已更新-几乎不赚钱不涨不跌的鸡肋投资房现在要不要卖

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-1 23:12
是啊 当时买房是自住用的 就完全没有从投资角度来计算。这并不算是一个好的投资房，之前一直都很好租，没 ...

你计算机会成本的同时，有没有考虑你下一个投资是稳赚不赔的？而且能cover掉你卖房的8%（5.5%+2.5%）成本？

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-1 23:20
这个房子本身限制了它的升值空间，但租金回报也不好。所以才会在这样的世道起了卖心 想试试去找纯利高一 ...

感觉你这步调不太对，要卖也是涨的时候卖。如果你这个房子的location没选好的话，那你只能慎重考虑，有没有必要花将近13%的房价成本去换一个差不多的房子？你要多长时间才能把你损失的这13%赚回来？

zxy1234

funnyfish 发表于 2019-3-1 16:59
买的时候5.5% stamp duty，卖的时候2%+的中介费，再买的时候还要5.5% stamp duty，那你算算换个投资房的代 ...

重复算stamp duty. 你至少付一次吧

wuyi

我也有这样一个房子，已经有2个月没租出去了，几乎每半年就要换一次租客，实在太烦了，也想找机会卖掉，唯一犹豫的是：现在市场不好，赚不了多少，另外如果卖掉了，估计申请不了新的贷款了。

cmsj

主要看你对未来的预期，你要觉得它今后还会涨就还留着。

另外看你现在什么年龄，有没有用钱的需要？有的话就卖。

stella_hq

现在的问题是卖了也买不了更好的。

ailsalu

我的投资房每年负扣税之后才能回来2000 也是够了

灵牙仙

没有前景的投资一文不值，更重要的还会影响到下一次的抉择，使你再次犯错。消除隐患才能轻装前进

mliu1188

路过

yyebo

每年才1000额外支出没问题啊，这两年没涨难道10年后还不涨嘛？
10年额外支出1万，房子涨起来就不是1万2万的事了。
只要你现金流没问题，可以不卖的。
炒股可以买买卖卖，房子一般都要拿久一点

lvr

2014年买的到现在，好的投资房应该有至少30%的涨幅了。楼主这套房只有一半的涨幅，支持楼主卖掉鸡肋，趁着还没亏本。

梨涡的浅笑

funnyfish 发表于 2019-3-1 22:52
可能一开始买房的时候你没算清楚，对于我来说，如果买入后第一年都不能为我带来纯利3%+的，我都不会买， ...

纯利》5是指租金还是房子本身增值？

funnyfish

梨涡的浅笑 发表于 2019-3-2 15:26
纯利》5是指租金还是房子本身增值？

你买房子的各种开销，比如首付，利息支出，印花税等的一个总和。 用年租金收入/这个总和=% ？
得出你第一年的回报率，之后有钱就丢offset，直到payoff后，这个才是真资产，然后再下一套，往复循环，有个3套投资就够了，再多的话你landtax吃不消

我的理念就是花出去投资的钱，第一年最少要跑过银行定存利率和CPI，不然买房子干嘛？

我买房子只买不卖，所以不考虑增值，当然能增值更好，但也只是锦上添花，只有稳固稳定的租金才是王道

xuemeipi

应该卖掉，观望两年再考虑是否投资房产。两三年内房产不会回升，留着现金存银行比投资房产好。

notoro

谢谢大家的回复，感觉老天感应到了我的纠结，附近一套各方面条件都相当接近甚至偏好的房子刚刚挂牌卖，月底拍卖。不过没想到，它的挂牌价居然比我预计的低了好多，我不知道这是钓鱼还是保守的市场价。
现在估计装修该弄的继续弄，另外就等等看它的结果了在做决定了，虽然这样会损失一个月的利息/租金，但总好过过分乐观放到市场，然后割肉处理的好。
如果这个房子卖的价格不错，我们可能也更有信心一点，处理掉算了。不然的话，就继续出租，预留一笔大大的维修基金，赌赌看几年后情况吧。

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-2 16:08
你买房子的各种开销，比如首付，利息支出，印花税等的一个总和。 用年租金收入/这个总和=% ？
得出你第一 ...

