澳洲地产的周期

风神膀

别处不知道，想抄悉尼地产的底，那就今天掏钱买，明天就晚了，后天就没人认识你了。

大韦

笑和尚 发表于 2018-1-5 17:21
一旦雪崩了，那么无论你是优质区还是炒区，都是一样的下场，可以参考美国的。 ...

优质区还是不太怕。
毕竟世界承平日久，不出意外的话，财富还是会继续集中。

大韦

风中的旋回 发表于 2018-1-5 13:17
这话就跟心灵鸡汤一样，听起来挑不出毛病，放到任何一个时候说都对，甚至放到日本美国-50%房产崩盘前夜说 ...

如果等到人类大规模的飞出地球，前往太空旅行，殖民人马座星系的时候，有可能地球地产就真的崩溃了。

maomaomaomao

只有悉尼有周期，其它三个城市没看出有周期。

风中的旋回

大韦 发表于 2018-1-5 17:45
我分享一张图片供网友讨论。注意每个城市被highlight 色卡。
首先可以看到的确是存在周期，我们能看到悉尼 ...

确实澳洲的地产处于长牛状态，地产的长期走势是由人口决定的，澳洲是移民国家，人口增速不慢

不过你也看出来确实有非常明显的周期存在，而按照周期的规律接下来的4-6年会处于低增长或者负增长中，累计涨幅按历史规律将在0附近，如果不幸出现硬着陆的黑天鹅，大跌也不是不可能的

当一个品种的上涨，是由贷款支撑的，特别是次级贷款，黑天鹅就很有可能出现
可以参考美国地产次贷危机，中国股市2013-2015的杠杆牛之后的世纪暴跌
澳洲前几年的贷款有多少水分，虚假的海外收入根本没人查。还有根据调查，当前三分之一的澳洲家庭，连1个月贷款的buffer都没有。。。
在这次的调整，真的是横向的而不是大跌 ？我保留意见

Reserve Bank warns one-third of Australian borrowers have little to no mortgage buffer
http://www.abc.net.au/news/2017- ... -april-2017/8442242

逆风而上

你确定 2004年到2009年是在调整？？？？？
这好像是历史上涨的最猛最凶的一个波段

风中的旋回

逆风而上 发表于 2018-1-5 19:20
你确定 2004年到2009年是在调整？？？？？
这好像是历史上涨的最猛最凶的一个波段 ...

29楼有朋友贴出了数据，我就不在重复铁了
04年-09年，悉尼地产涨幅为0
所以想象要不得啊

风中的旋回

bello 发表于 2018-1-5 17:55
楼主1978年就来悉尼买房了，您老常来啊

1978lz的妈妈还木有成年呢

风中的旋回

企鹅男孩 发表于 2018-1-5 14:11
通常只有CPI上涨，利息才会涨，利息涨才会导致房价调整

CPI涨和租金涨是一致的，因为CPI的最重要组成部 ...

说件真事。
lz的大姨在美国，次贷危机前lz通过分析数据，预测了次贷危机的存在，建议大姨把房子卖了，那时候的她房子市价是85w美金
大姨跟我说房子不可能跌的，美国经济蒸蒸日上，移民涌入，而且她的房子在好的location。
次贷危机的时候，她的房子最低点价格跌到了19w，而她欠银行60w 。

风中的旋回

笑和尚 发表于 2018-1-5 13:41
可能offset也会被取消，到时许多只还息的一下子被要求:

1,本息一起来还；

这倒不至于，有美国和日本的前车之鉴，澳洲政府不会在房产危机的时候再雪上加霜。
对于澳洲这种人口不断上升的长牛地产，回调以后是最好的买点。
所以本帖的目标是在调整的末期去抄底，到时候可能还要到足迹找个能干的broker多办点贷款 。

大韦

风中的旋回 发表于 2018-1-5 19:12
确实澳洲的地产处于长牛状态，地产的长期走势是由人口决定的，澳洲是移民国家，人口增速不慢

不过你也看 ...

确实有非常明显的周期存在
////这句话同意，非常同意。握手，从人生哲理来看，也无法连续3-4年保持双位数增长。
而按照周期的规律接下来的4-6年会处于低增长或者负增长中
////这句话在下不敢苟同， 这个周期我觉得应该在2-3年比较有可能性。

在下贡献这幅图得原因是给大家一个直观的印象，大概周期是什么样子的波幅

风中的旋回

大韦 发表于 2018-1-5 19:33
确实有非常明显的周期存在
////这句话同意，非常同意。握手，从人生哲理来看，也无法连续3-4年保持双位数 ...

