房市漫想随笔（第三十四，避难）

数据派

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波与潮，第十
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但凡投资品，多半充满长期与短期的波动。这如同在海边测量海水高度。高度永远在变，即便涨潮时，也有向下的波动，反之亦然。

各路媒体和专家所常做的，是在波起时谈未来会涨，波落时谈未来会跌。因为这样最打动人心。而潮的分析，往往是专家们避而不谈的。谈了有什么好处呢？难懂，短期看不到，或许坏了庄家好事等等。这局面如同分析海风强弱，而不去谈月球引力。

Deisler

LZ得有多闲才能每天长篇大论，想必是早已在房地产赚得盆满钵满财务自由了

数据派

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顺水推舟，第十一
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早在两三年前，就已经推算出这几年悉尼地区的供应增速会与人口增速相当，也就是之前持续多年那种盖房跟不上人口增长的局面将在这几年改变。

由此想到，即便银行不严格信贷，不去加那么一点点利息，悉尼房市也将供需平衡，不那么火爆。价格平稳甚至下跌都是情理之中的。

那么银行选此时加息和严格房贷，于平抑房价而言，实属锦上添花，画蛇添足。为什么多此一举？这似乎有房价便宜了，要在利息上分投资者一杯羹的内涵。持有者，加收利息。买入者，加收利息，何况你买价还便宜了。卖出者，消了高风险贷款，损失卖家承担。在政府高喊将房价保民生的情境下，这样的小动作属顺水推舟，不至于被人人喊打。

最近少有媒体炒作快速下跌的建房开工率，反而都在炒作悉尼每年准备减少区区几万新移民。这更要我怀疑只谈海风，不谈月球的浪高分析方法。

到下一波供求矛盾出现的时候，估计银行再降息配合一下，放贷标准松弛一下。因为房价下跌风险低的时候，正好适合把盘子做大。持有者，转贷topup，低贷款额度变高贷款额度，利息降低但额度增加。买入者，高价买入，利息降低但额度增加。卖出者，消了低风险贷款，银行可以有更多额度去放高风险债务。

顺水推舟，如意算盘。

数据派

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警惕，第十二
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一国汇率与一国资产有密不可分的关系。当汇率出现异动苗头的时候，整个国家的资产走势也许会被重塑。当然，谈到汇率，这个改变趋势的动能主要是指外部资金。

当围城内的人还盯着内需、供求、利率、工资、限贷等具体务实问题的时候，围城外的人想的可能是完全另一码事。我的钱投向哪个国家，哪个行业，三五年后能赚钱撤出？如果万幸或不幸被看上了，内部因素的作用在强大外部因素的作用下，也许只有相对较小的作用了。

随风潜入夜，润物细无声。转机常在不经意间出现。需警惕周遭异动。

（众人道：这回书说得太玄虚了）

数据派

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负扣税与资本增值税疑云，第十三
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如果真的取消负扣税，我印象里按照工党的说法，是渐进式的，即实施政策以前的维持负扣税，以后取消。那么之前买下的，理当更加珍惜少的可怜的抵税机会。

资产增值税优惠折扣如果将要取消，看似应该促进一些人加速脱手。但是，如果仔细看当年的cgt细则，里面写着19xx年之前买的房子，卖出时不算cgt，也是渐进实施的，可想如果工党施政，或许也会有那么一条，20xx年前成交的，cgt减免按照旧法执行。所以，早买持有的未必吃亏。

负扣税和cgt折扣的本质是什么？我理解是税务局补贴本国税务居民投资房地产，这其中暗含令外资在澳洲房地产投资遭受不平等待遇，设置壁垒。取消后，税收平等，一个可能是动摇未来内资进场，另一个可能是鼓励未来外资进场享受国民平等待遇。
而现有内资持有者，将面临是继续持有享受税务优惠，还是就此甩卖作罢。现有外资持有者，从头到尾没有享受什么国民优惠。但买的时候是在和享受国民税务优惠的本地人竞价，而卖的时候，将要卖给不享受优惠的买家。可能会有亏空？

税收的变化，似引起几股力量暗中博弈。结合第十二回书，这里面可能有大的转机。

另外，节省了优惠，多的税改往哪里花费呢？补贴租房者，修基建，修公屋，其他方式补给投资者？

数据派

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有人坐不住了，第十四
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消协开始调查只还息贷款的暴利问题。事实证明，银行根据apra的要求，提升只还息利息，获取暴利。
然而，只有不到一成借款者考虑换银行。为啥？有无法转贷的原因，也有负扣税的原因。如果个税达到30%以上，加息部分的3成到4成由税务局补贴。接待人宁可自己贴6成到7成，也不愿意去换为对现金流有重大影响的pi，也懒得去refinance。
时间长了，税务局估计不干了。这不是拿纳税人的钱补贴银行吗？

