P&I ➕ offset 账户

laji

胡老立 发表于 2017-7-6 09:58
请问loan balance105000.00和offset acc.105000.00,还款有17年左右,把105000.00保留在offset acc.里还pay ...

数字就摆在那里，个人策略了
反正offset是满的不需要付利息，我倾向留在offset可以自由支配。如果是investment loan,那更是不借白不借了

vicky0105

cangaru 发表于 2017-7-6 10:21
所以PI是很恐怖的

我们的loan本来是百分百Offset的，突然被银行改成PI了，从每月没什么还款，一下变成3000 ...

前提是你的offset 满了，不管利息多高你都不用付任何利息（年费除外）。

但大部分我等屁民offset都不会满，转PI为了省利息

vicky0105

我这次也把Offset留满了，剩下的都转成PI了，反正是自住房早晚要还的。也没想着将来转卖什么的

腾飞

laji 发表于 2017-7-5 16:19
千言万语，化作以下3 行

以25年期 P&I为例

我不太明白
以25年期 P&I为例
如果pi, 每月还款数应该是两部分，每月利息+每月本金
每月利息xxx = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12 (同你的）
每月本金zzz = loan balance ÷ 25year ÷ 12

每月还款数yyy = xxx + zzz = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12 + loan balance ÷ 25year ÷ 12
yyy=loan balance*(25*rate + 1) ÷ 25year ÷ 12 - offset * rate ÷ 12


这个与你的公式不同。我这样算有错吗？

腾飞

bello 发表于 2017-7-6 11:58
当然有错了，你每年还本金，还按最初本金算利息，银行要笑不动了

我算的没错吧

laji

腾飞 发表于 2017-7-6 11:59
我算的没错吧

咳， 又上来一位较真的 ：-）

你开银行， 当然可以设计这么一款贷款产品 。 我理解你的基本思路是： 本金均摊 25 年 * 12 = 300 次还完。

不能说你错， 只能说这不是目前银行主流房贷产品的思路。

目前银行 P&I执行的几乎都是 19# 楼的公式。 （ 2# 楼只是 速算/ 估算 法 哈， 力求与银行精算结果误差 5%以内）

laji

腾飞 发表于 2017-7-6 11:49
我不太明白
以25年期 P&I为例
如果pi, 每月还款数应该是两部分，每月利息+每月本金

我的公式力求贴近银行目前执行的P&I贷款产品。
其产品优点是
1，每月还款额固定， 易于鬼佬budgeting
2,   初始还款压力小，因为月供中本金比例慢慢增加

你的公式是 新创一种 贷款产品， 不妨搞个私募试试水 ？
我认为你的 产品 （ 公式 ） 初始还款压力较大， 不符合一般家庭 收入逐步升高的规律。
当然你的产品25年总利息额比目前银行产品收的少。而且计算简单，容易理解。所以应该也有市场

sunnyclh1211

bello 发表于 2017-7-6 11:58
澳洲只有等额，没有等本

有等本

pz2011

laji 发表于 2017-7-5 16:19
千言万语，化作以下3 行

以25年期 P&I为例

为什么乘以25年再除以2？

stevenydb

laji 发表于 2017-7-5 16:23
PI 的每月还款数只与初始loansize, loan life (通常25年) 和当前loan rate 有关。
PI 的每月还款数与offset ...

请问楼主，如果PI和offset无关，那offset存在的意义是什么呢？还有必要往offset里存钱吗？
难道offset只对IO有用吗？

sunnyclh1211

bello 发表于 2017-7-6 14:54
哦，头次听说。等额本金？不是等额本息

有等额本金，然后利息浮动。 每个月还款总额都不一样

stevenydb

bello 发表于 2017-7-6 15:20
存在的意义就是加速还本金， 有没有必要存钱看你了

那加速还本金就意味着可以少还利息，那看来还是有必要啊

兔宝队长

laji 发表于 2017-7-5 17:07
别自己吓唬自己哈，offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款，Westpac 3.88% 利率, 要求25 内 ...

求教 乘以2 是什么意思  ？ 多谢

李十三

stevenydb 发表于 2017-7-6 15:05
请问楼主，如果PI和offset无关，那offset存在的意义是什么呢？还有必要往offset里存钱吗？
难道offset只 ...

不是PI和offset无关。是minimum repayment与offset无关。Offset还是可以节省利息的。

stevenydb

laji 发表于 2017-7-5 16:23
PI 的每月还款数只与初始loansize, loan life (通常25年) 和当前loan rate 有关。
PI 的每月还款数与offset ...

