷款，降低自住房的贷款。
提高个人年收入申报，对冲投资房负扣税。
把所有现金放入自主对冲里。
咨询你的会计是不是合理合法

飞儿

两个房子都那么复杂嘛。。。数字我都有点看晕了。。

干嘛本息一起还。。能IO就IO。。用部分现金再买一个房子收租

eguan88

56w丢自住房啊，投资房不用还那么快，投资房的利息毕竟可以退税扣税。

kaile

每年个人收入$18000

是不是少打一个0  ？

eguan88

golden100 发表于 2019-6-7 21:33
他把工资做到18000， 房子自己管理拿现金，你说LZ会交税吗？

工资做到1W8，租金3W8，一年关利息都要还7-8W，ato不会觉得有问题么。还是觉得鱼不够大

lsantorini

eguan88 发表于 2019-6-8 10:01
工资做到1W8，租金3W8，一年关利息都要还7-8W，ato不会觉得有问题么。还是觉得鱼不够大 ...

如果楼主每年有国内转点钱，然后自己家人朋友有从国内来的记录就可以解释

比楼主贷的多的，大把都是，朋友里还有年年生意亏损但是豪宅豪车一样不少的

TT

Hetbert 发表于 2019-6-7 11:23
应该投资房还清。

基本不缴税哪来的负扣税，付那么高的利息没有意义。

这个是正解

yanqishui32

投资房付掉，否则你的折旧费折给谁去？

yanqishui32

顺便说下。你这么搞ATO很容易盯上你。
现在都是大数据对比，每天几亿笔账单交叉对比。
你收入18000，贷款一年还8万左右。
不交税。
太危险了。

deen

悉尼麦迪 发表于 2019-6-7 10:32
你这收入 怎么贷这么多的？吓人啊

你这么专业，提问题不专业啊，重新提过。

deen

前提：

一套自主房，贷款余额105w，还款期剩余28年，贷款利率3.84%， 本息一起偿还每月$5050。

一套投资房，贷款余额56w，还款期剩余28年，贷款利率4.42%，本息一起偿还每月$2880。

收入方面：由于是自雇，报税有保留，每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000（个人管理分租）。

关于投资房报税退税方面：每年利息支付约$24500, 其余杂费约$10000, 房产折旧约$11000/年。

现在手头有56w现金，有两种方案，一种是一次性将投资房的贷款还清，另一种方案是降低自住房贷款额度。

希望大神可以结合投资/财务/税务方面（其实就是哪种方案可以利益最大化）探讨一下，也帮忙解惑。

这些都能公开讨论了？楼主情况是真实的，还是变相唱空唱多房地产？