房价应该是涨不动吧，但没降呀

kk-11

ultrahelix 发表于 2018-4-12 16:00
什么人口移民刚需都是用来忽悠小白的，政府为什么担心？悉尼卖出的房产50～60%都是投资房，其中70～80%是只 ...

你在跟贴中，说讲房价不用担心上涨是别有用心。那你自已一直在发房价下跌的贴子，是啥意思呢？

想让大家知道房价跌了？你要表达的是跌就可以，我要表达跌就不行？


不涨就是跌，这个最基本的房价价值你都不懂吗？因为通货膨胀的作用，没涨得跟通货一样，就等于是跌。

纵横四海

e.v.sgroup 发表于 2018-4-12 16:15
人口是主要因素，中长期来看，这个是肯定的，
金融方面只是其他因素，看看日本东京，美国，包括现在的北上 ...

看好成都

纵横四海

kk-11 发表于 2018-4-12 09:13
刚需是本，金融是推手。有刚需，贷款放宽，就猛涨了

现在移民政策大变，人口减，同时贷款紧缩，但移民人 ...

澳洲这边和人口的关系太大了

kk-11

纵横四海 发表于 2018-4-12 18:56
澳洲这边和人口的关系太大了

房价，与人口数量的比例，是绝对正比的。

人口减少一定会降，人增加不一定会涨，但增加达到一个幅度肯定会涨。

而新移民的人口增长，购买力远远强于新生婴儿，是刚需人口，尤其是北上广一带过来的，卖国内房再买这儿的房，轻轻松松加价呀。

johnluo721

ultrahelix 发表于 2018-4-12 16:00
什么人口移民刚需都是用来忽悠小白的，政府为什么担心？悉尼卖出的房产50～60%都是投资房，其中70～80%是只 ...

你这数据都从哪儿来的啊？

shuaiqisos

纵横四海 发表于 2018-4-12 18:54
看好成都

四川都是大地震，房价高了一震全玩完。所以四川房价低

纵横四海

kk-11 发表于 2018-4-12 19:03
房价，与人口数量的比例，是绝对正比的。

人口减少一定会降，人增加不一定会涨，但增加达到一个幅度肯定 ...

澳洲是个非常保守的社会。人口增加，再等十年才多少。

landlords

不要以一个家庭一套记
一个家庭都以投资为目标来一套
一个家庭至少2套记

kk-11

纵横四海 发表于 2018-4-12 19:48
澳洲是个非常保守的社会。人口增加，再等十年才多少。

每年配额20万个，多少进入悉尼呢？

悉尼房子多少？澳洲建房需要预批，批准建的房子一般在批准后的2-4年间建成，个别太长的也有，但少数。2016年开始，新房预批量开始下降。

悉尼的房子成交分两部份，新房和旧房。旧房，我们可以看清盘率，不管是80%，还是60%，总量每个月也就一千多套，按八成算，一年也就8千多套

在澳洲有数百套的开发项目都可以称为大盘了，上千套绝对是超级楼盘。不清楚去年多少套新的，网上搜到的是2014年悉尼新楼盘是8千套。算起来一年也就2万套呀。

增加个4万移民，估计2万套就差不多清光了。你想买，只有加价呀，所以移民增加，房价当然涨。

yingke

毫无疑问，房价的决定性因素肯定是人口！移民人数比出生人数更能推动房价。多生个孩子，可能房子维持不变，最多也就是两房换三房，三房换四房。但新移民进来，首先肯定要买房，如果是天朝过来的，那至少是两套以上的买。因为这二十年已经把人们教育好了，无论你做什么都不如炒房来得快，来得稳。
悉尼为什么房价上涨最多，就是因为悉尼吸引的移民最多！

sheepYY

kk-11 发表于 2018-4-12 20:06
每年配额20万个，多少进入悉尼呢？

悉尼房子多少？澳洲建房需要预批，批准建的房子一般在批准后的2-4年 ...

假设你的数据是正确的，每年20w移民，按照澳洲人口比例，就算四分之三来了悉尼和墨尔本，大概是17.5w，到了悉尼的大概是9w左右，购买能力需求最旺盛的华人的比例就算4成，3.6w，平均两个人一套房子就是1.8w，明显供大于求

kk-11

sheepYY 发表于 2018-4-12 20:37
假设你的数据是正确的，每年20w移民，按照澳洲人口比例，就算四分之三来了悉尼和墨尔本，大概是17.5w，到 ...