那是不是只要利率没有发生变化，每月还款额就一直固定不变呢？
如果利率发生了变化，就要根据当时的利率，剩余的欠款和剩余的还款期限再重新计算新的每月还款额呢？
新计算出的月还款额就会一直固定不变直到下一次利率变动呢？
谢谢！

laji

stevenydb 发表于 2017-7-6 17:50
那是不是只要利率没有发生变化，每月还款额就一直固定不变呢？
如果利率发生了变化，就要根据当时的利率 ...

Exactly right

兔宝队长

看完了，还顺便看完了科普贴。

我自己的理解就是，如果你欠银行M， 自己的offset有N，目前最经济的做法应该是， 固定一个PI，然后固定的值应该是 （M - N - 固定期间你可能存入的银行的钱 ）。 这样的话，你的offset还在非固定的那部分对冲，基本产生不了多少利息。

如果我的想法是错的，见笑了。

vicky0105

兔宝队长 发表于 2017-7-6 21:17
看完了，还顺便看完了科普贴。

我自己的理解就是，如果你欠银行M， 自己的offset有N，目前最经济的做法应 ...

对的，我就是这样做的，这样也不用还那么多本金

liaotang

如果OFFSET 有蛮多钱， 现在还是IO ， 我觉得没有必要换成PI。
我的例子是投资房

比如贷款=100万， OFFSET=40万
LOAN-OFFSET=60万。 IO 的利息是4.26%， 那么每个月还60W ×4.26%/12=2130 利息
------------------------------------------------------------------------------
如果换成PI，  利息是4.01%
每个月还100W×（1+4.01%*25年/2）/25年/12=5004.
还款压力一下子多了一倍。 每月 多还款 5004-2130=2874
------------------------------------------------------------------------------
PI 与IO 的利息差是4.26%-4.01%=0.25%。
60W ×0.25%=1500.

这1500 再除去负扣税。 （按照38%的税）=1500×（1-38%）=930 从口袋多付出的。（相比较PI而言）

每月多还款的部分， 如果按照年来算的话=2874×12=34488， 如果放银行， 2% 的利息是34488×2%=690.， 如果投资可以更高。
930-690=240 多付出。但贷款压力小一半。

我不是会计。 希望没有算错。

vicky0105

liaotang 发表于 2017-7-7 00:12
如果OFFSET 有蛮多钱， 现在还是IO ， 我觉得没有必要换成PI。
我的例子是投资房

首先，现在投资房的IO 很难拿到4.26， 我的是4.8；我自住IO是4.43；
其次， 如果有多余的钱肯定放在自住的offset, 不会放在投资Offset，除非钱很多很多；
再次， 现在很多投资apartment 都实现正现金流（仅指利息抵扣），本来也没多少可以负扣税；

xyyy0518

好帖珍藏下

zhangtingban

刘关张

cangaru 发表于 2017-7-6 10:21
所以PI是很恐怖的

我们的loan本来是百分百Offset的，突然被银行改成PI了，从每月没什么还款，一下变成3000 ...

现在自住房还能申请IO？

cangaru

刘关张 发表于 2017-7-7 10:26
现在自住房还能申请IO？

可以啊，自己选

刘关张

cangaru 发表于 2017-7-7 10:28
可以啊，自己选

哪个银行啊，BW？

liaotang

vicky0105 发表于 2017-7-7 06:03
首先，现在投资房的IO 很难拿到4.26， 我的是4.8；我自住IO是4.43；
其次， 如果有多余的钱肯定放在自住 ...

ING 有

cangaru

刘关张 发表于 2017-7-7 10:55
哪个银行啊，BW？

CBA

我家一直用CBA，没用过其他银行

stevenydb

laji 发表于 2017-7-6 10:02
是的。那么牛的话 可以全款买房了哈。

如果像你说的总是放满offset，你会发现loan account 里那个availa ...

为什么offset里有钱，available redraw会越来越多呢？available redraw应该是只有当你每月还的金额大于你本来应还的金额，多还的那部分差额才会作为available redraw吧？
如果你每个月不多还，即使offset里的钱是满的，也只是缩短你的还款年限吧？并不会产生available redraw吧？

vivistacia

请教个问题，自住pi 投资io 有钱的话（几万，抵不了全部贷款）应该放在哪个offset里面？
是io的吗？

lindabinbin

liaotang 发表于 2017-7-7 00:12
如果OFFSET 有蛮多钱， 现在还是IO ， 我觉得没有必要换成PI。
我的例子是投资房

投资房100万贷款 offset 40万
那我会做成60万 PI 40万 IO

这样你投资房本金只用按60万换 而不是按100万换。这样还是划算的