有可能，只是这个可能性不大
保持了20-30年的7年增长7年调整，你有啥自信说接下来就能打破7的规律呢

大韦

风中的旋回 发表于 2018-1-5 19:35
有可能，只是这个可能性不大
保持了20-30年的7年增长7年调整，你有啥自信说接下来就能打破7的规律呢 ...

7年调整没这么长周期吧。
从色块上来看也是一目了然。
墨尔本好像进 5 退 2比较常见。

静好如初

LaoNiu转世

笑和尚 发表于 2018-1-5 13:46
随着科技的进步，地产也会越来越便宜啊，许多人会在家里工作，不需要集中住到城市里，所以，会住的越来越 ...

this means more people need to work from their own house - demand actually is increasing... property price will go up further.

风中的旋回

大韦 发表于 2018-1-5 19:39
7年调整没这么长周期吧。
从色块上来看也是一目了然。
墨尔本好像进 5 退 2比较常见。 ...

你仔细数数90-96是几年，04-09+11年是几年
当然我自己住在悉尼，所以重点看悉尼的数据

大韦

风中的旋回 发表于 2018-1-5 19:54
你仔细数数90-96是几年，04-09+11年是几年
当然我自己住在悉尼，所以重点看悉尼的数据 ...

嗯， 那就是说， 因城而异。 握手
求同存异

逆风而上

风中的旋回 发表于 2018-1-5 19:21
29楼有朋友贴出了数据，我就不在重复铁了
04年-09年，悉尼地产涨幅为0
所以想象要不得啊 ...

呵呵。。 我的脑子只有Melbourne。 看了那份数据证实了我的脑子是对的

逆风而上

大韦 发表于 2018-1-5 17:45
我分享一张图片供网友讨论。注意每个城市被highlight 色卡。
首先可以看到的确是存在周期，我们能看到悉尼 ...

好图。 我觉得白色多的地方说明投机因素大。 大片白色出现的越多说明这个地方投机性越大。 反之，小片 白色越多说明越适合长期稳定的投资。 这张图告诉我们 Melbourne是稳定长期投资的首选。 波动不大， 每次涨幅不大但涨势稳定。


其实用这种方法来分析区与区之间的差别也是一样的。 我相信得来的结果会非常有意思， 也会有很不错的参考性。

逆风而上

LaoNiu转世 发表于 2018-1-5 19:45
this means more people need to work from their own house - demand actually is increasing... proper ...

你的逻辑有问题

大韦

逆风而上 发表于 2018-1-5 21:10
好图。 我觉得白色多的地方说明投机因素大。 大片白色出现的越多说明这个地方投机性越大。 反之，小片 白 ...

不能同意更多。

AlexChin

大韦 发表于 2018-1-5 17:45
我分享一张图片供网友讨论。注意每个城市被highlight 色卡。
首先可以看到的确是存在周期，我们能看到悉尼 ...

这个回帖，是写给所有看帖子的帖友的。

数据，只是论据，来支撑论点。数据的选取，视论点不同而不同，往往存在价值取向。譬如房产中介，再譬如房产空头，两者都会选择对己有利的数据；而且，就算选取同一套数据，房产中介、空头的解读也会不同，这个不同也因为价值取向。

数据，有没有意义？有意义。数据，解释力够不够？不够。
有意义，是因为，数据描述了一些现象或是事实。
解释力不够，是因为，数据本身往往苍白无力。如同，本帖楼主提供的数据规律，先不论对错与否，既然讲规律，又有4年、7年之分。请问，为什么原来的4年规律，会变为后来的7年规律呢？数据本身无法解释。再问，这次为什么不能来个10年规律呢？数据本身还是无法解释，也无法提前判断。
显然，数据本身，是非常有局限性的。奉数据为神明，是会出事的，会掉到沟里去的，当然，若碰到同样掉沟里的美女，那你是因祸得福了。

