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骡那耳朵 发表于 2019-5-15 12:08 
1 RBA目前还没有降息
2 银行贷款政策对于本地收入的要求其实一直变化不大（之前是海外收入走了一波）
3 ...
欢迎讨论,但是每一条我都不是瞎说的,至少是看到一些相关的信息或者趋势,当然有些当下还没有发生,我们讨论的趋势,而不是当下,对吗?
今天有点时间,就逐条分析一下:
1. RBA降息 - 金融市场已经完全消化了2次降息了(一次8月,一次11月),照现在经济这么差的形式,未来一两年再多降一两次也不不可能.
NAB 对未来18个RBA的预测-都写在自己的网站上了, 而且最近银行已经自己主动下调了一次房贷利率,未来１－２年很难见到利率上升
https://www.nab.com.au/business/international-and-foreign-exchange/financial-markets/interest-rate-forecast．
当然你可以说现在还没有降，但是我们谈论的不是今天，而是基于未来１－２年最可能发生的事情－从而对房价的走势做出一个判断－当然我的判断可能错误，一钱不值，但是至少抛砖引玉,让大家理性对待．无论是房市还是股市，大多数人赚不到钱就是因为随波逐流，在最该卖的时候买，在该买的时候去卖或者不敢去买．至少未来１－２年入场的时机比１７－１８年好了很多，房价回调２０％的机会可不多．
2.银行的贷款不光对海外，对本地收入一样收紧很多．银行计算还款能力现在用７－７．５％来算－这个远远高于市场的利率，最低生活费用的计算也提高不少，同样的工资，以前能贷１００万，现在能贷个７０－８０万就不错了,这个叫对本地收入影响不大吗？虽然媒体经常夸大海外买家对房价的影响，但是买房和投资的主体还是本地买家．现在有四大银行的大佬已经在呼吁降低银行用来计算还款的基准利率了，毕竟在一个长期低利率的背景下，用７．５％来计算太高了．不过澳洲银行业风控一直做得不错，这也是是０８年全球金融危机受到影响比较小的原因.只要银行的信贷稍微放松一点点,房价势必会反弹.本轮房价下跌最重要的原因就是银行对房贷的收紧和大量公寓的短时间上线-并不是由于全球的金融危机或者加息周期而导致的
3.无论是工党还是自由党都承诺上台后对首次购房的补助,当然政客的话不可全信,但是至少是一个积极的信号.我觉得无论那党上台,多多少少总会做一点事的.虽然可能不像宣传的那样.如果你觉得他们都是胡扯, 那我也尊重你的意见.
4.颁布刺激经济的措施-可能包括信贷的宽松,减税,增加基建的投资,甚至开着直升机撒钱~当然政府并不想直接刺激房市,但是部分资金最终总会流向房市,或者换个说法-对房市至少不是坏事.
5.你提到Corelogic ,那么我就贴一张最新Corelogic 的季度报告里的图片吧。
从1989年那次大暴跌后（那时候银行的贷款利率到达18%）-基本上回调不超过20%，时间上不超过2年，这次时间上从17年中到现在已经2年，跌幅从最高处也快接近20%，算是三十年内最大的一次。 不敢说已经到底，但是个人观点离底部已经不远，毕竟没人能预测到真正的底部-我们只要把握好在相对低点买，高点卖就够了。
6.持币观望的购房者当然无法统计-但是至少我身边有几位一直没买房的同事或者朋友（包括鬼佬）打算最近今明两年开始看房。不能说他们买了就一定涨，但是至少他们比前几年一窝蜂在高点冲进去的炒房客情况好了很多，更加理性。 那些等房价暴跌30-40%甚至腰斩的可能要失望了。甚至即使腰斩，他们也不会买，因为他们在等更低。
当然负面的信息不是没有。- 悉尼大批新建的公寓，租金停滞不前，海外买家的限制， 工党上台后取消负扣税和CGT折扣的减半。这些都需要时间去消化。短期悉尼的房价可能不会有大的起色，但是个人觉得最坏的时候已经过去（或者即将过去）。天亮了自然大家都知道，但是谁能发现黑暗中第一缕黎明的光确是需要智慧。
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楼主:MichaelInSydney
发表于 2019-5-15 09:46
周期包含了下跌周期...目前这个下跌周期还没有出现...也就是说不是一个完整的周期.