不过，消协也没啥好办法，只能建议，和银行讨价还价，威胁离开，以得到更好的利率。

Existing and interest-only mortgage borrowers gouged by big banks, says ACCC

http://www.abc.net.au/news/2018- ... banks-accc/10604314

westfarmer

一个人自说自话，以为看透世界运行规律，可惜没人顶贴，我来帮帮你

数据派

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消息不能多看，第十五
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炒股炒汇的时候，各种消息是满天飞的，每种消息都能左右市场，而且总有令人意想不到的作用方向。如果紧盯消息，通常劳心还没好下场。

房市看样子也差不多。各种消息也是频出，大有未落实的政策影响买卖心态的案例，比如工党负扣税，限制移民等。数据方面也是混乱的，比如中间价，比如清空率，还有算法修改等等。


天天看消息，估计也是劳心未必有好结果吧。我猜正确的做法是猜透高层意图，然后通过观看各种消息的表演，验证自己的思路。

数据派

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放眼看世界，第十六
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眼光不盯着眼前的消息，而是放眼世界的大事，虽然可能错过一小波海浪，却可能抓住一次潮汐。

如今的世界，要我看有两场战争。一是宗教战争，二是意识形态战争。

前者以恐袭与反恐的形式发生，后果是虽然有人战场得意，但敞开国门迎接难民的欧洲也许要发生严重问题，可能在漫长的未来逐渐断送白人的欧洲文明。而关上国门的基督教国家，有可能幸存，并如诺亚方舟般按宗教信仰迎接同类避难。澳洲地位如何？应该仔细思考。作为非基督教的亚裔，如何自处，需要深思。对房产投资而言，买地或不是错。看看是不是有人逼你贱卖？多少应该明白一些。但澳洲不只是白人的，他们的神也明白，不会太绝。

另一场，则是意识形态或国家体制的战争。新八国联军集体绞杀另类。战况如何？我的理解在这里。我当故事写了，有些人也当故事听了。下回再谈。

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1450674

数据派

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渔鱼，第十七
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老话讲，授人以鱼不如授人以渔。要我说，不如告知有渔鱼之事。

泱泱天朝，人才济济。宋鸿兵告诉大家，央行可以操控政府。刘军洛告诉大家，经济战可以破国亡家。何清涟告诉大家，专政可以进化。然而，并非人才都可以随意发言传播思想，所以很多人也不知鱼原来可以渔，鱼原来还可以这样渔！？自然想不到要去学渔，只能赌运气弄条鱼。

漫天关于经济的分析与数据，是央行们在打经济战争中放出的招数，有攻有守，有战有降。作为小民，大战中求生，步步惊心。

coremedy

眼力独到。内力不浅啊。支持原创。

w316823000

原创厉害

iLeac

等lz更新

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在线等，挺急的

wanghaiyun

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数据派

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五十步笑百步，第十八
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今年澳房萎靡不振，有些地区有些户型跌得比较惨淡。然而年末一场股市大屠杀，澳房比起基金，股票，还是可以五十步笑百步吧。

炒汇只要没有被清场出局，就有风水回转的机会，
股票只要公司不摘牌，就有东山再起的机会，
房子只要还得起贷款，就有出头之日吧。

数据派

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GFD2.0，第十九
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中美贸易打了大半年，年末风云突变，在中美暂停贸易战，美国加息，华为被围剿，全球股市沦陷，澳元沦陷，另人雾里看花。

看坛子里有人提到GFD2.0，觉得这个议题有些趣味。

坛子里不少泡菜认为，只要没有大的外部危机，澳房不会腰斩。我也同意此观点。澳洲政府还算清明，资源还算富饶，人民还算勤恳，凭什么在没有外部危机的情况下凭空腰斩呢？仅仅靠限贷吗？

那么是否真的有GFD2.0呢？或者世界大萧条呢？我希望没有，因为对我没有好处。

可是事情往往不以个人意志为转移，还要理性分析。根据我以前的理解，GFD1.0，是人工的，目的在于祭出QE。特别是拍了个“大空头”更是于我看来欲盖弥彰。美联储搞不懂要危机吗？那都是人中龙凤啊。QE之后很多年发生了很多事，到如今，可以基本明了某大国中了QE的毒。所以回头看QE是大战略的第一步。而现在中毒之人不得不开放再开放，曾以为荣的金融防火墙消失只是时间问题。

