现在的行情下，private sale该怎么出价？

leonliwenyu

fasonfocus88 发表于 2019-4-28 13:00
您投资的house是哪个区？

Sandgate 的老房子

grattan

katherman 发表于 2019-4-27 19:44
你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡 ...

遗憾我没分了~~等明天的。这个回复我收藏了！

无奈花落

leonliwenyu 发表于 2019-4-28 10:46
不知道楼主想买的是哪个地区的房子，因为个人感觉不同市场下报价的原则是不一样的。

这是我之前油管上面看 ...

感谢分享，这个视频学到了很多

leonliwenyu

无奈花落 发表于 2019-4-28 14:15
感谢分享，这个视频学到了很多

不客气，他们家的其他视频也蛮好的，可以学习学习。

yong2010

谢谢分享

joeintheend

karenVSE 发表于 2019-4-28 10:51
一般你在哪儿找到周围房子的卖价呢？那给中介报价的时候有什么讲究么？ ...

Sold price的网站啊 Realestate上也有啊 比如有一个三室一厅的house 最近卖70万 你就知道其他的类似质量的也应该70万左右

如果很想要的房子 先和中介谈谈对方的要价是多少 再根据自己的预算 来调整

紫菱儿

谢谢分享

karenVSE

katherman 发表于 2019-4-28 11:41
Apartment能找到5.2% pa的机会非常多，稍微研究一下就有
Unit甚至6% pa以上回报的机会也不少

主要是手头有闲钱，放在银行也没多少利息，刚好房价下降的时候想看能不能买到捡漏的房

VroomVroom

干货不少~

钟摩西

大杨树

karenVSE 发表于 2019-4-29 11:28
主要是手头有闲钱，放在银行也没多少利息，刚好房价下降的时候想看能不能买到捡漏的房 ...

讲价的小技巧不能和市场涨落抗衡。不要和市场斗智商，不是说你一定会输，而是不值得冒风险。
所谓买涨不买跌。只买贵的，不买对的。这是买房子的铁律，过来人的经验，不论自住还是投资。
现在市场下行，现金为王，最理智的做法是不买卖房产。

glrbzkpm

leonliwenyu 发表于 2019-4-28 11:54
你好，Leonard888. 谢谢你的评论。

我目前在阿德，准备之后搬去布里斯班，之前研究了大半年的布里斯班房 ...

Sandgate的中位价要六七十万，四十多万的房子应该是很旧了吧

您打算在翻新上的投入以及翻新后增值的期待分别是多少呢

leonliwenyu

glrbzkpm 发表于 2019-5-1 12:16
Sandgate的中位价要六七十万，四十多万的房子应该是很旧了吧

您打算在翻新上的投入以及翻新后增值的期待 ...

你好。以下是我的一些购房思路，和大家交流学习。
第一，选市场。
虽然，现在澳洲的整体市场环境是在下降通道，但是就和所有的投资一样，机会何时都用，就看你如何选择。
根据HTW的报告，悉尼墨尔本依然是3-4点钟的位置，所以我不考虑，其次周期理论也证明悉尼和墨尔本之后一定是布里斯班，Cologic的50年大数据证明悉尼，墨尔本和布里斯班都是年均9.2%左右的增长，例如每年的人口，就业数据也支持这个理论，因为人口和就业基本75%的增长都是这三个城市。但是前十年布里斯班远远落后于其他两个首付，那么从长期来看布村接下来一定会补涨。现在布里斯班的市场是7-9点钟方向（house），所以我觉得是个入手的机会。

第二，选suburb
如果我有足够的资金，或者我的投资策略是focus在capital growth，或者我的portofolio已经有了若干cashflow较好的property，那么我会毫不犹豫地买硬刚布里斯班的内城区经典老区，链接如下https://brisbanebuyersagent.com.au/here-are-the-top-performing-brisbane-suburbs-over-the-last-25-years/。但是，我目前属于需要积累cash flowproperty的阶段，所以这样的区域显然暂时不适合我。周期理论还有个点就是inner-middle-outer的顺序，所以即使悉尼和墨尔本现在跌了，但是还是有部分outer的suburb其实反而在涨的，这也和人口和投资者的移动有关。所以，我目前考虑布里斯班的middle ring 也就是10-15 公里左右。

