墨尔本 150万以内 投资房哪里比较好

1爆炒牛舌

ivanhoe

就爱大麻

1爆炒牛舌 发表于 2017-10-10 16:34
ivanhoe

不错的选择

nbq

wawa0927 发表于 2017-10-10 15:31
1.5M买到那么远？DE，Glen不好吗？

Lilydale > Ringwood > DE > Glen

toowonghenry

1爆炒牛舌 发表于 2017-10-10 17:34
ivanhoe

ivanhoe这价钱是不是只有townhouse了

rurutia

要回报的话 3个50w带地的 > 2个75w > 150w 现在涨的快得都是便宜房 更别说房租了。 最近几周墨尔本均价不停得掉，现在只剩70w了。投资房区的名声一点都不重要，回报才最要紧。对普通家庭目的是给闲钱找去处升值和最大利用贷款能力，一般不会开发。 我一般来说遵照4个条件来保持灵活性和抗风险，

• 带地房子，地可以小一些（400以上就行）
• 条件一般但可以住人
• 均价以下
• 尽量靠近火车站，哪条线哪一站不太重要
  

其它比如shopping school什么的都只是bonus，就这点预算不可能面面俱到的。这些年买的投资房随着澳洲房市大涨也已经越买越远了，但以上原则没有变过。买的投资房除了inspection也再也没有进去过，忙着工作，度假陪小孩家人没有空去处理已经有的房子，有了闲钱涨了工资就再买便宜的，慢慢积累数量。坚定相信对一般打工族来说投资房的数量比质量重要，宁愿要3个60w的投资房也不要一个180w的

xming

有钱心中庠庠的。

iMod

rurutia 发表于 2017-10-10 20:28
要回报的话 3个50w带地的 > 2个75w > 150w 现在涨的快得都是便宜房 更别说房租了。 最近几周墨尔本均价不停 ...

似乎有道理，但没有数据比较，不能太说明问题，投得多可能会有分散风险的作用，但不一定涨幅大，因为低价房相对来说土地成本所占比例低，而房子又是因地而涨，这样长期来说涨幅不一定好。

marilyn_ma

1.火车线上
2.大学边上

就爱大麻

rurutia 发表于 2017-10-10 19:28
要回报的话 3个50w带地的 > 2个75w > 150w 现在涨的快得都是便宜房 更别说房租了。 最近几周墨尔本均价不停 ...

短期看最近墨尔本便宜区势头不错。
长期看，可能还是应该选好区，好区带大面积土地的房子。长期看更保值，更保险。

vichybaby

150万在GW，MW，还是买得到house的，不是核心地带，校区内，旧房，走得到火车站，有缺点，但缺点不是那么明显，不过要花时间慢慢看

这个价格在Doncaster，DE，买个样样称心的也费劲，还没有火车，尤其DE最近疯涨，很多房超出预期10-20万

如果能再提高预算10-20万，那么买起来就从容多了

rurutia

iMod 发表于 2017-10-10 22:14
似乎有道理，但没有数据比较，不能太说明问题，投得多可能会有分散风险的作用，但不一定涨幅大，因为低价 ...

首先便宜的火车线房是刚需中的刚需，只要澳洲收入和海外移民没有大的变化，50，60W的火车线房是一定会涨的，买不起的本地人和移民只能一站一站的往下看，政府也只能减免便宜房的买房成本或者延长火车线否则百姓得造反了。如果房市整体不涨的话，那这些房和内城的房子也一定是最抗跌和不影响自己生活的，毕竟租售比够高。

再展开聊几句，没有说这个方法一定好和适合所有人。但对公司上班有稳定增长收入的年轻家庭，加上双方父母可以小规模支援一部分首付来说是相对稳妥而且可以做到使家庭财富累积并不比大地破房差的方法，还省心抗风险（即使房市横盘或者轻微下跌）。我从08年毕业两年第一次买房到现在一直都是遵循这个规律，保持差不多每两年refinance，三年买一个，具体价位地区就不说了，以免争议。总结出几个优点：