是，这是下一个买入的投资策略，这个房产因为一开始的自住考量，并不是一个好的投资选择，不幸成为鸡肋，吸取教训。

notoro

ailsalu 发表于 2019-3-2 09:49
我的投资房每年负扣税之后才能回来2000 也是够了

如果有增值也很好啦，房子本身不错有增值前景，正现金流的房子我觉得都可以留。

notoro

stella_hq 发表于 2019-3-2 09:28
现在的问题是卖了也买不了更好的。

为什么呢？卖了的资金和增加的贷款额度，应该可以买更贵一点的房子，在现在这个市场选择其实会更多。

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-2 17:45
谢谢大家的回复，感觉老天感应到了我的纠结，附近一套各方面条件都相当接近甚至偏好的房子刚刚挂牌卖，月底 ...

趁现在的低息环境赶紧payoff，不要想着NG，都是羊毛出在羊身上，什么时候你没利息支出了，什么时候你就不会纠结卖房换房这个问题了

ailsalu

notoro 发表于 2019-3-2 16:48
如果有增值也很好啦，房子本身不错有增值前景，正现金流的房子我觉得都可以留。 ...

目前这么个大环境，增值前景堪忧

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-2 18:04
趁现在的低息环境赶紧payoff，不要想着NG，都是羊毛出在羊身上，什么时候你没利息支出了，什么时候你就不 ...

呃… 这样我就觉得有点傻了… NG有很多是折旧的不是实际的开销… 有钱肯定也放自住的offset里啊 那个利息又不能退税

jtlld

notoro 发表于 2019-3-2 17:50
为什么呢？卖了的资金和增加的贷款额度，应该可以买更贵一点的房子，在现在这个市场选择其实会更多。 ...

同问，现在市场走低，卖了才能有机会换更好的资产

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-2 18:52
呃… 这样我就觉得有点傻了… NG有很多是折旧的不是实际的开销… 有钱肯定也放自住的offset里啊 那个利息 ...

如果自住还有贷款肯定优先自住，我刚说的情况是你没有自住贷款的情况下

notoro

wuyi 发表于 2019-3-2 07:53
我也有这样一个房子，已经有2个月没租出去了，几乎每半年就要换一次租客，实在太烦了，也想找机会卖掉，唯 ...

看来有同样烦劳的不止我一个…我们也是做好了要空置一段时间的准备了，最近真是都不想去想房子的事情了，特别烦心。

newfoot365

LZ 除了这套房子以外，还有许多其它因素你值得考虑，你的年龄?是否还有别的投资房? 你是否有super? 你今后的养老是自资还是政府的age pension? 结合你的自身经济情况，综合考虑来决定吧

464036124

luckyna

不要卖，长线投资

skirt

如果投资房没有贷款的话，算不算你的收入一部分？是不是跟你工资的税率一样要交税？那如果说个人所得税是30%的话，投资房一年不是要交好几千的税吗？本来一个月才不到2000块的租金，如果交几百块的税还投资干什么？如果卖了还要交增值税？增值税也是跟个人所得税一个税率的话那搞不好要赔钱的啊....

Janet

请教个问题， 如果我40万买个比较新的TH， 100%贷款， 每年退税后纯利差不多1万， 这个房子的受益率是多少呢？ 我自己的想法是， 反正我没出一分钱， 每年有1万的收益不是挺好吗。 当然了房子每年折旧的， 房子本身也没有涨多少。

29cap

skirt 发表于 2019-6-2 21:12
如果投资房没有贷款的话，算不算你的收入一部分？是不是跟你工资的税率一样要交税？那如果说个人所得税是30 ...

你投资赚了钱就要交税啊，因为怕交税而干脆不投资？ 交税也只是你利润的百分之几十而已，你还剩下大头啊，按你的逻辑，大家也别上班了，工资也是要交税的