关于suburb，我是一个数据控，所以在网上搜罗了很多数据，都是些主流的人口，空置率，供需，学校，车站，设施的信息。
主要的汇总如下：

我也知道布里斯班的三大副中心，所以也根据数据看了一些这些区的房子。
之所以选择bayside的sandgate还是考虑到总体的分数（一家之见）。

我从一开始就没太多考虑华人的因素，因为售出房产或者出租，一定不希望只面对小众人群，毕竟澳洲虽然多元化，但是90%是白人，他们的生活方式才是我作为投资者最应该考虑的。总体来说，我看的surburb是chermside附近，mansfield附件和bayside附近。

第三：选街区

关于区域和房型的选择，我记得有个精华帖子已经讲得非常彻底了，所以，不需要多说。
我选的房子火车站900米，购物中心1000米，海边1500米处，小学500米和初中2000米。
但是经验还是不足，当时对于院子朝向不了解，是朝西北的，另外frontage略窄，树太多，那个房子是70年代的，前任主人装修了客厅饭厅和厨房，厕所问题严重，有发霉问题。屋顶有一定的漏水，大门和房子的外围都有很严重的油漆掉落甚至腐烂的问题，不过inspection做下来没有水管，白蚁和结构性的问题。这房子只有一个卫生间，但是我的想法是renovate的时候加一个。
我选择房子的标准是，必须可以forced equity，所以一定是有些问题的老房子。用我看书看来得话，只有有问题可以解决的房子才是赚钱的房子。这样当我renovate完了之后才能够revaluate套出equity接着repeat。
Renovation的预算我相信看过一些资料的都知道保持在10%的购房价格之内，也有说每一块钱的投入要产生两块钱的equity。但是我感觉这些都比较理论化，网上有很多DIY视频但是很少有做预算的资料。目前我自己把DIY，人工，材料和buffer算上基本要3-4完左右。当然，renovation套现equity的策略，其重点原则是必须严格遵照预算，毕竟这是一个investment，数字决定一切。

关于选择街区，之前还看到一个方法，就是上domain和realestate把过去几年成交的房子都找出来，按照价格划分成low-middle-high三个区域，尽量买high sales price的区域中的老房子。当然，这依然是数据派的主张。
我看了下这个区域600平米左右，4房两卫过去两年的成交历史，基本在60-90万之间，折中的话就是75万，但是保守一点再最低价的情况下60万打8折，就是48万。在这个极端情况下，一定是赚不了钱的，但是至少可以cover我的purchase和renovation成本。

本人才疏学浅，文字功底不行，乱七八糟码了那么多字，就是想和大家分享下自己看到一些东西，坛子里那么多大咖和大神，希望他们可以多多提点和指正。谢谢大家。

yizhe125618

进来学习

gravercc48

leonliwenyu 发表于 2019-5-1 14:07
你好。以下是我的一些购房思路，和大家交流学习。
第一，选市场。
虽然，现在澳洲的整体市场环境是在下降 ...

膜拜大神

flatfall

好帖，认真学习一下

jasmine121069

leonliwenyu 发表于 2019-5-1 14:07
你好。以下是我的一些购房思路，和大家交流学习。
第一，选市场。
虽然，现在澳洲的整体市场环境是在下降 ...

理工直男

leonliwenyu

jasmine121069 发表于 2019-5-4 19:29
理工直男

你好，我是文科生

zu365

leonliwenyu 发表于 2019-5-1 14:07
你好。以下是我的一些购房思路，和大家交流学习。
第一，选市场。
虽然，现在澳洲的整体市场环境是在下降 ...

对布里斯班完全没了解，光看这个数据表格，我可能会首先考虑列表最后那个区……
貌似楼主已经买了？你说的60万打8折能cover成本，意思是说你买的价格才40要多一点点？这个数字和过去售价的统计数据怎么差这么多呢？

zu365

leonliwenyu 发表于 2019-5-1 14:07
你好。以下是我的一些购房思路，和大家交流学习。
第一，选市场。
虽然，现在澳洲的整体市场环境是在下降 ...