2016年新闻，2016年人口普查的结果，与上一次人口普查，5年增加500万。

从1971年到2000年的近30年时间里，悉尼人口从300万增加到400万人

而从2000到2016年，又增加了100万，增速提高一倍。

与五年前相比，澳洲多了130万移民，其中19.1万人来自中国，16.3万人来自印度。

悉尼人口大约以每年8-10万人的速度在增加。

华人是占不到四成的，你太高估中国了，增中人排第一是中国，大约14.6%，其次是印度13%。


你有一个误区，新闻说是华人把房炒起来，其实不是，有华人炒房的因素，但并不是主因。主因是贷款政策放宽


澳洲网于14日刊发编译文章称，近日，据澳大利亚统计局(ABS)公布的2016年澳洲新生儿报告显示，2016年，全澳新生儿数量为305377人，同比增长近6000人。其中，维州新生儿增长9324人，为各州最高水平。


所以，按悉尼每年增8-10人来看，其中约一万是新生儿。四成是澳洲国内移民，一半是新移民。但基本上，房子的需求是3万多套，加上原本悉尼的人想增加买房，肯定是供小于求的

如果真的供大于求，现在这样的房贷政策，房价会跌的很明显。

微跌或微涨，说明供求平衡。涨，就是供小于求。跌就是供大于求。

sheepYY

kk-11 发表于 2018-4-12 21:09
2016年新闻，2016年人口普查的结果，与上一次人口普查，5年增加500万。

从1971年到2000年的近30年时 ...

认真讨论，现在更麻烦的是移民政策明显锁紧，中国政府开始官方不推荐来澳读书，对未来几年的旅居和移民人口都会深受影响。同时最近几年新开工的数量大涨，两年前大量海外买家入市而不追求自主。这些房产开始进入市场以后供应量会进一步提高

deltadelta

jacsonlin 发表于 2018-4-12 15:02
算了吧, 国内大部分人有能力持币观望？

国内没有难道还澳洲有？98年国务院定调房地产业为支柱产业之一后，房地产繁荣便始于旧区改造，看看20年人均住房条件改善了多少吧，数据不会骗人。说到底国内就是共产党抬轿子，富了一小批人但至少大多数人还能跟着喝汤。澳洲谁来给你抬轿子？往回看20年澳洲人均居住条件反而在倒退，某些职业的人别说喝汤了，最近都开始吃屎了

kk-11

deltadelta 发表于 2018-4-12 23:07
国内没有难道还澳洲有？98年国务院定调房地产业为支柱产业之一后，房地产繁荣便始于旧区改造，看看20年人 ...

国内没有难道还澳洲有？98年国务院定调房地产业为支柱产业之一后，房地产繁荣便始于旧区改造，看看20年人均住房条件改善了多少吧，数据不会骗人。说到底国内就是共产党抬轿子，富了一小批人但至少大多数人还能跟着喝汤。澳洲谁来给你抬轿子？往回看20年澳洲人均居住条件反而在倒退，

说国内，看你这样说，富了一些人，大多还能跟着喝汤，就冲这一句，感觉你就不了解国内，估计你是北上广深先富一族。

实际上，国内穷人更多。

中国的房地产业兴趣，源于政府推动，政府的推动，有明线和暗线两个层次

明线是福利房改。中国97年以前，是政府分房，那时的商品房，尽是华侨城这一类，当时只有海外回来的人，才需要买房，当时，即便是工厂，也分房子。那时只有少数私企。这些人基本上也是与家人住公家房子。97年房改开始，但在2000年，国家才强制推动，2002年后，也就是刚需一代成长了，所以中国的房市，2000开始起头，2002年开始涨。

但暗线，在于国地税分家。具原因大家可google，这里不展开。简单说，就是在地方，房地产开发得多，政府就会有钱，能发工资。不开发房地产，会连公务员工资都发不出。

于是乎，在政府推动下，2004年后，中国房地产是疯涨，这是炒房团等民间资本进入，中国房价是乱涨。之后政府高层长期说压房价，但压不下。现在回头看，根本原因就是当时中国高层被架空，即得利益集团更强大，高层中，想为民生考虑的人，根本无力推动改革，所以一边讲压房价，一边却压不下。

