今天讲一个房地产投资失败的故事

equilibrium

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:33
本来我资产负债表上面  300万资产 240万负债 净资产60万。。。

现在我资产负债表上面  0资产 0负债。。 ...

亲 请自行google NCCP

你这种不读书 只会空想加意淫的 我只能教你这么多了

汪汪汪

jack9889 发表于 2018-11-8 21:59
不要吵了，刚才足迹突然不能上了，就回答你的第一个帖子，银行会不会提前收房子止损？银行提前止损等于是 ...

作为银行，是会这样的。银行傻子才会故意拍卖。

债务--- 资产
拍卖的损失---可是实打实的损失。

况且，如果真跌那么多，汇率等等早就挂了。货币跟纸一样，房价更不可能跌那么多（悖论）

上面那个喝咖啡买房的，就不是探讨的人。指东打西，卖了房等进货的。这种带目的的引导是最恶劣的。

Clairelan

jack9889 发表于 2018-11-8 22:37
王二麻子在澳洲买了一个自住房和一个投资房，贷款80%，房产总值为200万澳元，欠银行贷款160万。第二年， ...

如果你要说赚了多少。。。

那么本来200万的房子 涨到300万。。。本来应该赚100万的。。。现在只赚了40万。。。是不是就少赚了60万？？？

少赚60万=亏了60万。。。有错么？？？

至于赚了40万怎么花。。。那是个人的事。。。 不在本次讨论范围内。。。




当然。。。你说上面这个例子的时候提到  从200万涨到了300万。。。言下之意就是会有另一套类似的房子 300万成交的。。。 对吧。。。你别光看这个好歹还赚到了40万的。。。看看那个300万接盘的吧。。。 是不是另一番经像呢？？?

jack9889

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:42
如果你要说赚了多少。。。

那么本来200万的房子 涨到300万。。。本来应该赚100万的。。。现在只赚了40万 ...

好，最惨的例子，有人300万买房，贷款了80%，房子一买就开始大跌，最后要跌去95%, 那么他会损失什么？

1. 第一种情况，银行提前要求补全贷款，他拒绝，银行收房拍卖，此人损失20%首付。
2. 第二种情况，等房价跌去95%时候，此人申请破产，债务免除，损失也只有20%首付。

当然这是很极端的例子。

说到这里，不要说我不提醒你啊，你还拿着房契傻乎乎的，房价大跌，损失最大的就是你这种人啊！！！

Clairelan

jack9889 发表于 2018-11-8 22:49
好，最惨的例子，有人300万买房，贷款了80%，房子一买就开始大跌，最后要跌去95%, 那么他会损失什么？

1 ...

那又如何？？？  我亏的起。。。

年化收益率5%。。。。 4年就20%投资回报了。。。 也就是我HOLD 4年 房价跌了20% 对我来说都没区别。。。是不是啊？？？

如果8年后 房价是现在的60%  我还是没亏。。。对不对？？？

知道问题在哪儿么？？？ 就在于没有杠杆。。。没有债主。。。 没人会来收房子。。。

所以趴下不动就好了。。。将来哪天信贷松了。。。一套全款变成4套贷款80%的轻轻松松。。。 期间先一套变2套。。。等更松了就两套变3套 3套变4套 4套变6套。。。。 然后卖掉3套  一张房契就变成3张了。。。 再来下一轮。。。周而复始。。。20年一个周期我还能撑2轮吧。。。10年一个周期还能撑3轮。。。

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楼上那种一个周期开始 兜里揣着40万买200万房子的。。。一个周期结束。。。啥都没留下。。。 下个周期开始的子弹在哪里？？？没了。。。

gycyc

Clairelan 发表于 2018-11-8 21:38
我也讲个现实的事儿吧。。。就最近发生的。。。

某大佬2015年的时候 5M收购了一小块商业用地，5M建了个厂 ...

