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天涯浪客 发表于 2018-4-23 15:45 
其实几年前足迹就有一位大神整理过这种投资思路。而且分析的非常详细，我看了很多遍。现在新闻上报道的从 ...
好文！ 复制要点如下：
现在重点分析这个案例,为何分析这篇文章呢,因为我正巧对这个区域的房产比较熟悉,所以可以基本判断出这个报道的真实性.
我们经常看到报刊上一些亚洲富人白手起家的历程,不过非常有意思,他们很多人如何赚到第一桶金的具体细节往往语焉不详.有不少富豪竟然说他们的财富是炒股炒来.这个的确难以服众.所以我等庸人只能从江湖传闻中窥到一鳞半爪.往往发现真实的故事往往非常震撼,远远超出人们的想象.
澳洲是法制社会,没有太多关于潜规则的想象空间.有能力的人只能通过苦干或者巧干来达到财富的积累.我想这个报道可能给我们一些线索.
从这个案例中我们得到几条信息,:
1.这个小伙子是开始是个穷光蛋. 这里有个细节,17岁中学毕业後，他成为一名房产中介，并尽可能地存钱。工作的第二年，他跳槽到一家汽车杂志社工作，并在酒吧里找了一份兼职。
房地产中介,多么诱人的字眼.很多人以为打着领带开着奔驰的中介一定是百万富翁.可实际情况是中介的平均收入大概只相当于普通白领.就是这样一份工作也要淘汰80%的中介才能达到.换句话说80%的中介的收入达不到普通白领的收入水平.
所以说这里提供的信息应该是真实的,他第二年就跳槽了,我判断他在做中介时候的工资可能不到3万.因为如果他是一个年入10万以上的金牌中介,他也没有必要跳槽,而且去做2份工作.
关于穷小子白手起家的传奇,还有另外一个新西兰的版本,就是新西兰的DOONHUN 我们姑且叫他当哈. 当哈是越南籍华人,在AUCKLAND的南边越南人聚居区经营着一家面包店.有一天他决定关掉自己的面包店去做一个房产中介,这个决定改变了他的一生.他自己说做中介让他赚到了比做面包店几倍的收入.如今据说他拥有2百套以上的物业.他曾经在RAYWHITE拥有自己的分店,所以他的故事广为人知.
如果当哈做中介赚到大钱是一个特例的话.因为的确大部分中介没有发财.伯尔奇,也就是这个悉尼小伙子,他白手起家的历程就有普遍意义了.下面我会继续分析.
伯尔奇发迹于Mt Druitt, 这到底是怎样的一个地区呢.
我们看一则2013年10月的消息:
悉尼Mt Druitt的房产正受到投资者的青睐，该城区日前出现了第一笔超过100万元的房产交易。
Mt Druitt一直被认为是悉尼家庭的入门级城区，但最近的一笔房产交易却说明，其发展潜力吸引了买家们的注意。
MT Druitt竟然有了百万房子. 的确不可思议. 因为在华人眼里,从市中心出来往西不能超过PARAMMATTA,
过了PARRAMATTA,就到了下一个重镇BLACKTOWN.
如果你咨询10个华人的意见,有9个半会告诫你不要去BLACKTOWN,他们甚至会有鼻子有眼地告诉你在这个区连大巴司机都会遇到枪击事件.这里的黑人有多么地多,治安有多糟糕.其实他们自己都没去过。
当然这些朋友的确没有啥恶意,华人都是跟着校区走的,如果有人咨询我的意见,我也不推荐BLACKTOWN作为家庭自住.不过作为投资,没有太大的问题.
不过BLACKTOWN还是有不少刚华人新移民住,毕竟房价便宜一些.
而MT Druit, 是BLACKTOWN 继续往西的11公里的火车站.这个位置已经离开悉尼市中心40公里了.
连BLACKTOWN都不敢去的华人估计很多都没听说过MT DRUIT 这个地名.
MT DRUIT到底是怎样一个地方? 这是一个由东南亚（越南等）,南亚(印巴人种),部分中东(待考证)的聚居区,
听懂了么,再说明白点,这是个鱼龙混杂的地方.