所以，言归正传，GFD2.0，如果有的话，也将是人为的，也是为了击败某大国的。那么和澳洲有什么关系呢？澳洲是下毒帮凶还是中毒受害，应该头脑很清楚。这些事需要关注政局。

如果是帮凶，为啥要受伤害呢？我猜最多是借机自我清理一下投机泡沫，充实些实体经济，保证基建项目不会与私人地产恶性竞争资源等。真玩砸了，澳洲就很麻烦了。

有点像袋鼠鸸鹋鸭嘴兽考拉等，在独特环境下生成的物种，需得特殊保护不可以参与自然弱肉强食的竞争。澳洲的家庭作坊式的建筑业生产力亦是如此吧。

想到这里，我不禁打了个哈欠，准备洗洗睡了。

Quinny

空美股空石油多黄金笑嘻嘻

悉尼土地娘娘

房子，一，即使短期跌了几个点，长期必定涨，所以看长期投资价值。二，即使短期价值跌几个点，租金一般没变化，只要不卖，没有伤害，房租照收，舞照跳。:)

数据派

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为了忘却的纪念，第二十
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庄家与散户的斗争，就是消磨散户的意志的斗争。人们往往有个良好的直觉，然而，在一次次蹂躏中忘却初心，最终为庄家擒获。而庄家要做到的，就是不忘初心，坚持不懈的蹂躏，制造烟雾，迷惑散户，直至最终获胜。

2018年3月，有人质疑为何美国加息而股市仍然暴涨。原帖链接如下：
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... =1405482&page=1

当时我回复如下：
数据派 只看 18-03-09 12:27 13#
我说说你听听：

四周前无厘头暴跌，散户多盘脱手，庄家接手。
临近加息不跌反涨，散户迟疑。
加息后不跌反升，归因“前期市场已消化”或“经济强劲”，同时汇市助力“加息升值”。散户开心加放心跟进，庄家陆续出货并趁美元高企时离开。
之后就是清明时节雨纷纷，被套散户欲断魂。
美股一完，世界纷纷跟进，股汇双跌，资金再次全球扫货。

自叹真是个大阴谋家！




已有 2 人评分        积分         理由
zxy1234         + 3         你太有才了
wenjie8         + 3         我很赞同

现在回想，虽然背后的细节远比当时预想的复杂，但9个月前一个简单的判断是正确的。然而，真正应验这个简单的逻辑，足足用了9个月。其间，各大股指屡创历史新高，一次次蹂躏着做空者的神经；美国政事不断，与中国贸易战花样翻新，迷惑着所有人的思维。

提到这个往事，是为了自己“忘却的纪念”。怼足友，需要挖坟，方能看到真面目。怼砖家，需要挖坟，方能看到丑恶嘴脸。而对待自己，需要自掘坟墓，才能看到自己的初心。

股市投资，其周期和灵活性远超房市，尚需一年半载才能完成变化。对房市而言，或许三五年方能现出端倪吧。

世事艰难，面对无情而强大的庄家，面对暴风骤雨般的舆论和政策攻势，散户的意志常常如同一叶孤舟，风雨飘摇。有时，需要反复回想自己的初心。是当时判断错了，还是暂时的逆境？需要多久才能迎来转机？

地产供应有穷尽吗？人口会增加吗？gdp会增加吗？失业率会增加吗？全球危机会来吗？央行有升降息空间吗？商行有升降息空间吗？政府还有放松与紧缩的政策空间吗？持续几十年的货币增发（cpi）发展方式会改变吗？资本主义的经济运行模式会演进吗？

不忘初心，但仍需手段才能存活。自己有足够的实力撑过去吗？

抑或自己是庄家，会不会来澳洲割羊毛？该以怎样的形式割羊毛？

静思复观初心，加之时常思考新发现的问题，或许会令投资方向更加明确。

数据派

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明修栈道，第二十一
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无厘头澳元暴跌与反弹已经快一周，新闻风平浪静，新闻热点还是中美贸易战，美股走势，中国降准。一边轰轰烈烈，一边悄无声息。明眼人需留意明修栈道，暗渡陈仓。没人关注的地方为什么汇率会被这么狠狠砸一下？

看坛子里不少人赶着4.7x的时候换了一把。草民如此，大鳄呢？

很多人感叹澳洲经济数据不好等等，然而，孙子兵法云，虚而实之，实而虚之......

