求专家推荐90W预算买三房或者95W买四房求推荐

马邦德

norwest 发表于 2018-8-9 15:44
我去，以为进了厕所，这么臭，原来有人满嘴喷粪

还数据数据的，房子不好卖了，可以做点别的，喷粪就不好 ...

我真烦你们这群人开口中介，闭口中介，来，把你微信私信我，我让你看看我是干什么的

马邦德

toolaa 发表于 2018-8-9 17:04
我就是不惯你谁问买哪个区你都要说The Ponds又怎样？那是什么鸟地方？连个shopping mall都是简陋型的，要 ...

明明就是房市白痴，不懂装懂，只会通过给别人“扣帽子”的方法，另自己显得很有理，我今天就要治一治你们这帮装丫挺的

马邦德

norwest 发表于 2018-8-8 22:47
用你教育我啊！？这几个区我都有房子，住得离这几个区也不远，各种关于房子的信息都了解过，别在这摆一堆 ...

明明就是房市白痴，不懂装懂，只会通过给别人“扣帽子”的方法，另自己显得很有理，我今天就要治一治你们这帮装丫挺的

toolaa

马邦德 发表于 2018-8-9 17:43
明明就是房市白痴，不懂装懂，只会通过给别人“扣帽子”的方法，另自己显得很有理，我今天就要治一治你们 ...

Y的，从没见睁眼说瞎话还能说得那么理直气壮的，Kellyville的人口基数能和The Ponds那种破地方一样。2011年The Ponds人口统计才2932， Kellyville是20341，那叫基数一样？？?
2932跟20341是一个数量级的？？？？

CTL12C

马邦德 发表于 2018-8-8 17:53
这不废话么，你投资不投房市上升区，而投稳定区？

Kellyville五年来本地居住者平均年增长率为：8.29%

Rouse Hill五年来本地居住者平均年增长率为：3.94%

The Ponds五年来本地居住者平均年增长率为：34.7%

Schofields五年来本地居住者平均年增长率为：14.7%

Riverstone五年来本地居住者平均年增长率为：3.78%


你是意思是除了THE PONDS 其他4个区域都已经是稳定区了？设施都完善成型了？谁废话？

toolaa

马邦德 发表于 2018-8-9 17:35
行了，别浪费我时间了，价格相同的几个区，你买房不选人口增速快的，难道选人口增速慢的？那你为什么不去 ...

你Y可以质疑我以上数据哪来的，那你质疑CoreLogic去，他们说是从Australian Bureau of Statistics那里得来的。不要告诉我你连CoreLogic是什么你都不知道。也不要告诉我你连Australian Bureau of Statistics都不信，就信你的山寨来源。。。。

norwest

马邦德 发表于 2018-8-9 17:43
明明就是房市白痴，不懂装懂，只会通过给别人“扣帽子”的方法，另自己显得很有理，我今天就要治一治你们 ...

你咋不上天呢

马邦德

toolaa 发表于 2018-8-9 18:46
Y的，从没见睁眼说瞎话还能说得那么理直气壮的，Kellyville的人口基数能和The Ponds那种破地方一样。2011 ...

我列出几个区人口增长的数据，你比较的话肯定是拿两个房价相同的区，然后看人口增速，才能看出来哪个更好。只要不是脑残应该都知道这么去比较吧，你拿两个房价相差20万的区跟我这儿聊什么呢？

马邦德

toolaa 发表于 2018-8-9 18:46
Y的，从没见睁眼说瞎话还能说得那么理直气壮的，Kellyville的人口基数能和The Ponds那种破地方一样。2011 ...