N 年前我曾经有想法在这个区买房，也去考察过。看到街边房子的涂鸦就不敢下手了。
可能有同学对我浪费大量口水研究 MT DRUIT 不解，那我们来看参照物吧，新西兰的当哈先生起步的区位于AUCKLAND的南部岛人和越南裔喜欢住的PAPAKURA。这个位置离开市区也有40-50公里。也同样是一个鱼龙混杂的地方。难道乱世才能出英雄？
其实这里涉及一个投资原则的问题。也就是到底应该投在市中心还是郊区。对于华人来说，10个有9个会告诉你投在市中心，那第10个会告诉你千万别买房，下个月就会跌。
这里有个例子，可能不是很恰当，当初华远跟万科合作，后来因为万科的理念不同而合作不下去。华远的理念就是市中心核心地段拿地，万科就偏偏要跑到郊区去，经过多年的发展，现在的结果我也不用说了。
为何烂区的投资者反而跑得快。说到这你肯定不乐意了，不过没关系。等我把话说完，先给你点时间去找板砖。
烂区起步容易，17-8岁的小伙子靠储蓄就能拿到首期，市中心可能么？所以又叫上船易。
烂区往往租金回报好，因为想进去的校区的人多，所以好区是有溢价的。往往是价格高，租金低。
烂区机会多，这个跟当地的福利有关系，福利好的地方，人就不存钱，洋人的习惯是家里不存余粮，万一发生点啥事就跟政府伸手。 而且都是急碴。比如家庭双职工有一个失业了，他们不是把剩下的一份钱掰开两半花，而是该吃吃，该喝喝，交房贷的时候才想起来没钱了。只好被银行强制拍卖。这个时候往往就是买家的机会，经常能以10%-20%低于市场价拿到拍卖屋。好区不同啊，家家都精打细算，不会给银行啥机会。就算是遇上拍卖，一来来一村人，你抬我抬就把价钱抬上去了。
烂区的另外一个机会，就是房子会被租客毁损，上文提到的伯而奇装修了他的房子就多了10万的估计就是这个原因。这里要算个细账，这个装修是有一个硬的成本开支的。当然自己动手会好很多。
烂区交易额高，交易频繁，这是个大秘密，只有房地产从业人员才知道，因为这种区是叫ENTRY LEVEL，所谓的刚需，入门级别。买家买入后不多久能存够去好点的区的时候，他们就会走了。所以在销售搒上，这种区的交易额反而非常大。好区很少有卖出来的房子，一个卖盘几个中介抢，基本就是粥少僧多的局面。
华人的迁徙轨迹
我把华人叫赶羊族，羊就是洋人的洋，为何这样说呢，原来一个区域如果华人多了，洋人就会搬走。
一般的规律是香港，韩国人发现好区，台湾人跟上，后面跟着来的是华人，最后印度人也赶往这个区。不过这个时候，洋人就被赶跑了，继续往外围跑。 从这悉尼，布里斯班，NZ的奥克兰这几个城市来看，洋人大部分是被往北赶。
咱们继续研究。 文中“他在西悉尼和新州次发达地区的房产投资组合达1千万元。他那72处房产每年光是租金收益就有20万元，此外由于他准确地在靠近M4终端的地区中找到了房市中的“潜力股”，他的抵押资产净值达到了500万元。”
算个帐， 租金收益20万/72套/52周=53.4元， 也就是一周一套房子收入53.4元。不知道小编的翻译准确与否。我们姑且把收益当做纯收入，也就是正现金流。如果是租房收入那就不靠谱了。现在哪套房子租金会低于300啊。
看到积少成多的力量了么，一套每周赚50，72套一年就20万。不过收72套房的房租也是个体力活。
这里还有个细节，“西悉尼和新州次发达地区”，不解释了，反正不是市中心。靠近M4终端的地区。 这里解释一下，M4是4号高速。
看到这，您忽然发现这小子忙活了10年才有500万澳币的净资产，是不是还不如国内某些人拔根汗毛。哎，您就别要求这样高了，这孩子不拼爹不拼妈，不给谁谁谁当干儿子干女儿，全靠这个小身板，凡事自己动手，能混成。。。。。就算这样可以了。
马上问题就来了，群里的同学问我现在是不是应该在悉尼的烂区买，我查了下，现在MT DRUIT 的均价是46万，出租还是300多，租售比太差了。因为前文中悉尼小伙入手的时候才20多万，这恍然间已经翻倍了。
不过现在的西区已经今非昔比了，随着PENRITH政府项目的启动，部分市政功能要搬到哪里去，又新增了几千个就业机会。PENRITH的LAND+HOME 全副地新房的价格已经60万了。
这样看来，BLACKTOWN， MT DRUIT 这一线的价格在悉尼仍然算价格洼地。投这些地区就看你的运气了。
牛市上不封顶，市场启动的时候不要预计它会何时见顶。
如果你一定要我给你一个方案的话，我还是推荐以个人的能力尽量靠近市区的地方找烂房子，加建或者推倒重新盖。在现在这个市场氛围，对于均价在60万以上的地区都适用。卖掉后去更好一些区的房子重建。这样操作的风险相对小一些。可以避免持有过多NEGATIVE GEARING 房产产生的负现金流造成的压力。
房地产投资之城中村篇:
下面篇章揭示了穷人和富人思维的本质不同.如有雷同,请勿对号入座.