你认识的这个大佬姓吴吗

Clairelan

gycyc 发表于 2018-11-8 22:55
你认识的这个大佬姓吴吗

看来这么惨的人不少啊。。。

cchhxxii

银行等不到脚指头就放水了，房价又上去了。

deltadelta

以前号称都是扛着麻袋现金全款买，现在又变要贷款破产摆烂了？你们是精神分裂？再说一样要想享受生活，直接把付首付的钱用了就行了，欠银行200多万就为了多花10万块钱？这例子傻逼都举不出来啊

oceandeepshell

Refinance80万，这里有问题阿，他是不能直接从银行得到80万现金买车，奢华消费，必须买第三套物业，并且成交时得到贷款。也就是说80万贷款即便他拿到，也不是以现金形式，是变成物业，不存在买车高消费情况。

Border2012

学习

victor_cn

oceandeepshell 发表于 2018-11-8 23:05
Refinance80万，这里有问题阿，他是不能直接从银行得到80万现金买车，奢华消费，必须买第三套物业，并且成 ...

物业升值以后的TOP UP，加上假工资证明，很容易就套现了。这是以前，现在两条路都堵死了。。。。

bluetoliu

jack9889 发表于 2018-11-8 22:49
好，最惨的例子，有人300万买房，贷款了80%，房子一买就开始大跌，最后要跌去95%, 那么他会损失什么？

1 ...

我不专业，纯属讨论，第一种情况，房子被强拍，剩下的债务还的还，还不起就变成第二种情况，破产！破产就没有信用了，在澳洲很难过！你的中心思想还是撸钱然后破产，这个概念有点疯狂啊，一般人轻易不要模仿，而且房价跌出95%，那时澳币已经跌成渣了，撸了钱也白撸，还不如RMB值钱：）
现实点吧，如果的房价跌20%，算按现在租金基本正收入，大把投资会回来，想租金大跌是不可能的，收入在哪放着呢，再看看现在澳洲的人工成本建筑成本，房子怎么才能跌去95%？真跌成狗了，政府税收怎么办？搞投资房还是要有点耐心，总不能跟炒股似的卖买房吧。扛不住就卖，扛得住就守，不要太影响生活为好！

victor_cn

LZ这个例子里面有一个假设就是一旦宣布个人破产，或者放弃20%的本金后，就和银行互不相干了。这个应该是美国的贷款模式，据说澳洲银行不是这样的。

不知道澳洲银行如果在强制拍卖后，还有GAP。会继续向法院申请拍卖私人其他财产来FILL UP？

victor_cn

lhz26

王二麻子立即变卖豪车移民泰国，哈哈。

nmanz

坐看没房的人如何意淫

potter.leon

钟镇涛就是这么破产的。。。但只要你还得起房贷，银行不会收回你的房子。如果你不还房贷，无论何时，银行都会强行出售房子套现，剩下的贷款还会要你继续还。

bluetoliu

victor_cn 发表于 2018-11-8 23:26

LZ说的最后就是要破产，所以要转移财产前，比如转到中国银行：）
买投资房本身是好事，是个人资产积累到一定程度的一种形态，如果搞的要破产撸钱实在不建议。还是手上留下至少一两年生活和还款的资金，然后余钱去投资为好！

梦想house

银行的作用就是防止各种极端情况的发生而不是，一堆自称大神却在这yy各种极端。。。。

frankzhang2014

搞笑 银行在资产有沦为负资产的风险前就会采取行动了  内部risk management 部门会根据 客户的潜在还款能力 来决定会不会 要求客户 增加本金 和 强制拍卖。  一帮 YY不打草稿的 知道个NCCP 搞得多高深莫测。。。。 过去几年银行放水的时候 NCCP 起过什么作用吗 收入造假 开支写低 的一大堆 都是像 commission 看齐的 笑死了

闲人甲

贷款240万的时候，银行已经评估了还款能力的，并且银行随时监测房价，不可能出现如此乌龙。果真如此的话，失去还款能力和房价跌到5%，这二项也不会在同一时间发生。一定是二者之一。因此，银行的风险可控多了。只要房价跌，随时降低估值，让房主还本金款。房主失业不能还贷，银行马上宣布房主破产，强行拍卖。

