深度讨论: 投资房产为了涨还是房租收益

skypig05

天涯浪客 发表于 2019-2-22 08:23
你要早来几年就知道,贷款非常容易。我买的第一套投资房，啥也没用。一分钱都没花，refinance也没用，100% ...

估计以后再没有这样的好事了

skypig05

nz_engineer 发表于 2019-2-22 08:19
商用物业的确可以考虑.但是从长线的投资稳定度来讲不如住宅投资保险,毕竟商店关了很容易,特别是经济不好 ...

现在网购已经流行起来的，近两年国内大把大把的商铺很难出租。 有朋友持货7年一线城市商业物业，只涨30%。大幅落后纯住宅。

不知澳洲会不会有类似改变。

nz_engineer

skypig05 发表于 2019-2-22 13:44
现在网购已经流行起来的，近两年国内大把大把的商铺很难出租。 有朋友持货7年一线城市商业物业，只涨30% ...

我觉得这是迟早的趋势,以后变革还更多除了网购还有AI,长远来看还是住宅投资过硬,再怎么变革老百姓还得住房子,除非已后搞高效的apt楼能够让住民免费(或者说极低的费用),那才可能从理论上让房产投资玩玩

nz_engineer

ARACT 发表于 2019-2-22 07:44
楼主的假设是:unrealised capital gain，不卖就不能变现。但事实并不是这样。
前几年，一套公寓，从楼花持 ...

Refinance Your Home Loan To Buy An Investment Property

刚刚从这里学习了refinance的基本知识,不过我没明白为啥房价涨了你可以refinance以得到更多的贷款?

依你的意思假设我买了一套50万的房,我再慢慢还,2年后我还欠30万,那时候呢我房子大概涨到80万上下了,那时我可以借更多的钱买下一套? 意思就是讲当我找另一家银行refinance的时候,他可以认为我的房子值八十万,而我欠30万好比我已经还了50万这个意思?

企鹅男孩

当然要卖的

比如2、30岁时买几个投资房，等5、60岁的时候万一失业找不到工作了，房子也还的差不多了，卖了正好退休

nz_engineer

企鹅男孩 发表于 2019-2-22 18:39
当然要卖的

比如2、30岁时买几个投资房，等5、60岁的时候万一失业找不到工作了，房子也还的差不多了，卖了 ...

卖了以后干麻,重新买房子,还是开公司投资股票?？

大江东去

房产肯定是以增值为主

租金只是赚零花钱

企鹅男孩

nz_engineer 发表于 2019-2-22 18:56
卖了以后干麻,重新买房子,还是开公司投资股票?？

你天天过日子不要钱啊

你失业了没钱花，工作又找不到，手上有房子不卖，难道50岁了还去工地搬砖？

flyfish668

肯定是房租收益啦。

nz_engineer

企鹅男孩 发表于 2019-2-22 19:13
你天天过日子不要钱啊

你失业了没钱花，工作又找不到，手上有房子不卖，难道50岁了还去工地搬砖？ ...

投资房收租金不够活吗

nz_engineer

flyfish668 发表于 2019-2-22 19:20
肯定是房租收益啦。

38楼与40楼的看法正相反

kidz821

Positive gearing

flyfish668

nz_engineer 发表于 2019-2-22 20:17
38楼与40楼的看法正相反

能有前几年楼价大升这种情况好少的

nz_engineer

我在几个地方都交流讨论过,现在总结出来的真理是这样:

房价涨重要不重要,严重取决于你的行动或者lifestyle,本质上讲期盼涨价意味了移动(我讲在澳洲基本上只涨不跌的市场),因为只有移动了你才可以利用到价格差,如果你不移动,打个比方就好比全世界所有地方的房价都一样,那么房价一起翻翻你卖了也能赚钱但是卖完之后呢你还重新买么,那不傻逼了么.所以你如果移动,那利用涨来卖了赚钱没问题,如果由于种种原因在一地长期持房或者像我讲的只买不卖那涨幅对你是虚的rental才是实的假设你一套房说现价1亿但前提说你永远不卖那1亿对你有何意义?

cashflow房的另一好处是稳妥 你投资基本不需要代价跟风险 看涨的房都是negative cashflow 本质上都是在赌博 如果没涨 或者涨了你没卖 那么不等于白贴钱进去么

nz_engineer

如果在US 这种买来卖去比较有实用性因为房价会swing大涨大跌就跟股票一样你可以在低点买了高点卖了赚到大钱然后再等几年降回低点你再买入在澳洲不大可能你说Sydney哪年还能降60%

库克风飞扬

funnyfish 发表于 2019-2-21 23:43
只有正现金流才是投资的王道，才是最稳的，管它涨跌？都能从容应对，我就是buy&hold，但不会买那么多，到时 ...