研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲线分析、区域发展规划分析、区域历史分析等等，分析方法很多，但如果你不懂如何运用就会很混乱，因为数据可能出现相悖的结论。今天，我就要通过这篇文章谈一下分析方法的权重和主次问题：



一、考察一个区最重要的数据是年均人口增量数据

在悉尼，某个区域的一切基建利好、就业发展以及受欢迎程度最终都将转化为年均人口增量数据，所以，这个数据是所有数据中最重要的，是一个区域的基本面，其他任何数据都不用看。这是很简单的道理：如果一个区域人口发展得好、受欢迎，年均人口增量必然很大。在悉尼，一般的年均人口增量数据是4%左右，如果低于或者在这个比例周围浮动的话，基本说明区域的房市进入了一个稳定期，比如CBD或者内西区，这种情况下你就需要根据第二点“空置率及房价和租金曲线分析”判断区域的房市现在处于何种周期中再决定是否进入。但像Waterloo、Rhodes、WWP、Chippendale、Wolli Creek这种年均增长率在15%甚至20%以上的区域，根本不用考虑太多，未来五年一定是上涨的！这里要注意一点，这种年均增长率数据是指在本区买房或者租房的人数，不包括海外买家，所以数据本身跟海外买家也并没有太大关系。这里可能大家还会产生一个疑问：真得只看这一个数据就行么？难道不用看房屋供给数据么？由于当地Council在制定房屋供给量时本身参考的就是年均人口增量，年均人口增量数据是因，房屋供给量数据是果，所以二者一定是不矛盾的——就只参考这一个数据就可以！另外，判断投资增幅一般都是以五年为期限，但这五年之中一个区域的房市一定是处于不同周期的，悉尼没有任何一个区的房子买完卖掉就会马上涨，除非是像Rhodes Central、Crown Infinity、Lendlease Darling Square这种爆款项目，我能给你保证的只是区域的长期增值，至于什么时候卖掉变现就需要你根据区域的地产周期顺势而为！



二、利用区域空置率及房价和租金曲线数据判断区域现在处于何种周期中

区域空置率及房价和租金曲线数据是第二重要的数据，一般我们讲年均人口增量在8%左右才能构成投资的基本面，判断以这种比例增长的区域就需要你根据相关数据先判断房市处于何种周期中，这种判断为的是决定以何种价格买入项目，比如你通过曲线数据判断出现在某一区房市处于下行周期，那么你就一定不能以常规市场价买入，因为下行周期一定会出现捡漏户型这个时候买入捡漏户型，再加上人口增量的保证，房子就一定会上涨的。



三、通过开发成本分析判断房价上涨的空间

如果说投资就是一种赌博，那么“开发成本”或者说“土地价格”就是对方的底牌。很多买家拿着同样的预算发现有五六个区可以选，于是就蒙了，不知道买哪个。这时候，我告诉你，千万别听周围朋友的意见，由于房子有面子属性，很多人推荐你某个区可能只是为了彰显自己居住的区很有“面子”，但实际上他选择的楼盘可能会很垃圾，所以这种推荐完全没有意义，而你需要做的就是通过分析一个项目的开发成本判断楼盘的真实价值。比如：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？我相信选择Rouse Hill的会很多，而且他们都会给出你很多看似合理的原因，比如：西北轻轨、区域大型规划等等。但我想说正是这些自以为聪明的人落入了“圈套”：在地产开发中有一种玩儿法就是开发商以很低的价格拿地，但是通过大量的媒体宣传或者Agent宣传把某个区炒热，然后大量吸引买家，等热度过了买家才会发现区域房价正大幅下降——所有买到下跌区域的买家无疑例外都掉入了这种陷阱。这是为什么呢？原因很简单：房价可以通过媒体宣传炒起来，但地价是不可能的，因为土地的买家是开发商，他们更懂精确地计算，而房子的买家是普通消费者他们只懂人云亦云。再回到之前的问题：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？运用开发成本分析的方法就很好解决这个问题：根据土地售卖价格Rouse Hill单个lot的成本是10万，而Campsie带DA单个lot的成本是30万，你同样花50万买成本30万的划算，还是10万的更划算？答案显而易见！

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等你能写出这样的文章再来跟我聊吧

马邦德

CTL12C 发表于 2018-8-9 21:47
Kellyville五年来本地居住者平均年增长率为：8.29%

Rouse Hill五年来本地居住者平均年增长率为：3.94%

研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲线分析、区域发展规划分析、区域历史分析等等，分析方法很多，但如果你不懂如何运用就会很混乱，因为数据可能出现相悖的结论。今天，我就要通过这篇文章谈一下分析方法的权重和主次问题：