感谢楼主分享，提供了很多知识和思路。

有一个问题请教：你说现在布里斯班的市场是7-9点钟方向，请问这是怎么判断出来的呢？看近年走势，布里斯班没有较长期的跌势，如何判断其是否在谷底呢？

leonliwenyu

zu365 发表于 2019-5-8 07:15
感谢楼主分享，提供了很多知识和思路。

有一个问题请教：你说现在布里斯班的市场是7-9点钟方向，请问这 ...

你好，谢谢你的留言，本人自己也是小白，只是热衷于收集些数据，请教谈不上，交流而已。

首先布里斯班的市场也分apt和house，而且也有东南西北，inner-middle-outer等等。
这个几点钟方向不是我们普通人可以分析出来的，一定是收集了大量市场信息的专业机构才能做的。我一般看HTW 的资料（ https://www.htw.com.au/）每个月的房产数据报告中所涉及的内容。这是HTW四月份的报告。你可以看一下（https://www.htw.com.au/wp-content/uploads/Month-In-Review-April-2017-Residential.pdf）。

根据这个报告，布里斯班的公寓在4-6点钟的位置，还没有达到最低谷，再结合群里被坑惨的那些入手布里斯班CBD公寓的童鞋们的评论，你应该能理解为什么不能碰市区的公寓楼盘。当然，顶级的penthouse不在我们讨论的范围。

house的话显示是7.8点钟的样子，算是进入了上升通道。不过，那些inner区域的好房子早在前几年就已经疯涨了，所以现在觉得机会不是很大了，这也是我为什么买middle ring房子的原因，一般房产增值都是从inner开始向outer辐射的。

只是你所说的长期走势，我觉得布里斯班在前十年的增幅远远落后悉尼墨尔本，之前看了一个报道，有种说法，算上CPI，通胀和各种经济数据，其实十年后的今年买布里斯班的房子比十年前买还要便宜 https://onproperty.com.au/is-brisbane-property-cheaper-now-than-10-years-ago/

Michael Yardney大家都认识咯，他的report看看可能对了解布里斯班市场也有点帮助吧，感觉分析得还不错。
https://propertyupdate.com.au/whats-ahead-brisbanes-property-market/

祝你投资顺利，谢谢。

leonliwenyu

zu365 发表于 2019-5-8 07:04
对布里斯班完全没了解，光看这个数据表格，我可能会首先考虑列表最后那个区……
貌似楼主已经买了？你说 ...

你好。

你是说你觉得Banyo那个区吗？是的，从现金流的角度，那个区的房子挺好的。
不过要看你自己的strategy了。
有些人喜欢买高质量的经典好区的房子，这种策略抗跌保值，且在牛市可以得到更多的equity增值。不需要很多，你能买个2-3套这种好房子，放个十几年，赚钱妥妥的。不过，对于现金流要求很高，如果有稳定高薪的好职业，还是养的起的。

但是，也有一种strategy是只买正现金流的房子滚雪球，最后滚到十几二十几套房子，以量取胜，既有equity又有cashflow。悉尼的nathan birch就是典型的代表，他的房子大都是二三线地区和城市的block of units和dual income的house。这么做的话缺点就是到后期无法管理那么多房子而且房子不好维护成本特别高，很麻烦。优点么就是有一个比较好的lifestyle，貌似很多人都这样提前退休了，拿个cash flow笑看风云。

各有利弊吧，每个人的情况不同，因人而异。

我的房子是41万入手的，确实比市场均价便宜了很多，但是是个大地破屋，我在买房之前看了些ANZ，Corlogic的关于land 和property value的report，这个地区650平米的地差不多估值是45万，就算再打个折，个人感觉，41万入手，至少土地价值在那。
房子的主要问题是厕所霉烂严重，外加整体缺乏维护和打理，房子的花园，外墙，fence等等都需要重新整，4房一卫也是个问题，所以我还准备加个卫生间，我全家还算比较handy，准备自己去renovate一下，看看弄完了做个revaluate能套出多少equity吧。
我也是看了大半年的domain和real estate才找到这个房子的。真正的内行和有实力的都可以拿到中介off market的房子，我等小白没啥机会。

这纯粹是我自己的想法，实践出真知，试过才知道自己的问题和未来的改进方向，就算错了，也算是学费吧。
谁不是在实践中慢慢成长的呢？