数据派

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可能要涨，第二十二
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这年头，无论多军空军基本都唱累了。坛子里清净的很。好事！

仅仅是可能。一来皇家委员会报告似乎无关痛痒，二来rba年首开会没有提到什么特别的东西。然而，如果看一下汇率，就会发现澳元已然悄然企稳。这给一种资金带来机会，海外。

本国借贷后随便来澳洲买点什么，坐等个一年半载，稳稳的收入，不是吗？

买什么呢？股票，债券，房地产是三大目的地。既然摊上了前三名，涨价，或者说止跌，就有了一定保障。

当凸凹们还在悲情于贷款时，有本事的海外们可能已然携钞入市。

不过，时机也很重要。颠簸也许必要。救人于解套之时的那种感觉，很可能赢得一批被套牢很久的好货色。

如前文所述，资本市场的拿货时机，往往是被套散户们欣然出逃的时机。而海外们看中的，一定是好货色。

15756388

好帖

foretribe

数据派 发表于 2019-2-5 19:51
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可能要涨，第二十二
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光速打脸，听说你说澳元企稳了？今天澳元狂跌。

coremedy

1.随风潜入夜，润物细无声。拿货早就开始拿。
2.这份报告果然涉及不到干货。
3.任我行吸星大法，还会继续吸下去么。看起来暂时平衡内力了嘛。和东方不败还要交手么？还是打打喝喝茶呢？

iLeac

几时更新

数据派

一日千里与人生不完整，第二十三

新东方老师的名言是“没考过GRE，人生不完整”。做投资，我以为，“没炒过外汇，人生不完整”。

不是因为炒汇来钱快，而是炒汇对理解投资市场非常有益。能够理解汇市，对理解地产投资大有帮助。小到人性的贪婪与恐惧，中到各种庄家操盘伎俩，大到国与国的博弈，均能体会得到。有了这些认识和感悟，房地产投资的谜团就变肯能得比较透明。

昨日澳元过山车，可有一说。早间公布就业数据强劲，一飞冲天，日间公布大连禁煤，一泻千里，再后来Josh Frydenberg讲话禁煤影响不大，止跌，现在lowe讲话明年可能加息，小涨。

热闹吗？谁也不会想到就业大好之时大连会禁煤，更不会想到禁煤令澳元跌去如此之多。看似没有理性可以分析。

但是如果抛开消息，回看过去几周，澳元普涨，散户跟进，会一直涨吗？不可能的。那么就能理解为何暴跌。人性被伎俩玩弄，上了一课，人生渐趋完整。

回到房市，其实应该也躲不开这几样。看消息如何影响人性，领悟大国如何博弈，必然有所收获。不要简单套用澳元一日去推测澳房腰斩，不是这个意思啊。

澳元横在地位，对房市是利是弊？
媒体无人唱多，与事实是真是假？（2017年媒体在唱什么）
人心惶惶中，是取还是舍？

leonar

数据派 发表于 2019-2-22 12:12
一日千里与人生不完整，第二十三

新东方老师的名言是“没考过GRE，人生不完整”。做投资，我以为，“没炒 ...

我考过GRE

考GRE 是我人生为数不多 后悔的事情之一。。。。。。

jobhunter0086

数据派 发表于 2019-2-22 12:12
一日千里与人生不完整，第二十三

新东方老师的名言是“没考过GRE，人生不完整”。做投资，我以为，“没炒 ...

phil lowe没有暗示过会加息，不要臆想。请你贴出原文，证明你说的观点。


另外，投资本质就是数据，行业熟悉度，历史经验。

你必须专精于某一方面，空谈所谓大国博弈纯属扯淡。

数据派

jobhunter0086 发表于 2019-2-22 11:37
phil lowe没有暗示过会加息，不要臆想。请你贴出原文，证明你说的观点。

时间是东欧时间，大约2小时前。所以我说要看外汇啊。重要消息早知道虽然这些未来半年才发生的政策根本没啥真正意义。lowe前两天还说减息概率增加呢。你要研究一下他讲话的时机。


RBA'S LOWE: RATE OUTLOOK MORE EVENLY BALANCED, HIKE NEXT YEAR MAY BE APPROPRIATE
22 February 2019, 02:23
While the probability of interest rates going up or down is broadly balanced, a hike next year may be appropriate, Reserve Bank of Australia Governor Philip Lowe said on Friday while testifying before the House of Representatives' Standing Committee on Economics, in Sydney.

The central bank head shifted to a neutral policy outlook on Feb. 6 by putting rate cuts back on the table.

Key quotes

Would be concerned if inflation stays below 2-3% band.

Unlikely rates would go up this year.

Don't have a crystal ball on rates.


至于专业性，爱因斯坦是读着牛顿理论长大的，但最后推翻了牛顿理论。但是爱因斯坦这种量级的好像几百年才出一个。这足以说明，大部分具有专业知识的人，是无法颠覆传统理论局限的。所以大部分懂很多金融知识的，是难以跳出他们的自身局限的，即不具备“扯淡”的能力。