现在习大大上台，巩固政权后，抓房价，一抓银行贷款，就把房价给压住了。但国内也不敢让房价猛跌，但现在的政府考虑民生，所以去年底，又出台了，农村自留地能进入市场，但只能租使用权，不能出售产权。这一举措，极大的增加了二三线城市的住房供给，今后中国房中，应该稳中有降吧

但北上广深，属于富人集中区域的，因为中国有钱人多，一样还会水涨船高。

中国有别于澳洲，根本原因在于，中国还是计划的。政府主导一切。

澳洲是属于市场调节的。房价会涨，但不会疯涨，均价一年翻一倍是不可能的。放在澳洲，你提价一倍，没人买。自然涨不起来。所以澳洲的市场，就看两个，一是银行贷款政策，二是人口增减

Keatai

说的好像很有道理！

Calvin_Mai

如果说政府是房产的推手，那政府这一政策就是短视而失败的。政府的收入是税收，试想下房地产飙升，政府最大的收入是交易时候的印花税以及买卖所产生的增值税，但这些收入都是短暂性或者一次性的。另一方面，由于房价过高而造成广大消费者可操控资金减少，消费力降低，这样GST收少了，企业盈利税少了，企业利润不增长，员工工资不升，PAYG 个税也少了，同时大量的投资房造成的负扣税所少收的税款也不少。要知道这些少了的税款是每年，甚至每个季度，每分每秒都在减少。

这几年的新闻里，工资增长率历史低位，不少比较高层次一点的零售业都陆续倒闭，跟这房价有间接关系。同时由于购物力下降，Aldi等廉价超市市场占有率增加，连德国廉价超市Kaufland也想来分一杯羹。可见澳洲目前在移民政策上吸引不了高级人才，在企业里也吸引不了高档的企业。

同时我觉得用国内过去的房市场来对比澳洲的也不合理，我们经常说中国有中国的国情，澳洲也有澳洲的国情，国内房产泡沫没破是由于十几亿人就摆在那，由于限制外国人士购房产，99.99%的房产都是本国人持有，所赚到的钱大部分也是所在境内。而澳洲是国际市场，没来过澳洲的人也在远程操控购入房产，政府在短时间内赚取了印花税以及增值税，可是增值的部分才是大头，这部分的资金都留出澳洲境外了。同时国内经济不是自由市场，要比就用比较熟悉的香港比较，香港也是经历过97和2003年的金融风暴，跳楼的人不少。

所以说自由市场有升有跌，过得了那个坎的人，长线都是赚钱，但过不了的人，明知道10年后再翻三倍也没用。

最可怕的是澳洲目前没有一个像样的领导人，未来可是令人担忧。但作为一个普通公民，只能过好自己的

Rubbers

房价是肯定要跌了，全球经济都不好

笑和尚

地产小花们就别装白小纯很天真了。培训时第一堂课：影响地产的4大要素是啥呀？

kk-11

Calvin_Mai 发表于 2018-4-13 00:28
如果说政府是房产的推手，那政府这一政策就是短视而失败的。政府的收入是税收，试想下房地产飙升，政府最大 ...

我说政府是推手，是指国内的，不是指澳洲

我的观点，澳洲是自由市场，市场决定

sheila_fang

Rubbers 发表于 2018-4-13 00:52
房价是肯定要跌了，全球经济都不好

美国经济挺好的，澳洲通胀也抬头，澳洲现在主要是负债率高以及平均收入上不去

momohan

Rubbers 发表于 2018-4-13 00:52
房价是肯定要跌了，全球经济都不好

美国房地产不是最近刚刚经历一阵疯长么， 现在不知道有没有过去。 我是有关注美国那边的媒体。这次美国的加息也有降温美国地产的意思吧。

炸猪排蘸辣酱油

到现在还有人在鼓吹按人头算需求的。。。笑死我了。。。

只要银行敢给我一张无限额的黑卡。。。我就敢一个人买下全澳大利亚！！！

没错，我一个人就把全澳大利亚所有房子都买了！！！ 剩下的几千万人都租房子去吧。。。


什么几万移民 几百万新增人口。。。   别扯了好吗？？？    银行给钱就涨，银行不给钱就不涨。。。 就好像我上面的例子一样。。。银行只要给我那张无限额的黑卡，我就买买买买买买买买，不给？就只能和大家一样在新足迹上吹牛逼了。。。


还人口。。。就悉尼这点人。。。 还没我浦东新区上海的一个区人口多的呢。。。

PS:2010年 上海市浦东新区的常住人口就已经500多万了。。。那是8年前。。。。  外加几百万的流动人口。。。 全悉尼到现在算上流动人口也就500多万。。。还谈什么呢？？？

LEOZHU

人口只要一直增长，住在哪里？用脚想就知道房子会不会跌。忽略移民人口去谈房价，都是忽悠。

kk-11

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2018-4-13 09:45
到现在还有人在鼓吹按人头算需求的。。。笑死我了。。。

只要银行敢给我一张无限额的黑卡。。。我 ...

