布村房产投资小白对现在房事的一点感受

NZAUS

说的很好

theangleric

请问楼主，据说现在很多悉尼人因为房价太高纷纷搬迁到布里斯班，那么布里斯班房价会不会因为外来人口增加而上升呢？

samuel666888

theangleric 发表于 2018-3-23 19:42
请问楼主，据说现在很多悉尼人因为房价太高纷纷搬迁到布里斯班，那么布里斯班房价会不会因为外来人口增加而 ...

布村的房价新闻上有 有的区涨有的区跌 整体不涨不跌

十亭

cppbug 发表于 2018-3-23 08:21
85万的房子租400一周？你是在搞笑吗？

邻居破房，市值1.5-1.6m 租金大概570 -- 悉尼

不过邻居大概8-10年前买的，那时才75w

lyang163

blackdisk 发表于 2018-3-23 16:22
借楼请教一下各位大佬，手里现在有15万澳币现金，有pr，但在澳洲没有打税收入，大陆有收入，想在布里斯班华 ...

要是第一套说啥都要买，就考虑自己住着舒心就行，怎么都不亏。要是投资可以再等等，多参加一些拍卖，了解一下大家现在都什么心态，自己的感受最真实

lyang163

theangleric 发表于 2018-3-23 19:42
请问楼主，据说现在很多悉尼人因为房价太高纷纷搬迁到布里斯班，那么布里斯班房价会不会因为外来人口增加而 ...

这个影响应该不会太大。
1，现在华人区出租市场不好
2，住惯悉尼的人大多住不惯布村
3，搬来布村的悉尼人跟布村当地人选择房产的感觉不一样，很有可能选择一个你感觉不值得的房子或你想不到区，呵呵，凡事真的是以人为本。

我就是说自己的一点感觉，之前参加几次拍卖遇到过悉尼人，没感觉他们会是大威胁

wh1988105

我也是5年前买的第一套房子，在布村，二套投资一套自住，基本上都是正现金流了，一套买60万 13年购入 现在一周租出去750（分租），还有一套买入52万左右，周租680也是分租，还可以吧，就是找房客有点头疼。一会走 一会来的

ARACT

布里斯班，现在想要以估值卖出去房子，可能性不大。
除非遇到冤大头，急于买房，不在乎花钱

ARACT

theangleric 发表于 2018-3-23 19:42
请问楼主，据说现在很多悉尼人因为房价太高纷纷搬迁到布里斯班，那么布里斯班房价会不会因为外来人口增加而 ...

答案是，会。
但是要等多久呢？3年，5年，10年？
布里斯班city，地处内陆，东南西北，大片大片广阔土地没有开发。人口不到悉尼的一半，还有黄金海岸，和阳光海岸分流。。。

ARACT

ARACT 发表于 2018-3-25 18:03
答案是，会。
但是要等多久呢？3年，5年，10年？
布里斯班city，地处内陆，东南西北，大片大片广阔土地没 ...

就比如sunnybank，房价很高，旁边的区Acacia  Ridge,均价只有sunnybank的一半，可能还不到。如果Acacia ridge离工厂近，sunnybank，也没远多少。
Robertson,也是旁边coopers plains，sailsbury房价的2倍。都是相邻的区，人文和自然环境，差不到哪里去。
大片开发的新区，也会抑制老区房价不能无线飙升
sunnybank hills calamvale，房价很高，旁边新区，pallara新区新房价格要低30-40%

theangleric

ARACT 发表于 2018-3-25 18:14
就比如sunnybank，房价很高，旁边的区Acacia  Ridge,均价只有sunnybank的一半，可能还不到。如果Acacia r ...

本人愚见：这个理由不光对布里斯班有效，整个澳洲东南沿岸都一样，地有的是，往远一点旁边一点，房价就没那么高。

lindapipi

说的很中肯，你觉得明年会怎么样？
如果纯投资是不是等到明年更好？
咱们就纯聊天哈，不算预测，呵呵

天涯浪客

lindapipi 发表于 2018-3-26 13:36
说的很中肯，你觉得明年会怎么样？
如果纯投资是不是等到明年更好？
咱们就纯聊天哈，不算预测，呵呵 ...

后年会比明年更好。

fyctc

说说我们家的情况和看法吧。我们也是从悉尼刚搬来布村一年。

现在在Acacia ridge有两个投资房，无货款。除去开支什么的，也就比银行存款利息强一点。如果是要还货款的话，那就是负资产了。现在也是在等机会，是决定要再买一块地，合起来开发或者是找些其它的项目。现在ACACIA RIDGE短期内是看不到涨的可能，长期也难说。当初买这里，也是有投资之外的原因。

布村这边靠买房卖房升值真的是很困难。
涨的现房太少太慢了，考虑到卖房要交的税，中介费，空置费用等等，回报率真是很低的。
在澳洲大部分地区都是这样。之前也有过用货款买7个投资房，有住宅有商用。除了在悉尼的两个差不多三年翻了一倍，其它的，除去开支，就是打平，瞎折腾。所以我的眼光也不怎么样。

我个人觉得，每个普通人用自己手里的几十万或者1-2百万的资金去投资以居住为目的的现房。本来就不应该赚钱的。一点技术含量都没有，没有附加值。

在这种不缺房地产供应的地方想买抢手会升值的房子，就只能以租金的低回报为代价。可能要先付几年比较高的利息，倒贴进去。说不定3-4年后才能把涨价的那部分补回来。现在就是布村的华人区和一般的区，我感觉也不会有那么多悉尼墨尔本来的人接盘。

本来买现房炒现房就是个在技术上最低级的赚钱行为，有钱就可以买罗。没什么回报可以接受，赚了也不是完全因为自己的眼光好或者能力高。大涨都是因为经济的波动或者一些事先不可预知的因素。小涨也就只是跟上了通货膨胀而已。