Zexi1935

deltadelta 发表于 2018-11-8 23:02
以前号称都是扛着麻袋现金全款买，现在又变要贷款破产摆烂了？你们是精神分裂？再说一样要想享受生活，直接 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ile=yes#pid32946609
隔壁贴，澳洲破产后的后果，引用澳洲政府官网的原话已经有详述。这位楼主号称懂法的伪专家被戳后大喊一声“欠债的永远是大爷”就跑了，又上这来继续忽悠。澳洲破产并不能全部减免债务，有所减免，也不是真的减免，如果收入达到一定程度仍要继续还款，而且后果不仅如此。

Zexi1935

这帮人，先忽悠同胞欠一屁股债，再忽悠同胞破产光荣，下一步该忽悠死是解脱了吧，卖个楼花至于吗？邪教特征明显。有这种素质澳洲真的不适合你们，其实有个地方真需要你们，差不了还是回去炒房、炒盐、炒奶粉去吧。

Zexi1935

frankzhang2014 发表于 2018-11-9 00:34
搞笑 银行在资产有沦为负资产的风险前就会采取行动了  内部risk management 部门会根据 客户的潜在还款能力 ...

而且这帮人，得出的结论靠自己琢磨为主，也没个依据，有些附个链接，还是假的。地产行情到这种程度了吗？至于用这么绝望的手段？

Zexi1935

https://www.afsa.gov.au/insolvency/i-cant-pay-my-debts/what-happens-my-debts-when-im-bankrupt

Zexi1935

https://www.afsa.gov.au/insolvency/i-cant-pay-my-debts/how-does-bankruptcy-affect-my-income-and-employment

Zexi1935

额外福利：澳洲破产后，是不是自主房不用用来还债的答案：
https://www.afsa.gov.au/insolvency/i-cant-pay-my-debts/what-can-be-taken-or-sold-bankruptcy

皇帝新衣

Clairelan 发表于 2018-11-8 21:54
我只是说个故事而已。。。瞧把你激动的。。。下回我说说西游记唐僧和孙悟空去西天取经的故事。。。怎么样 ...

我觉得你应该讲中弘得故事，更有说服力。

edwin17

Zexi1935 发表于 2018-11-9 06:47
额外福利：澳洲破产后，是不是自主房不用用来还债的答案：
https://www.afsa.gov.au/insolvency/i-cant-pa ...

直接看中文版的:

当一个人资不抵债，即被认为破产。当一个人拒绝偿还债务，债权人可通过法律手段宣布其破产。当一个人想逃避债务，也可自行宣布破产。所以，申请个人破产，是一个把债务人的仅有财产分配给债权人的法律过程。

申请个人破产是债权人对付债务人的一种方式，也是债务人解决债务问题的一项合法途径。在很多情况下，也是债务人重新开始的好机会。

申请破产的方法有两种：债务人申请，或债权人申请。澳洲破产法规定：只要债务人拥有不少于$5,000澳元的经过法庭裁决后的欠款，债权人或债务人便可以向破产管理署申请债务人破产。



在收到破产通知书后，如果债务人拒绝或无法偿还债务，则债务人破产。破产后，破产人的所有资产将交由法院委任的破产受托人管理。破产受托人必须在法律的范围下，变卖破产人的绝大部分现有资产，但涉及破产人赖以生存或工作的工具则不能变卖。不可变卖的资产包括：破产人用于职业或贸易、价值不超过$3,700澳元的器械工具、价值不超过$7,600澳元的交通工具、个人用品等。



破产者会受到如下限制

不可以成为公司董事；
不可以用自己名字以外的商业名称做生意；
不可以欠下超过$5,496的破产后债务；
超过$54,081.30以上部分的个人年薪，必须交由破产受托人分配给债仅人，但年薪上限是由破产人的家庭状态不同而不同；
破产人必须把护照交给破产受托人，每次出境必须得到受托人的批准。
破产者如想修改以上限制，需要提出申请。

破产者的破产状态持续三年。三年后不再受以上限制，以前的债务一笔勾销，完全合法，无负担，重新开始。