在澳洲，你是有可能持有两套房产不需要交税哒

tcui

用过NG后银行利息还可以offset capital gain吗？

大江东去

steveking 发表于 2017-8-29 20:40
NG还是老办法操作。这个是自住部分的影响

我的意思是，当投资房不出租，没产生收益，这一时期的费用才可以加到购房成本里

你是自住房转投资房，在自住期间的费用是不能套用投资房的无收益规则，把自住期间的费用加入到购房成本里，因为自住转投资后，你是要找估价师做估价，以估价师的估价做新的房产基价

而你这么做，就算是能行，也应该是用原有的购房价格做房产基价，不可能再加到新的估价价格里

比如购自住房是50万，变投资房，估价师估价70万，以后算增值税的基价是70万

你在自住期间的居住成本是十万，最多也只是50+10，不可能变成70+10

steveking

Southbridge 发表于 2017-8-29 20:42
版主啊，有个rule叫做 home first used to produce income, 之前所有的holding cost作废啊。ATO那班人估计 ...

我去看看，这不是我研究的，是参加全澳最好的CGT专家的seminar的时候，听到的

大江东去

steveking 发表于 2017-8-29 20:56
我去看看，这不是我研究的，是参加全澳最好的CGT专家的seminar的时候，听到的 ...

白激动了

为我的小心肝要求赔偿

时光荏苒

现在自住转投资，应该是做个评估更有利

ozforever

omg,你确信听懂了专家说的。ato听完你这么说非笑死不可。

steveking

大江东去 发表于 2017-8-29 21:02
白激动了

为我的小心肝要求赔偿

我在看看，这个专家可是名字出现在各个教材引用的

Southbridge

steveking 发表于 2017-8-29 20:56
我去看看，这不是我研究的，是参加全澳最好的CGT专家的seminar的时候，听到的 ...

Holding cost 可以加进cost base这个没错，只是这个策略不大可行。再多透点料呗？

kenkoh40

时间不对

steveking

kenkoh40 发表于 2017-8-29 21:19
时间不对

有道理。

Nec111

steveking

get了，我把顺序说反了，我去改去

steveking

Southbridge 发表于 2017-8-29 20:42
版主啊，有个rule叫做 home first used to produce income, 之前所有的holding cost作废啊。ATO那班人估计 ...

看我更新的。

steveking

Southbridge 发表于 2017-8-29 21:15
Holding cost 可以加进cost base这个没错，只是这个策略不大可行。再多透点料呗？ ...

操作顺序我调整了一下，请看。这个肯定不会有问题，当时会场所有人都给震惊了

steveking

我胡汉三又活泼的回来啊

企鹅男孩

ozforever 发表于 2017-8-29 21:09
omg,你确信听懂了专家说的。ato听完你这么说非笑死不可。

LZ的策略可以归结为：饿死胆小的，撑死胆大的，如果被ATO抓住了，20年后又是一条好汉

steveking

企鹅男孩 发表于 2017-8-29 21:53
LZ的策略可以归结为：饿死胆小的，撑死胆大的，如果被ATO抓住了，20年后又是一条好汉 ...

最最核心的点是，很多人不知道这些cost可以加进去，等到报税的时候，这些都丢了。

JJ2016

1，2条现在可用，3不确定，二三十年后的政策一定不一样。

咖啡猫猫鱼

请教lz，那第一套自住房不需要留收据，只要搬出时做一下评估就可以了？

yatd

学校膜拜

Southbridge

steveking 发表于 2017-8-29 21:54
最最核心的点是，很多人不知道这些cost可以加进去，等到报税的时候，这些都丢了。 ...

其实这个还是挺可以玩的，精华在于用自自住期间的支出去抵投资房期间的增值。

大江东去

steveking 发表于 2017-8-29 21:46
我胡汉三又活泼的回来啊

购入第二套房，投资房，搬入投资房，把这套房子变成自住房。保留自住房期间的  ，   利息，rates，维护费用，保险，装修   等等的收据，这些全部在卖房的时候，加入cost base中，这样房产的成本会大幅度上升，在按照比例计算CGT的时候，CGT就会低的可以忽略不计



请教一下，这个就算是把之前的投资期间的增值税也抵掉了，那也实际上就是一个自住房而已（只不过是把之前出租时期应交的增值税，通过自住的成本抵消掉了）

只是节约了一点费用，（能抵多少，要看居住的成本和时间）而楼主的题目是两个自住房？你都已经在投资房里自住了，哪还有另一个自住房？

这算不算是货不对板？

企鹅男孩

steveking 发表于 2017-8-29 21:54
最最核心的点是，很多人不知道这些cost可以加进去，等到报税的时候，这些都丢了。 ...

首先如果你的房子是自住，不管它是你的第几套房子，只要同时只有一个自住房，是没有任何CGT的，不用考虑这些东西

其实，如果是投资房，利息、保险、小的维修这些东西是不能加入到cgt的base里的，但可以当年ng。大的装修可以用来减CGT。反正ng和cgt只可能二者有一。

steveking

Southbridge 发表于 2017-8-29 22:01
其实这个还是挺可以玩的，精华在于用自自住期间的支出去抵投资房期间的增值。 ...

对。尤其对于西人来说，可能一辈子都不还贷款，所以自住部分的利息很高。

如果这个人100% offset的话，就没得操作了

steveking

大江东去 发表于 2017-8-29 22:02
购入第二套房，投资房，搬入投资房，把这套房子变成自住房。保留自住房期间的  ，   利息，rates，维护费 ...

见我上面的解释。如果你有100% offset，就不起作用了

花生

看完总结一下，就是乘年轻的时候多囤几套房，然后卖掉自主房，搬进投资房，住一段时间，卖掉，claim 所有的cost，以抵消CGT。以此类推，卖掉所有的投资房，最后进养老院等死

wulawula

steveking

花生 发表于 2017-8-29 22:09
看完总结一下，就是乘年轻的时候多囤几套房，然后卖掉自主房，搬进投资房，住一段时间，卖掉，claim 所有的 ...

等智能机器人

帅得不象样子

楼主说得再清楚点就好了

帅得不象样子

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