地产价值投资， 那些经典的漏

爬山虎

现在价格下行趋势很明显了，没有什么可以争议了，问题是利息都还没有涨呢，所以请大家系紧安全带，捡漏的时机还没有到。

第一次捡漏时机，可能在圣诞节前后，因为有可能涨一次利息，着急卖的，这个时候拼命割肉了

第二次，具体时间现在不知道，大概要在加息百分一以后，报纸会说很多人破产了，那个时候但凡有个买家出现，中介都会追着打电话。

为什么这一次和2011年的下调有本质区别，主要问题在于价格基数，当年五六十万的破房子，贷款不过四五十万，现在价格一百万以上了，贷款七八十万不要太普遍。

还有这一波买房的大都没有经历过高利息，比如百分七八的利息。高价格叠加高利息，足以让很多人收支不平衡。

如果当年贷款五十万，现在贷款八十万计，利息从百分四涨到百分六好了，利息支出就高达将近五万，日常家庭开支算三万，税后要八万才平衡。如果还有投资房什么的，自己叠加就好了。

我周围的同事鬼佬为主，账户储备能有三个月就很好了，根本抵御不了。

最后说一下，市场崩盘，需要多少量？在买家缺乏的时候，只要你街上有一个人自宫百分二十，很可能标杆就是这个价格了，整体市场只要有百分一的人抛，就可以把价格打掉百分二十以上。


当然，我个人觉得机会是跌出来的，最近一直还在关注我感兴趣的物业和地区，只能说挂牌在增多，成交在缩减，价格下行的空间还没有打开，有些按以前的标准觉得是漏的，现在按捺住动手的欲望，等市场冷却下来。

magictime

楼主18年对房市有新的高见吗？

爬山虎

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-carlingford-129034586

这绝对是阶段性的低价了！
https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-north+rocks-126961830

感觉是钓鱼价，不过这价格绝对吸引眼球啊

Aikanta312

爬山虎 发表于 2017-12-30 09:26
我开帖子的本意是分享一些好的地产实例，对于走势之类的个人判断，这里做个简单陈述，希望不要引起太大争 ...

请问昆州加速赶底，是房价跌的意思吗？

爬山虎

Aikanta312 发表于 2018-8-19 19:15
请问昆州加速赶底，是房价跌的意思吗？

昆士兰房价一直在温和下跌，不过个别区域最近开始跌不下去了，主要是价格基数低，在布里斯本十公里交通圈内，四十万可以买到House。

投资这个地区切记，洪水洪水洪水！
有距离火车站几百米的房子，五千平米的地，只要三十几万，你没有看错，现成三房两层的房子，如果你可以承担洪水风险，可以考虑。（广告没有注明，铁定被淹过，十年有可能被淹了两三次了）

revstar

爬山虎 发表于 2018-8-9 11:40
现在价格下行趋势很明显了，没有什么可以争议了，问题是利息都还没有涨呢，所以请大家系紧安全带，捡漏的时 ...

机会永远是跌出来的，股票市场里面只有熊市才能有资产翻倍的机会

房地产的基本原理一样的

gcc

Mark

Aikanta312

爬山虎 发表于 2018-8-19 20:24
昆士兰房价一直在温和下跌，不过个别区域最近开始跌不下去了，主要是价格基数低，在布里斯本十公里交通圈 ...

请问大大，黄金海岸南边向内陆走，是个可投资的地方吗？海边、低地我也是远离的，也是怕洪水或海岸冲蚀。

Africamel

学习学习，谢谢分享

香儿咚

请问 这个房算不算钓鱼价？
https://www.realestate.com.au/pr ... rlingford-129029034

爬山虎

香儿咚 发表于 2018-8-20 15:10
请问 这个房算不算钓鱼价？
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-carlingford-129029034
...

不算钓鱼，如果你想买，晚上开车过去听一下声音。
可以接受，房子又没有什么问题的话，出一百万先。

v26v26oo

看了lz的分享，受益匪浅。小弟有一个问题请教，我们一直是做小生意的，目前房东有意将铺面转让，我们在想要不要买下来。地点是在维州乡下一个大镇中心，房东的意思是可以给到我们7.5%的回报率，但是估计还有的谈。请问这种商铺你认为回报率要达到多少才保险。

爬山虎

v26v26oo 发表于 2018-10-2 22:47
看了lz的分享，受益匪浅。小弟有一个问题请教，我们一直是做小生意的，目前房东有意将铺面转让，我们在想要 ...