1. 省CGT，避免万一某年卖掉昂贵投资房一下子超过个人收入太多，要用最高税率交太多部分。甚至可以根据家庭当年收入来决定卖不卖投资房，卖哪个投资房来获得最大的税务好处。比如我自己，太太生小孩的那年就整年不上班，那年卖投资房CGT就少交很多，准备再生另一个的那年可以再卖另一个。简单的例子，可以体会下一个投资房赚60w一年卖掉和三个每个赚20w分3年卖的区别。
2. 现金流好，multiple便宜房租金加起来比单个房子多太多了。
3. 批新贷款和转贷更灵活和机动。一套房当然也可以分配fix和variable比例，但多套房就有更好的控制了。
4. 抗landtax增长，好区大地破房动辄大几千的地税（悉尼上w)夸张的不是一点，严重影响现金流，现金流就是生活质量或者是新投资房的首付，更不用政府可能未来还会大幅提高。
5. 升级自住房更容易和flexible，比如说我自住房150w还有两个70w投资房，我可以升级自住房到200w的时候还能保留住另个70w的。
6. 只是以我碰到的澳洲房市而言，前些年买的便宜区房子现在也不便宜了，所以这个低价概念也是相对的，过去的低价过几年也就变中位价了。另外自己的体会，一旦一个房子涨到中位价*2，除非开发，否则性价比就不高了，再大涨的可能很低了，毕竟相对贵的房子受众还是少，可以自己体会
7. 类似中国的多套房会逐步提高贷款利率乃至首付比例的政策澳洲还没有，意味多套房的持有成本和单套基本没有区别（council rates,保险和水费会多但远小于房租的优势）。这个是多么有利的条件就应该利用

提倡众星拱月形式的房产理念，就是自住房一定要远远好于投资房。比如100w自住和2个50w自住或者150w自住和3个50w等等，这样可以在人生某个阶段抛出一两个投资房升级自住房但还是保留至少一个投资房的潜力。以我的经验体会，一般经济条件的成长家庭其实在满足自住好房好区之后是很难承受投资房也在好区的，那为什么不接受投资房在一般区但能涨就行呢？ 忌讳自住房和投资房差不多贵甚至反过来，那样的人生又有什么意义呢，人生苦短，资产升值的同时也要让自己家人住得舒服。

如果人生以10年为一个milestone的话，可以3年买次投资房，这样10年可以至少攒两个（运气好有家长支援也许3个），这样每10年还能升级下自住房，升级两次肯定可以住上好区好房还能手上拿着投资房了。

iMod

rurutia 发表于 2017-10-10 23:31
首先便宜的火车线房是刚需中的刚需，只要澳洲收入和海外移民没有大的变化，50，60W的火车线房是一定会涨的 ...

地税是按拥有的总价值计算的，不是单个便宜就可以少交，想少交应该跨州投资。贵的租售比不一定差，要视具体情况而定。同意自住房买最好的这样可以税务优势最大化。

rurutia

iMod 发表于 2017-10-11 00:21
地税是按拥有的总价值计算的，不是单个便宜就可以少交。贵的租售比不一定差，要视具体情况而定。同意自住 ...

我的意思是3个50w便宜房子总地价会比好区150w大地破房单块地要便宜很多 因为3个房子贵 尤其如果是新区的话就可能是60W三块地和120W一块地的区别。这个例子是我和朋友比较了得出的

iMod

rurutia 发表于 2017-10-11 00:24
我的意思是3个50w便宜房子总地价会比好区150w大地破房单块地要便宜很多 因为3个房子贵 尤其如果是新区的 ...

是，地价值比例高地税要多交，但相应房产增值也更大，因为房产的升值主要靠地的增值，这是基本规律。我没说要买破房，但地在总价的比例是影响房产升值快慢的重要因素。

rurutia

iMod 发表于 2017-10-11 00:53
是，地价值比例高地税要多交，但相应房产增值也更大，因为房产的升值主要靠地的增值，这是基本规律。我没 ...