一、考察一个区最重要的数据是年均人口增量数据

在悉尼，某个区域的一切基建利好、就业发展以及受欢迎程度最终都将转化为年均人口增量数据，所以，这个数据是所有数据中最重要的，是一个区域的基本面，其他任何数据都不用看。这是很简单的道理：如果一个区域人口发展得好、受欢迎，年均人口增量必然很大。在悉尼，一般的年均人口增量数据是4%左右，如果低于或者在这个比例周围浮动的话，基本说明区域的房市进入了一个稳定期，比如CBD或者内西区，这种情况下你就需要根据第二点“空置率及房价和租金曲线分析”判断区域的房市现在处于何种周期中再决定是否进入。但像Waterloo、Rhodes、WWP、Chippendale、Wolli Creek这种年均增长率在15%甚至20%以上的区域，根本不用考虑太多，未来五年一定是上涨的！这里要注意一点，这种年均增长率数据是指在本区买房或者租房的人数，不包括海外买家，所以数据本身跟海外买家也并没有太大关系。这里可能大家还会产生一个疑问：真得只看这一个数据就行么？难道不用看房屋供给数据么？由于当地Council在制定房屋供给量时本身参考的就是年均人口增量，年均人口增量数据是因，房屋供给量数据是果，所以二者一定是不矛盾的——就只参考这一个数据就可以！另外，判断投资增幅一般都是以五年为期限，但这五年之中一个区域的房市一定是处于不同周期的，悉尼没有任何一个区的房子买完卖掉就会马上涨，除非是像Rhodes Central、Crown Infinity、Lendlease Darling Square这种爆款项目，我能给你保证的只是区域的长期增值，至于什么时候卖掉变现就需要你根据区域的地产周期顺势而为！



二、利用区域空置率及房价和租金曲线数据判断区域现在处于何种周期中

区域空置率及房价和租金曲线数据是第二重要的数据，一般我们讲年均人口增量在8%左右才能构成投资的基本面，判断以这种比例增长的区域就需要你根据相关数据先判断房市处于何种周期中，这种判断为的是决定以何种价格买入项目，比如你通过曲线数据判断出现在某一区房市处于下行周期，那么你就一定不能以常规市场价买入，因为下行周期一定会出现捡漏户型这个时候买入捡漏户型，再加上人口增量的保证，房子就一定会上涨的。



三、通过开发成本分析判断房价上涨的空间

如果说投资就是一种赌博，那么“开发成本”或者说“土地价格”就是对方的底牌。很多买家拿着同样的预算发现有五六个区可以选，于是就蒙了，不知道买哪个。这时候，我告诉你，千万别听周围朋友的意见，由于房子有面子属性，很多人推荐你某个区可能只是为了彰显自己居住的区很有“面子”，但实际上他选择的楼盘可能会很垃圾，所以这种推荐完全没有意义，而你需要做的就是通过分析一个项目的开发成本判断楼盘的真实价值。比如：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？我相信选择Rouse Hill的会很多，而且他们都会给出你很多看似合理的原因，比如：西北轻轨、区域大型规划等等。但我想说正是这些自以为聪明的人落入了“圈套”：在地产开发中有一种玩儿法就是开发商以很低的价格拿地，但是通过大量的媒体宣传或者Agent宣传把某个区炒热，然后大量吸引买家，等热度过了买家才会发现区域房价正大幅下降——所有买到下跌区域的买家无疑例外都掉入了这种陷阱。这是为什么呢？原因很简单：房价可以通过媒体宣传炒起来，但地价是不可能的，因为土地的买家是开发商，他们更懂精确地计算，而房子的买家是普通消费者他们只懂人云亦云。再回到之前的问题：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？运用开发成本分析的方法就很好解决这个问题：根据土地售卖价格Rouse Hill单个lot的成本是10万，而Campsie带DA单个lot的成本是30万，你同样花50万买成本30万的划算，还是10万的更划算？答案显而易见！

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等你能写出这样的文章再来跟我聊吧

toolaa

马邦德 发表于 2018-8-10 15:23
我列出几个区人口增长的数据，你比较的话肯定是拿两个房价相同的区，然后看人口增速，才能看出来哪个更好 ...