经常说到房地产,其实真正有几个人接触过土地呢. 由于某种原因,我们似乎已经离开土地很远,或者说根本不了解土地是怎样一回事了.
经常听到各种朋友议论,某某有走了狗屎运,拆迁分了多少套房子.某某某祖上烧了高香.正好在城中村有块地,建了一栋破楼,拆迁直接上亿了.
每当这个时候我就很想问问他们,如果还有这样的机会摆在你们面前,你们会不会做.得到的回答各有不同.
基本是不能买农民土地建房,因为第一国家政策还没有确权,农村土地还不能转换到城市人口的人名.第二,农民没有契约精神,到时候涨价了,他们反悔不是竹篮打水一场空.
说的都有道理,可是当年深圳一共才有几个本地农民呢,又多少土地是外地人通过各种渠道买下来的呢.
你肯定说,反正这样的暴富机会不再会有了.说了也没用.
我会反问一句,万一有这样的机会,而且不用担心政策问题,一切合理合法呢?
工作狂之受穷篇
在电影华尔街中道格拉斯有句名言: 我不生产财富,但是我占有财富.
华人为何个个都是工作狂,但是富裕程度不高呢.(我指的是工薪层).其实是因为生活方式导致的.
这里继续聊赶羊族.
14年前,我的一个在NZ的洋人朋友卖掉了他在距离市中心20公里的新区ALBANY的公寓,得了20万,直接往北20公里处买下一个山脚下的1ACER的土地+旧房, 现在如果他没搬家的话,那农房估价也超过1M了.
我当时百思不得其解,就问他为何会买这个,他说,农场是他的兴趣.
天涯是个好地方,可以把人练得百毒不侵.因为你说啥都会有无数的人质疑你. 尤其是我这样另类的观点.我说的东西很多和华人的生活习惯和思维方式不同,所以我也懒得解释和辩驳. 不过投房子的很少听说谁会输得清家荡产. 毕竟还有一个租金收入.不想解释更多,如果您是道中人,您知道我在说啥,如果不是,多说无益. 本文一开始就点到了,富人和穷人的思维方式, 电影《1942》中东家说的一句话:我知道怎么从穷人变成富人。只要能活着到陕西。给我十年,我还是地主。然后他的伙计说,你当了东家后,那我还给你当伙计.
如果对于伯尔奇滚到72套房很惊讶的话,说个身边的例子, S兄从穷光蛋到财富自由只走了三步. 当年刚出国的时候他跟别人没有啥区别, 两口子靠卖苦力攒了一个UNIT的首期, 价格20多万,天公作美,2年涨了10万,换手一个HOUSE,又过了2年,加上工作赚得钱他有能力挑战50万的房子了.这时他做了一个决定,到城市边缘买了一个西红柿园.因为买之前已经查园子有分割潜力了.现在这个园子分割成了15块地.一越完成了财务自由.
土地银行的奥秘. 每年打开康嫂发来的房屋估价书,发现什么了? 土地增值了,土地上的房子没增值.会计上的理由不解释了.这就造成了啥后果,同样位置地产,地越大增幅越高.
为何称呼土地为银行呢,我们再回头看刚才的例子,估价400万的农地40年涨了800倍, 不是跑赢了任何银行的利息和理财产品么.理论上每5年你可以用这块地去银行抵押,拿出的EQUITY可以用于消费和其他投资.(当然这是理论上的,在40年的漫长岁月中,经常发生的情况是很多年不涨,然后在短时间内猛涨).
这里看出穷人和富人的差异了吧,穷人通过工作赚取工资,然后被政府拿去很大一块的税,富人则通过购买土地占有财富.
为何洋人总能找到那盛产奶和蜜的地方呢.还是因为他们的生活习惯.他们注重优美的生活环境,生活品质,隐私也就是私人空间.他们希望最起码住在一个小农场里,有足够的地方给孩子玩耍.华人不喜欢地方大,讨厌做卫生,收拾干活.喜欢走到哪里就挤在哪里,如果没人跟他们挤,立刻浑身不自在.其实除了华人,印度人也有这毛病,所以华人也发现印度人也跟他们挤在一起.
你问10个华人,9个一定告诉你住的一定要近CITY,各人的经济实力不同,刚登陆的同学手头紧点(当然现在的情况不同了)宁肯UNIT也不乐意买全副地的房子.你问他原因,他说要靠近上班的地方.华人,实在太爱干活了.
