算算细账看贷款IO还是P+I 的差别

dingyipu

一辉 发表于 2017-7-10 07:29
借贴问一下，如果refinance，top up增加贷款后，放offset账号里，为啥上算呢？能cover多贷款引起的利息增加 ...

如果你Top up是IO，按照现在的情况，你offset的利率应该低于IO的利率，应该没办法全部cover。

一辉

dingyipu 发表于 2017-7-10 07:45
如果你Top up是IO，按照现在的情况，你offset的利率应该低于IO的利率，应该没办法全部cover。 ...

我的意思是转成p+I，ing转贷要300k才有1000刀的回扣，我的贷款不够了，就想贷30万，多余的放offset是否合算。

Lennyant

cppbug 发表于 2017-7-9 22:17
60万产生利息，0.5%的息差，IO跟PI相比，一年损失利息3000刀，假设是投资房，那退税还可以拿回来1000来块钱 ...

透彻!

landlord

不公布收入
怎么计算负扣税？
CGT 怎么计算？

landlord

非要纠结蝇头小利
利率7%那时候，买和没买的
谁傻谁不傻
历史已经证明了

fayefaye

关键是银行来信了，IO 结束后，自动转成PI。各位，有招吗？

dlcat

bello 发表于 2017-7-10 09:12
有些人短炒的，5年时间够转手了

但是计算负扣税要归还，资产收益税要上缴，其实也没赚多少。

blurr

fayefaye 发表于 2017-7-10 09:11
关键是银行来信了，IO 结束后，自动转成PI。各位，有招吗？

Refinance?

fayefaye

blurr 发表于 2017-7-10 09:18
Refinance?

这个我知道，但是是不是现在IO很难难拿到啊？求问BROKER。

feichiwill

我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1. 对于投资房来讲，只有贷款利息的部分是tax deductable的。你P+I里还的2k+的本金是不能抵税的。
2. P+I比IO每个月多还2K+，这个2K+会极大的影响你的serviceability，会限制你继续购买投资房,相当于多贷款500K的IO@5%的利息。
3. 虽然说你P+I的利率低了那么一点点，但如果你可以用IO来多贷款500K购买第二套投资房，那从你的税收利益上来讲就有更多的好处，比如折旧等等。更重要的是你1M一年就算差1%的利息，也才10k;但如果你可以多贷款没多一套500k的房，你以平均每年平均涨5%的来看，你就多赚了多少？
4. 很多人讲negative gear。其实自己算一算，如果你marginal rate 32.5%，negative gear的时候你亏1块只能拿回来32.5c，你说是亏的还是赚的？
我投资的时候一般都是IO，原因是我可以最大限度的增加我的贷款额度，购买更多的房产。一套房子的增值并不会给你带来什么结果，需要的是尽可能多的资产。而银行往往宣传的利率低，因为这是他们赚钱的手段，也是为什么澳洲只有少于1%的人有4套以上房产。

cppbug

feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1.  ...

顶一下

emily-dd

feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1.  ...

airmoon100

IO可以多贷？

YugaYuga

feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1.  ...

欢迎言之有料、分享见解的贴

大的思路我认可。但目前银行收紧放贷，同时加大IO和PI利率差，大多数人贷不出款加大投资。
这种情况下调整一下贷款结构，少付点利息也不失为一个阶段性策略吧。需要时可随时转回IO。  

rayki

如果是P+I ，offset就没用。不能用来抵扣利息。。但是确实像前面tx说的。会产生存款利息了。

feichiwill

bello 发表于 2017-7-10 10:49
这已经不是普通投资者的经验了， 很好的理论，但这套理论有不少前提，当下的情形已不能完全套用，关键还 ...

当然，每个人情况不同。

feichiwill

YugaYuga 发表于 2017-7-10 11:28
欢迎言之有料、分享见解的贴  

大的思路我认可。但目前银行收紧放贷，同时加大IO和PI利率差， ...

每个人的情况不同，根据个人情况而定，还是要找有资质的专业人士，再做决定。

seashell.qd

rayki 发表于 2017-7-10 11:41
如果是P+I ，offset就没用。不能用来抵扣利息。。但是确实像前面tx说的。会产生存款利息了。
...

为什么pi方式，offset就没用了？能详细讲解一下吗？今天banker还说pi也有offset的。谢谢

rayki

seashell.qd 发表于 2017-7-10 12:40
为什么pi方式，offset就没用了？能详细讲解一下吗？今天banker还说pi也有offset的。谢谢 ...

offset是有的。 但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少来偿还。  然后再对应的剩余本金当月产生的利息。。   除非把offset的钱直接偿还本金。否则的话以前OI低利息的作用是不存在的。

当然了。这个貌似会产生存款利息的。

jxs_au

没看明白

一天世界晴~

大头爸爸 发表于 2017-7-10 00:11
是的，都是2年固定利率。

改自住房 IO能fix 到4.44  跟3.83比也有0.6以上差别  我记得我写这个比较的时候利差还只有0.3

YugaYuga

一天世界晴~ 发表于 2017-7-10 14:57
改自住房 IO能fix 到4.44  跟3.83比也有0.6以上差别  我记得我写这个比较的时候利差还只有0.3 ...

IO和P+I的利差如果继续增大也是预料之中的事，这也是我发这个贴的原因之一。

请问: 不谈OO 和fixed 的那些rates, 只看投资的P+I 和IO的Variable rates，目前大概是个什么行情？

一天世界晴~

YugaYuga 发表于 2017-7-10 15:06
IO和P+I的利差如果继续增大也是预料之中的事，这也是我发这个贴的原因之一。

请问: 不谈OO 和fixed 的那 ...

你看standard rate 基准利率 基本是5.2跟5.8的区别 这里是0.6的利差 ， 然后要折扣基本是IO没啥折扣 0。9-1,  PI能要个1.2-1.3这样再差个0,3.  total 差0.9了

乱三天

除了开发的地，别的投资房全部offset，是最好的选择了，换成PL这样的情况还是根据自己的经济情况来的！！！

chloe_cc

feichiwill 发表于 2017-7-10 10:27
我只是个普通的投资者，分享个人经验：对于贷款来讲，贷款利率是我最后看的东西，重要的好的贷款结构。
1.  ...

請問每月還 pi 時， 銀行會列明多少是P, 多少是I 嗎？ 謝謝

airmoon100

rayki 发表于 2017-7-10 13:55
offset是有的。 但是貌似不能抵扣你的利息了。 P+i 只取决于你的贷款总额，也就是当月剩余的本金需要多少 ...

你确定？

YugaYuga

一天世界晴~ 发表于 2017-7-10 15:28
你看standard rate 基准利率 基本是5.2跟5.8的区别 这里是0.6的利差 ， 然后要折扣基本是IO没啥折扣 0。9 ...

多谢分享
利差到了一定幅度是有必要考虑优化组合一下贷款结构了

100元硬币

Assuming this is residential, then the best option is to SPLIT the loan

Investment IO with offset - maybe 450k (a bit more than 400k you have in offset, assuming you will have periodic income to this account)
Fix PI (with lowest rate as possible) - 550k

Benefits:
1) This way you maybe able to top up a little bit more as with PI and Investment IO you are expected to be able to borrow more.
2) Also it will be irrelevant how high your IO rate is, as it will be offset to a very small amount of net debt anyway.
3) You mortage rate will always be higher than term deposit so putting your money in offset gives you better ROI

airmoon100

还是PI， IO太高啦。

YugaYuga

airmoon100 发表于 2017-7-10 15:46
你确定？

足迹坛有不少【想当然】