哦，是你Y要把那几个去列在一起要比的，还说他们都是同一数量级的，现在给打脸又不比了?
The Ponds和Kellyville房子能差20W，要不再打脸一次？

potter.leon

宝琴山听说环境不错，适合自住

potter.leon

geelongwest 发表于 2018-8-9 15:56
不考虑考虑Penrith吗，火车站，westfield，大型医院都有，90万可以买相当美好的房子了 ...

离city太远了吧

toolaa

马邦德 发表于 2018-8-10 15:56
研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲 ...

你这鸟文章我都不用细看，一看你列的几个suburbs说的那些鸟预测我都无语。。。。

但像Waterloo、Rhodes、WWP、Chippendale、Wolli Creek这种年均增长率在15%甚至20%以上的区域，根本不用考虑太多，未来五年一定是上涨的！

https://www.dailytelegraph.com.a ... 6eedeef06c0251c9e79

你这个“砖家“总是与众不同，独有特色。。。

norwest

toolaa 发表于 2018-8-10 16:44
你这鸟文章我都不用细看，一看你列的几个suburbs说的那些鸟预测我都无语。。。。

但像Waterloo、Rhodes ...

不用理他，他以为自己是作家。
还什么rouse hill和campsie 的 apt比较， 我当年在ryde附近买的apt, 如果当时同期在rouse hill买apt差价格还可以便宜几万， 结果这几年下来, rouse hill的apt涨幅和ryde这边的apt差不多。

成本那些是卖房，开发商那边应该赚走的部分，我们作为买家，只能靠从开发商那里买的房子的未来升值来赚。

2014年，某P的sales和我说去买Mortlake的盘，说开发商现在每天在亏钱，很大开销，因为需要雇车排水，是council要求的，所以这个盘的成本很高，开发商很头疼，他们在这个盘上不赚什么。某P的sales就没完没了地让我买这个盘。可是，这个盘的额外高成本是开发商运作这个盘的建设时造成的，和它以后升值前景没关系啊，又不是跳楼大甩卖。

因为我们不是第一手创造出房子的人，所以不能拿开发商的成本和我们的做比较，他就是混淆视听。

geelongwest

potter.leon 发表于 2018-8-10 16:39
离city太远了吧

一部快车到central，50分钟，有座位。

toolaa

norwest 发表于 2018-8-10 23:38
不用理他，他以为自己是作家。
还什么rouse hill和campsie 的 apt比较， 我当年在ryde附近买的apt, 如果 ...

我就是烦这家伙什么人问推荐几个区，他都要推荐那里，还弄得自己是“砖家”似的。房子考虑的因素很多，每个人都可能有自己的看法，但他总认为他那套是至高无上的。如果纯看人口增长，那还不看西南的Oran Park，那是基本从0开始的，现在5年增长2340%，高得离谱吧。

CTL12C

马邦德 发表于 2018-8-10 15:51
研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲 ...

奥奥 原来你的文章得过奖 佩服佩服

马邦德

toolaa 发表于 2018-8-10 16:44
你这鸟文章我都不用细看，一看你列的几个suburbs说的那些鸟预测我都无语。。。。

但像Waterloo、Rhodes ...

打嘴炮真没意义，我懒得跟你废话，不服你就留微信，我在足迹上直播到你实拍，看看你丫穷成什么操性了，还跟这儿瞎指导别人买房

toolaa

马邦德 发表于 2018-8-12 12:28
打嘴炮真没意义，我懒得跟你废话，不服你就留微信，我在足迹上直播到你实拍，看看你丫穷成什么操性了，还 ...

哟，是你丫要数据啥的，给你数据打脸无话说了?你Y见过我什么时候指导别人买房,买房是别人的私事，从哪里看到我向别人推荐买哪里?你丫总要把自己弄得像“砖家”似的，还除了这个啥都不用看，我买房买哪里，有几个房关你鸟事，我就是要打你脸的，怎样?
另外我是穷，买不到房子，你有几个房子可以show上来啊，还加什么微信?让大家瞻仰下总爱指导大家买房的人士自己在那片区有几套房，那不是更有说服力?

目光降落

https://m.realestate.com.au/prop ... chofields-128927558

无意看到一个，区不熟悉，只能说如果是自己住，预算是够了，建议你自己去多几次open House,和中介聊聊和其他看房的人聊聊，再参考一下足迹的各路神仙，预祝你买到称心如意的房子