说点外行的看法，

乡下买铺子，主要要看你的未来安排是什么？如果你们打算做十年甚至更久，说明你们短期不会变更，对经营行业也有信心，那么买的话未必不可。但是如果打算搬回大城市，就要慎重考虑，包括接手人会怎么想，是否卖店凑资金置业等。镇子大的话，要小心看有没有新的购物中心审批，一旦来个新的，分流客户会导致地产估值下跌。

至于回报比例的问题，我觉得还要看周边情况，我见过一个镇子的人口跌了几十年，周边店面空置很多，店租的毛回报可以达到百分十二，但是商业地产各种费用很多，净回报只能达到百分七，我看着挂了两三年才卖掉。当然，这个比例在正常情况下太高了。建议你先表达兴趣，找中介和银行股价估计，最后砍价。

白雲山民

专业

v26v26oo

爬山虎 发表于 2018-10-2 23:09
说点外行的看法，

乡下买铺子，主要要看你的未来安排是什么？如果你们打算做十年甚至更久，说明你们短期 ...

感谢回复。我们并不打算做太久，等孩子准备上学了就可能要搬回城里。买铺面纯属一个财务投资的想法。因为我们的租约是很长的，生意也稳定，所以后面无论如何我们生意卖给谁，未来的租金收入5-10年左右是有保障的。只是你说的百分之十二的毛收入扣掉支出就只剩百分之七了，这很恐怖啊。我所知道的是房东要买building insurance和交一个body corporate。其他的council费用和outgoing都是租客（我们）付的。不知道你所知道的商铺还有什么其他隐藏费用呢

huzhenxin

阿毛阿狗都覺得能投資房地產了，數字滿天飛，哈哈。。。有漏你就去撿唄，送死也是你去。。。

lindapipi

来悉尼5年，看了5年的疯狂的房子暴涨。最近终于冷静下来了。我自己给自己总结了几条投资心得：
1） 如果你身边的人超过50%的人都在买房了，这时候市场一定过热了，如果手上有几套的话，是最好的时机清理短板的时候-配置优化=卖掉那个LIST上最差的：比如年龄老/位置不好/不带地的物业- 当然肯定是赚钱的前提下
2） 我也非常赞成李嘉诚的一个投资理论（不知道他是不是说过，网上写的）投资的吃鱼道理：鱼头和鱼尾巴不需要强求，能赚到鱼身子就够吃了。我们普通人不可能买在最低点，也不可能卖在最高点
3）6月份有时候比圣诞节更容易捡漏，原因：有的卖家必须要在这个财年交换合同利于退税。 具体例子自己找找吧，上班时间不方便做大量数据调查
4） 与其猜什么时候是底？不如等底走出来了，在刚刚上涨的阶段买-同上吃鱼理论。

我还有个问题想问楼主，R3的房子是不是完全没有投资的意义呢？500平左右的地-方圆1K都是这样的房子，不可能被开发商收购吗？

gcc

Mark

仔娃娃

25A Crump Street, Mortdale

https://www.domain.com.au/25a-crump-street-mortdale-nsw-2223-2014425508

请问house最好买什么年限建的比较好呢
是不是像这种近一两年建的质量都不咋地呢

爬山虎

仔娃娃 发表于 2018-10-6 08:12
25A Crump Street, Mortdale

https://www.domain.com.au/25a-crump-street-mortdale-nsw-2223-2014425508

楼主现在在卖一个投资房子，挂了小半年价格降了十万也没有卖掉，就自己的体会来看，不强烈建议现在买房子，可以等利息再涨一点，有个几个月就好了。

具体的房子我不发表意见了，并不是地产业人士，确实不熟悉也不想误导你们。

仔娃娃

爬山虎 发表于 2018-10-6 10:50
楼主现在在卖一个投资房子，挂了小半年价格降了十万也没有卖掉，就自己的体会来看，不强烈建议现在买房子 ...

好的好的 谢谢回复