要真正的赚钱就是要投商业地产或者搞开发。

商业的比如像SUNNY BANK MARKET SQUARE正在突兀的崛起的那个楼。或者有机会在SUNNY BANK附近集资开发一个新的华人购物餐馆集中地。

另外一个就是开发经济适用房。类似于acacia ridge这样的区，或者等到sunny bank以后改zoning,可以盖apartments。开发一些120-180平方的apartments,售价在30-40万每套的。目标客户，也就是悉尼墨尔本的洲际移民了。有技术，有能力，但是没有多少存款，对大城市的高房价高支出感觉压力大，想平平静静过日子那种普通人。

当然上面这二个投资方式，做为新手都需要和别人合作。有独立做这种开发的经济能力和眼光的人，一般已经有现成的模式或者人脉。

其实房地产投资这些，我们中国就有无数的例子了。在炒房和开发上面，中国人的经验很丰富。看看中国那些房地产大佬怎么样发财，这条路就很明显了。首先要有政府内部的消息，哪里改ZONING，哪片地方要大开发。然后就是搞定货款和建设，初期都是高杠杆的，高风险高回报。如果没有在别人恐惧的时候贪婪，那就不可能有什么赚钱的机会。

looflirpa

q请问80%做对冲账户什么意思？40%？不是可以贷款80%额度吗？难道不能全部作为offset来对冲？

fyctc

looflirpa 发表于 2018-3-26 23:33
q请问80%做对冲账户什么意思？40%？不是可以贷款80%额度吗？难道不能全部作为offset来对冲？ ...

随便乱说说，不代表楼主观点。


现在货款收紧，full loan不是那么好做了。

100万以上的货款额度，就不是一般的broker做做文件就能混过去的了。

所以很多人会找四大之外的lender申请做low doc，有时能货到70%有时80%

商业的一般是60%-70%

hec66

不如买国内县城 农民进城 需求比这里大

looflirpa

fyctc 发表于 2018-3-26 23:42
随便乱说说，不代表楼主观点。

Low doc利率高出很多哦，但不失为一个贷款能力暂时不够的权宜之计，如果不久的将来贷款能力提高了，不知是否能通过refinance转回正常贷款？

fyctc

hec66 发表于 2018-3-26 23:51
不如买国内县城 农民进城 需求比这里大

完全同意。


布村的刚需是有，但是不是现在这个价位。毕竟这里是发展了百来年的资本主义，阶层的分级早已确定。

布村的机会就在于移民会倾向于去哪个区买房子，哪个区的房价就会涨一点。


国内3-4线城市的房地产我很看好。如果在功能性上和大城市差距不是特别明显的，自然环境人文环境都比较好的那种，以后潜力是很大的。


现在就有好多逃离北上广的，不只是年轻人中年人，还有公司。以后网络和物流这么发达，很多在一线城市受到资本或者体制限制的人，在三四线城市的创业成本低，反而有可能会有不对称的优势。一个公司一个产业活了，就可以带动很多人。


中国和澳洲最大的差距就是人的心态。

中国还没有完成阶层的分级，心还没有死，年轻人都感觉还有希望。


布村这里呢，代表的是澳洲这些传统老牌资本主义国家的衰落的过程。

放这么多移民进来，也就是为了替代本地不思进取的中底层澳洲本地居民。

fyctc

looflirpa 发表于 2018-3-26 23:53
Low doc利率高出很多哦，但不失为一个贷款能力暂时不够的权宜之计，如果不久的将来贷款能力提高了，不知 ...

可以啊，只要满足银行的现有收入要求，随时就可以转货了。


现在很多中国人并不是没有存款，也不是还不起，特别是做生意的。
就是逃税逃的太厉害了，帐面上的taxable income支撑不起比较大额的货款额度。


但是default率比较高的，反而又是真的有taxable income的那部分人。企业一裁员，这些人连6个月都撑不下去。
做low doc,做overseas income的，才是没风险的。





现在四大的各种政策收紧，但是又在摸索其它放货的方法，比如企业货款，车货，设备lease等等。
澳洲银行60%额度都是搞房地产，香港才15%



由此可见，澳洲经济真正的组成是什么。除了依靠外国投资房产泡沫就是卖矿石。

Kevin10

來買 west end, highgate hill or south brisbane的房子
會漲價的
我所知道從2012年到現在
幾乎每年都漲個幾萬塊錢
而且房子難求
當然不要買公寓
只會把錢丟在水裡而已

springhome123

Kevin10 发表于 2018-3-27 13:27
來買 west end, highgate hill or south brisbane的房子
會漲價的
我所知道從2012年到現在

請問這幾區的房子 大約價格是多少?

天涯浪客

感谢楼主分享，随便分析一下，三套房子自己投入的现金应该超过100万了。买入价格三个70多万，也就是220万左右，楼主只用了两倍杠杆，可以说是非常保守的。好处是很稳健，坏处就是回报率低。

Kevin10

springhome123 发表于 2018-3-28 23:47
請問這幾區的房子 大約價格是多少?

這幾年看的經驗
價錢大約從75萬以上到110萬左右
這中間的價錢房子賣得非常快

75萬+的房子比較小而且是需要整理過 而且地也不會很大(兩百多)
100萬的房子地大約都有四百多
但是唯一的共同點就是只要房子是正常一點的
通常很快就賣掉了
你可以上realestate找這幾區
房子幾乎少之又少
有的都是很貴

小道消息
過幾年annerley準備建一所中學
我認為建好之後房子因該會在漲上去
那邊很靠近UQ (過一座橋就到了)

Double1881

不错 今年其实入市还行的。

coolyn

有人来谈下coorparoo吗？