有土斯有财,老祖宗的教诲似乎忘记得差不多了.投资要投上帝造的东西,不要投人能造出的东西.因为只有上帝造的才是不可复制的稀缺资源.
空气,水,土地,矿产,石油.
都说犹太人的财商高,他们的财商来自于哪里呢,其实是他们对圣经的熟悉和理解.圣经的确是一本神奇的书,几千年来一直是销售排行榜第一位.
圣经中关于理财的理论有很多,其中最重要的是关于土地的.
利未記 25:23 「地不可永賣，因為地是我的，你們在我面前是客旅，是寄居的。
利未記 25:29 「人若賣城內的住宅，賣了以後，一年之內可以贖回；在一整年，必有贖回的權柄。
圣经中规定,犹太人不能出售他们的产业,因为这些产业是上帝赐给他们的.同时规定,如果出于不得已的原因出售了产业,必须尽快赎回.所以在犹太人的族群中,出售土地是是一种被同族看不起的行为.
有个说法,如果能预测24小时后发生的事情,一个人就可以当君王.而伟大的上帝几千年前就预计了后代无数政府要靠通货膨胀来满足他们的消费和建设的需要.我们就顺从上帝的旨意去改善一下自己的生活吧.
华人资本.
如果说基本的投资原则是在城市边缘找现金流好的物业,买入尽量地大的,有分割潜力的物业的话,
这两年市场呈现出不太一样的情况.上面一位兄弟提到了EASTWOOD 的房价暴涨. 实际情况是,这两年只要赶羊族到了哪里,哪里的房价就涨起来.
这些的区域主要是集中在北区,西北区,南区的华人聚居区
.老牌帝国主义精英金领喜欢的北区从CHATSWOOD到DEE WHY一线.
城市白领中产的西北区 EASTWOOD,EPPING 到 HONSBAY一线.
工商业人士云集的中区 ASHFIELD CAMPSIE
同样受台湾人喜欢的南区 HURSTVILLE
可以说红旗插到哪里哪里就是涨声一片.甚至连REDFERN 这种靠近市区的 传统烂区都屡屡出现拍卖天价.
这说明现在的市场开始以华人的这种价值取向开始运作.
华人的价值取向就是1 靠近CITY 2 周边好的校区 3 靠近CITY的好校区.
华人几乎任何时候都把靠近CITY作为一个很重要的衡量标准,主要的原因还是传统习惯.不过我们投资是为了赚钱.比较重要的一环是资本走向的分析.
只能说华人的资本太强劲了. 这个资本的源头其实还是来自于2008年以后中国政府为了救市投下的4万亿人民币和后续每年不断投下的N万亿热钱.这些热钱先是攻占了国内的房地产市场,导致管理层多次进行调控,一直到12-13年的严厉调控.严格控制房票,也就是每户可以购买房产的数量.
巨量的游资无处宣泄,开始在海外房产市场扫盘.导致主要移民国家中心城市房产升温.这时候加拿大政府顶不住国内的压力,关闭了投资移民.而聪明的澳洲政府打开了投资移民的大门.游资就开始南行进入澳大利亚.
现金流分析:
如果想买入百万级房产的悉尼朋友来说,由于百万基本已经成为好校区的标配,所以可能得说不得不买入.
大概要拿出10%-20%的首期. 以10万首期 为例, 剩下的90万 5%年息 30年期需要每个月还AUD4831. 也就是每周1200左右.每年将近6万.这大概相当于一个人的收入. 所以认真分析现金流是非常有意义的.
如果市场反转,不知道有几个人做好了现金的准备, 如果我们说储备5年的现金,那就是 将近30万现金.当然你说我可以租掉其中的两个房间.这都是需要考量的因素和细致的计算.
其实房产投资是考验耐性的,所谓不动产就是变现不容易的资产 正常的市场情况下,3个月以上能把房产销售掉是正常的. 但决不会像现在的情况2周就卖掉,而且拍卖溢价如此之高.
所以只能把现在的市场归类为高涨的市场. 正如人不能一直高涨一样,房产市场也不可能一直高涨.
.现在这一轮涨幅也是在市场安静了将近10年以后的一次爆发. 所以在做任何一个动作前,先想想万一被套咋办.
本人亲身经历过两次金融危机,97年和08年.所谓运来顽石生辉,运去黄金失色. 在下跌市场人们对买入物业的退避三舍还是有深刻的记忆. 就说08年吧, 当时在KELLVILLE建房的BUILDER几乎是建一套赔一套. 干活还不如休息. |
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好久没上菜,上几个家常菜_姜汁芥兰,青瓜木耳炒牛肉等.. (2008-11-4) 紫雪花 
楼主:呼呼呼
发表于 2018-4-23 12:08