悉尼3套pay off的投资房，土豪啊

wuyi

还是现金流更重要，收租很不错

逆风而上

天涯浪客 发表于 2019-2-22 08:23
你要早来几年就知道,贷款非常容易。我买的第一套投资房，啥也没用。一分钱都没花，refinance也没用，100% ...

好神话呀。。 我的Broker 怎么就从来没这么给力过呢。。。唉。。。

stella_hq

都是搭着的两套现金流的房产养一套增值的。

SRMO

我觉的投资房产，主要看capital gain，多年以后退休时靠房租收入，而且要用适当的杠杆，达到财务自由。举个例子，你在40多岁的时候，有一套自住，3套投资房。投资房每套购买时均价100万。开始是负现金流，靠negativegearing 和每个月贴钱。20年后，每套投资房涨到250万，已经很保守了，20年才涨1.5倍。而且当时租金应该都是正现金流了。20年退休时卖掉一套，150万的增值，75万不打税，剩下来的75万，再通过税务手段，比如把夫妻的super contribution 年额度用满，尽量少打税。这样妥妥的就100多万到手，还掉剩下的两个投资房贷款，已经可以靠房子养老了。还有自己的super 也可以开始draw down pension。退休时间可以根据租金收入来安排，增值够了，就早退休。而且100多万放在offset里，要用大额现金也随时可以。自主房一直住着，不用折腾。

funnyfish

库克风飞扬 发表于 2019-2-25 02:52
悉尼3套pay off的投资房，土豪啊

我不在悉尼，在猫本，我可没说我已经payoff 3套了，只有两套正现金流的房子而已，3套payoff是理想，哈哈哈哈

nz_engineer

funnyfish 发表于 2019-2-25 13:19
我不在悉尼，在猫本，我可没说我已经payoff 3套了，只有两套正现金流的房子而已，3套payoff是理想，哈哈 ...

请问mel的正现金流房在哪？西区吗 mel的不好是得交地税

nz_engineer

SRMO 发表于 2019-2-25 10:31
我觉的投资房产，主要看capital gain，多年以后退休时靠房租收入，而且要用适当的杠杆，达到财务自由。举个 ...

退休后拿到100万后去哪里? 离开sydney吗

SRMO

nz_engineer 发表于 2019-2-25 14:49
退休后拿到100万后去哪里? 离开sydney吗

为啥要离开悉尼？你自主房又没有卖，继续住悉尼。有100多万，放在另外俩套投资房的offset 帐号里，妥妥的吃两套投资房的租金，你想干嘛干嘛，坐游轮，旅游，或者带孙子，随便

funnyfish

nz_engineer 发表于 2019-2-25 14:47
请问mel的正现金流房在哪？西区吗 mel的不好是得交地税

具体哪个区就不说了，肯定不是西区，也不是北区

nz_engineer

SRMO 发表于 2019-2-25 15:04
为啥要离开悉尼？你自主房又没有卖，继续住悉尼。有100多万，放在另外俩套投资房的offset 帐号里，妥妥的 ...

你意思是卖一套自住房 留另两套投资房不卖,另外自己自住一套？那需要总共有四套房子才够

nz_engineer

funnyfish 发表于 2019-2-25 15:06
具体哪个区就不说了，肯定不是西区，也不是北区

那只有远东南了

civet

楼主要卖房搬去边远地区来套现，那不是投资房了，是自住吧

nz_engineer

civet 发表于 2019-2-25 15:09
楼主要卖房搬去边远地区来套现，那不是投资房了，是自住吧

如果看涨的话应该是这样 不然套现了白交CGT给政府干麻

SRMO

nz_engineer 发表于 2019-2-25 15:07
你意思是卖一套自住房 留另两套投资房不卖,另外自己自住一套？那需要总共有四套房子才够 ...

你没看清。我说的是一套自住，3套投资。20年后，卖一套投资房，用盈利付掉二套大部分投资房的贷款，然后靠投资房租金收入生活