美国的底特律，就是典的城市，人多房价高，现在汽车工业消退，人走了，每年是人口流出，所以现在房子还有倒贴送你的。但倒贴也没人要呀。

炸猪排蘸辣酱油

kk-11 发表于 2018-4-13 19:22
美国的底特律，就是典的城市，人多房价高，现在汽车工业消退，人走了，每年是人口流出，所以现在房子还有 ...

真的是人少才造成的么？我们要不要吹一吹当地经济发展和治安状况？？？

到底是人少还是当地人没钱也没法赚到钱了呢？？？

kk-11

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2018-4-13 19:31
真的是人少才造成的么？我们要不要吹一吹当地经济发展和治安状况？？？

到底是人少还是当地人没钱也没法 ...

人是最基本的东西

没人要，就不值钱

有人抢，就是值钱了

有人来的来抢，就更值钱了


但这人，并不是单纯的几个，而是几万，才会有一种影响。


脱离人这个最基本，最本质的因素而谈发展，谈房，谈任何经济行为，说俗 气点，没人 ，还能有行为吗。

炸猪排蘸辣酱油

kk-11 发表于 2018-4-13 19:36
人是最基本的东西

没人要，就不值钱

囧，你是先有了结论才找的论据。。。

照你这么说，人口稀少的地方房价就该低？

人口密集了房价就该高了对不对啊？？？

那为什么中国几个动不动几亿人口的大省没几个地方比悉尼这个才500万人口的地方贵呢？？？

到底是人少呢？还是当地人没钱也赚不到钱呢？？？


其实还是我上面问的问题……

鲜活的例子。。。为什么上海北京房价就比悉尼贵呢？？？  为什么安徽四川就比悉尼便宜呢？？？  


我们再拿悉尼大家熟悉的地方举例子吧……为什么2015年中到现在。hurstville和campsie几乎没怎么涨， 但是chatswood eastwood却又上了一个台阶呢？？？  没人吗？？？ 再看看当地的人口普查。。。发现收入的差距。。。实打实的。。。

买房和穷人没啥关系的，考虑吃救济你吹人口我认可，你买房还吹人口因素。。。 下次我们谈谈全球劳斯莱斯法拉利的销售情况怎么样？？？要不要也搭上人口理论？？？  人多所以买法拉利的人多？？？改革开放前的中国已经人口大国了，一年卖几辆法拉利？？？ 那时候的澳洲美国呢？？？ 人口？？？

ps：澳洲是法拉利人均占有量最多的国家。。。 澳大利亚的法拉利的售价是美国的两倍还要多。。。但人口还不到人家一个零头。。。

kk-11

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2018-4-13 20:19
囧，你是先有了结论才找的论据。。。

照你这么说，人口稀少的地方房价就该低？

人是最基本的因素

无论穷人富人，都是人

但实际上，所谓的豪宅，从来不是市场主力，市场的主力是中产阶层



能移民的人，没有穷鬼，要么有钱，要么有技术。澳洲不是傻子，接收移民是接收过来能产生利润的，不是接收过来给福利加压力的。


你的经济基础太差了，或者是你的想法太偏激了，一叶障目，说再多，你也不理解。

炸猪排蘸辣酱油

kk-11 发表于 2018-4-13 20:24
人是最基本的因素

无论穷人富人，都是人

囧。。。 到底谁一叶障目了呢……

悉尼中位价100万。。。 如果1.25m买个破的不能住人的小破屋需要贷款100万 首付准备30万澳币。。。

澳洲中产一年到手能存2万已经不错了，首付要存15年。。。 而且他们的收入目前是不可能贷款100万买自住房的。。。 因为他们那可怜的税后8万出头的家庭收入还了100万3.85%的pi后连kfc都成了奢侈品了。。。


当然，如果你认为1.25M在悉尼买房算豪宅的话， 当我没说过。。。我真的一叶障目了。。。