是的 就是想阐明如果自住少于200w 房子还把所有鸡蛋投在150w里也许可以再考虑别的可能

1爆炒牛舌

toowonghenry 发表于 2017-10-10 20:24
ivanhoe这价钱是不是只有townhouse了

1.5m       大地破房 或者 4房townhouse    ivanhoe房价没传说中的那么高的，近三年没怎么涨 周围都涨起来了 估计下一波会涨价 现在入手好机会

rurutia

rurutia 发表于 2017-10-10 23:31
首先便宜的火车线房是刚需中的刚需，只要澳洲收入和海外移民没有大的变化，50，60W的火车线房是一定会涨的 ...

建议楼主如果不是自住一个非常满意的房子，墨尔本西面几个好区估计在250到300w，买150w投资房无论从升值，税务和人生享受来说也许还有更好的选择。当然家家户户情况不同 姑妄听之

toowonghenry

rurutia 发表于 2017-10-11 12:56
建议楼主如果不是自住一个非常满意的房子，墨尔本西面几个好区估计在250到300w，买150w投资房无论从升值 ...

西边 没有这么贵的房子吧

rurutia

toowonghenry 发表于 2017-10-11 13:25
西边 没有这么贵的房子吧

西面三个传统好区Essendon, Moonee Ponds和Strathmore大地好位置比较新的好房就是这个价啊

https://www.realestate.com.au/so ... 1?source=refinement

AAli

rurutia 发表于 2017-10-10 23:31
首先便宜的火车线房是刚需中的刚需，只要澳洲收入和海外移民没有大的变化，50，60W的火车线房是一定会涨的 ...

但是地大capital gain 多些

toowonghenry

rurutia 发表于 2017-10-11 13:54
西面三个传统好区Essendon, Moonee Ponds和Strathmore大地好位置比较新的好房就是这个价啊

https://www. ...

又对墨尔本的房产有新认识了

toowonghenry

rurutia 发表于 2017-10-10 23:31
首先便宜的火车线房是刚需中的刚需，只要澳洲收入和海外移民没有大的变化，50，60W的火车线房是一定会涨的 ...

看了你的建议 我在想 是不是把预算分成几套慢慢来买，这样现金流 会好很多。

iMod

toowonghenry 发表于 2017-10-11 14:35
看了你的建议 我在想 是不是把预算分成几套慢慢来买，这样现金流 会好很多。 ...

他的情况和你不同，有提到要refinance，所以不卖房是没办法一次投入像你那么多的。
关键是能找到有潜力的投资房，不能故意为分而分。
价格越低的区对信贷和政府的补贴越敏感，升值持续的时间会更短暂，低价区数量多购买时需要更精准的分析。

rurutia

toowonghenry 发表于 2017-10-11 14:35
看了你的建议 我在想 是不是把预算分成几套慢慢来买，这样现金流 会好很多。 ...

每个人的情况 家境 短期目标 长远目标都不相同，多自己研究判断吧。只是提供些思路

billsu2013

有钱银，缺朋友吗？

toowonghenry

billsu2013 发表于 2017-10-11 19:54
有钱银，缺朋友吗？

穷人呢，上礼拜悉尼回来 ，朋友都是土豪 刺激到了

scissorhands

rurutia 发表于 2017-10-10 20:28
要回报的话 3个50w带地的 > 2个75w > 150w 现在涨的快得都是便宜房 更别说房租了。 最近几周墨尔本均价不停 ...

请问你说要买均价以下的投资房，是指整个墨尔本house均价还是购买的区的均价？

wawa0927

rurutia 发表于 2017-10-10 20:28
要回报的话 3个50w带地的 > 2个75w > 150w 现在涨的快得都是便宜房 更别说房租了。 最近几周墨尔本均价不停 ...

同意。低价房是刚需。而且现在银行贷款单价太高也不好操作。

maomaomaomao

有这预算，可以去远郊，买大地，囤地，到时开发分地卖，上万平可以分十多套。

rurutia

scissorhands 发表于 2017-11-9 13:14
请问你说要买均价以下的投资房，是指整个墨尔本house均价还是购买的区的均价？ ...

全墨尔本。整个思路就是普通条件家庭是不太可能在有好的自住房情况下还能有能力在好区买投资房的，没有家长足够支援足迹平均工资都相当难，用便宜房子慢慢升级既不影响自己住相对好的房子，又可以节约CGT还能抗可能的利息上涨风险。