就事论事。澳洲的房市，涨跌有没有规律，我说有，在哪儿？答天知道。
拿楼主的4年、7年说，4年规律为什么变为7年规律了呢？有外在影响的东西。好了，简单，那把外在东西的影响去掉不就行了吗？那又会涉及到外在影响的各种因素，数据处理又会有价值取向，结果就会是二次处理的数据更不具有说服力。就拿如下外在因素来说吧：负扣税、CGT、首次置业补贴。如果有人扣除以上因素的影响，整理出一个二次加工的房产数据，再整个几年规律出来，大家会信吗？

再说房产数据本身，这儿是指中位价。首先，中位房屋如何选取，大家都同意吗？这不是简单的，去掉一个最高价，去掉一个最低价，这么简单，何况还有不上报的房屋数据（不符合的，都当作不上报的呗，简单）。反正，让我处理，房屋中位价肯定是只会涨的。

为什么，大伟不会到我的帖子，拍出上面的数据表格，然后说你的帖子不对，请看数据。因为我的帖子只说未来，而未来的数据，还在老天的肚子里酝酿呢，大伟当然拍不出未来的数据，他总不好意思说，你的帖子不对，请看过去的数据。我会问大伟，为什么最近的数据，很好的吻合了我先前的判断。大伟：。。。。。。

风中的旋回

逆风而上 发表于 2018-1-5 21:00
呵呵。。 我的脑子只有Melbourne。 看了那份数据证实了我的脑子是对的

04-09 Melbourne年平均增长率只有3.5%，和暴涨不沾边，甚至跑输CPI
同期的cash rate从5.25%涨到了7%，贷款利息在8-10%，以投资收益来说肯定是亏钱的

风中的旋回

AlexChin 发表于 2018-1-5 22:09
这个回帖，是写给所有看帖子的帖友的。

数据，只是论据，来支撑论点。数据的选取，视论点不同而不同，往 ...

作为一个专业的数据分析业内人员，我部分同意你的观点。

很多人对数据的选择、读取都非常不专业，导致了同一个数据，借读出n种观点。像这个帖子里的有些多头，只能看见上涨，看不见调整。
但是高质量的数据抓取、不带主观因素的解读，从历史中发现不断重复的规律，仍然是预测未来最好的途径。

另外lz的专业是数据分析然后投资，并不是经济学家，我擅长从数据中找出规律从中收益超额回报，而不是像经济学家一样马后炮找理由去解释。
4年、7年这种规律，究竟为什么形成，这重要吗？
答案是否定的。在这两个时间点，能走出我想要的走势才是关键，走出来了就按计划操作，走不出来就放弃。

AlexChin

风中的旋回 发表于 2018-1-5 22:21
作为一个专业的数据分析业内人员，我部分同意你的观点。

很多人对数据的选择、读取都非常不专业，导致了 ...

我同意你的说法，数据是重要的，但数据的解读更重要，也是难点。

阿德莱德的流氓

老就有结论了：
短期看供求，长期看通胀。
不是房子涨价了，只是纸币不值钱了而已。

逆风而上

风中的旋回 发表于 2018-1-5 22:15
04-09 Melbourne年平均增长率只有3.5%，和暴涨不沾边，甚至跑输CPI
同期的cash rate从5.25%涨到了7%，贷 ...

呵呵，要说波段， 2006到2012算一个波段。 你的那些取样是纯数据上看没有实际意义。 事实上的波段是要看当时的宏观经济事件和形势的变化所造成的。 所以说2006到12年才是一个整波段。 然后你再算算收益率 才对

大韦

AlexChin 发表于 2018-1-5 22:09
这个回帖，是写给所有看帖子的帖友的。

数据，只是论据，来支撑论点。数据的选取，视论点不同而不同，往 ...

论坛上神人很多，我不算啥。
只是坚决看好中长线两大城市的前途而已。
是非曲直，交由时间下结论。

大韦

风中的旋回 发表于 2018-1-5 22:21
作为一个专业的数据分析业内人员，我部分同意你的观点。

很多人对数据的选择、读取都非常不专业，导致了 ...

我擅长从数据中找出规律从中收益超额回报

////这点本事在下佩服。在下一向只看基本面，可能是有所不及。

AlexChin

大韦 发表于 2018-1-5 23:07
论坛上神人很多，我不算啥。
只是坚决看好中长线两大城市的前途而已。
是非曲直，交由时间下结论。 ...

您这个说的在理，受教了，共勉。